Parteneriat de succes, Asociatia Drumetii Montante si Biroul de Avocatura Cuculis si Asociatii

 

www.drumetiimontane.ro

 
Biroul de Avocatura Cuculis si Asociatii  – Indrumari Juridice Pentru Dvs. online! Prima Initiativa din Tara!!
Raspunsuri gratuite la intrebari juridice.

www.indrumari-juridice.eu
www.indrumari-juridice.ro
www.indrumari-juridice.eu/indrumarijuridice
www.indrumari-juridice.ro/Cuculis_Blog
http://indrumarijuridice.forumest.ro
Tel: 031.412.48.88 / 0722.298.011

Avocat Cuculis – Titular de cabinet si membru al Uniunii Nationale a Barourilor din Romania – Specialist in Drept

 

 

 

 

 

 

 

CONTRACTUL DE ARENDA – NOUL COD CIVIL – ARENDAREA SI FORMELE DE SPRIJIN DIN AGRICULTURA – Biroul de avocatura Cuculis si Asociatii seminar Camera de Comert si Industrie Constanta

Baza legala Din punct de vedere juridic, arendarea este reglementata prin Legea nr. 287 din 17 iulie 2009 privind Codul civil, republicata in M.Of. nr. 505 din 15 iulie 2011, TITLUL IV, fara a fi reglementata distinct, printr-o lege speciala, asa cum a fost Legea nr. 16 din 5 aprilie 1994, Legea arendarii, abrogata prin Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Prin Codul civil, contractul de arenda este incadrat in categoria contractelor de locatiune conform prevederilor art. 715 alin. (1) „Contractele de locatiune”, prin care se reglementeaza ca: Uzufructuarul are dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct. Definitia arendarii Arendarea este definita prin art. 1778 din Codul civil drept „locatiunea bunurilor agricole. In sensul art. 1777, locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun, in schimbul unui pret, denumit chirie. Operatiunea de arendare are drept obiect exploatarea pe o durata determinata a bunurilor agricole, contra unui pret stabilit prin contractul incheiat intre: * proprietar, in calitate de arendator; * uzufructuar, in calitate de arendas. Contractul de arendare Arendarea se face doar pe baza unui contract scris. Proprietarii terenurilor care obtin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligatia in registrarii contractului incheiat intre parti la organul fiscal competent al arendatorului. Orice modificare care intervine ulterior incheierii contractului se inregistreaza la organul fiscal competent in termen de 15 zile de la data la care a intervenit modificarea. Acelasi contract trebuie inregistrat in termen de 15 zile de la data incheierii si la consiliul local unde este situat bunul agricol dat in arenda. Un exemplar al contrac-tului trebuie depus la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate pentru a fi inregistrat intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local. Incepand cu data de 1 ianuarie 2012, arendatorul persoana fizica poate opta prin contractul incheiat fie pentru impunerea finala a veniturilor obtinute din arenda, fie pentru determinarea venitului net anual in sistem real. In situatia in care se opteaza pentru a doua varianta, pentru determinarea venitului net anual in sistem real, arendatorul este obligat sa organizeze contabilitatea in partida simpla. In cazul unui contract de arendare incheiat cu o persoana fizica anterior datei de 1 ianuarie 2012, dar care se afla in curs de derulare in anul 2012, intervine obligatia incheierii unui act aditional, inainte de data efectuarii primei plati. Acest act aditional prin care se formuleaza optiunea privind modalitatea de impunere selectata trebuie inregistrat la organul fiscal competent in termen de 15 zile de la data incheierii. Conform intelegerii intre partile contractante, plata arendei se face la termenul stabilit, fie in numerar, fie in natura. Plata in natura are loc prin acordarea de produse obtinute din exploatarea bunului arendat, in compensare cu pretul datorat pentru arenda. Pe scurt, arendasul este cel care lucreaza pamantul si indreptatit sa ia subventia comunitara. Arendatorul este cel care, pe baza unui contract cu arendasul ii da acestuia pamantul sa-l lucreze, contra unor plati in natura sau in bani. APIA gestioneaza fondurile de garantare in agricultura, fondurile de dezvoltare rurala si partea de cofinantare de la bugetul national.. Ea poate verifica la fata locului lucrarile efectuate de catre arendas, nu arendatorul, iar pe masura ce contractul se respecta sa faca si platile Ea este aceea care in fata Comisiei Europene mentine constant raportul dintre suprafata pajistilor si suprafata agricola totala negociata cu Uniunea Europeana. Faţă de vechea lege, proprietarul nu mai are dreptul de a verifica modul cum arendaşul îşi duce la îndeplinire obligaţiile legale. În actualul Cod Civil acestea rămân la latitudinea părţilor. În cazul apariţiei unor litigii, a unor neînţelegeri intervin proceduri de conciliere, de mediere, astfel amânându-se data la care se poate apela în instanţă. O altă problemă sensibilă este abrogarea acordului proprietarului faţă de intenţia arendaşului de a efectua investiţii în bunurile agricole pe care le are în exploatare. Păi în cazul acesta, orice arendaş poate face, după capul lui, fără permisiunea arendatorului, investiţii în exploataţiile agricole, mult umflate şi … “notariate”, după care va pretinde despăgubiri proprietarilor pentru “cheltuielile” făcute. În caz de litigiu ori de neînţelegeri între “subiectele de drepturi”, este suficient ca arendaşul să refuze verbal evacuarea terenurilor până la momentul în care proprietarul va obţine în instanţă o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. În cazul pieirii recoltei, arenda stabilită în bani poate fi în cuantum redus. Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei. Aşadar, proprietarul bunurilor agricole este coparticipant la pierderile arendaşului! În caz de calamitate sau de an agricol slab, se poate micşora valoarea arendei, cu toate că există contracte de asigurare a recoltei ce prevăd despăgubiri. În cazul în care arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea se va stabili la sfârşitul arendării, odată cu compensarea recoltelor tuturor anilor de folosinţă. Calitatea de arendaş poate fi la îndemâna oricui, in plus, contractul de arendare nu mai este unul tip, cum era prevăzut în anexa Legii 16/1994 Arendarea poate fi făcută pe durată nedeterminată. “Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul”, potrivit textului legii. Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, în caz contrar este lovit de nulitate absolută. Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. În condiţiile în care bunurile care fac obiectul arendei sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului trebuie a se depune la fiecare unitate administrativ-teritorială. Pentru a fi asigurată continuitatea în exploatare, contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, refuzul se face cu cel puţin un an. În cazul în care arendatorul vrea să vândă bunurile agricole arendate, noua reglementare îi acordă dreptul de preempţiune arendaşului. Subarendarea totală sau parţială este interzisă. Agricultorii români beneficiază de o serie de forme de sprijin financiar pentru înfiinţarea culturilor agricole şi creşterea animalelor sau pentru dezvoltare rurală, atât din partea Uniunii Europene, cât şi din partea bugetului naţional prin diferite programe de finanţare. Formele de sprijin in agricultura Plati Directe pe Hectar (de la Uniunea Europeana) – suprafata de teren agricol lucrata (teren arabil , pasune , vie , livada , etc.) sa fie de cel putin 1 hectar , impartita in parcele de cel putin 30 ari – pamantul sa fie inscris in Registrul Fermelor – proprietarul sau arendasul sa depuna o cerere pana la data de 15 mai in curs. Platile Directe pe Hectar vor fi facute prin Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA). Pentru detalii despre banii pe care agricultorii ii vor primi puteti contacta unul din centrele APIA din judetul dumneavoastra. Plati Nationale Complementare (de la Ministerul Agriculturii) Platile Nationale Complementare se vor adauga la Platile Directe pe Hectar si vor fi platite de catre statul roman din bugetul Ministerului Agriculturii. Platile Nationale Complementare vor fi date pe suprafata cultivata , respectiv pe cap de animal , conform modelului european , Fonduri pentru Dezvoltare Rurala (de la Uniunea Europeana si Ministerul Agriculturii) bani dati pentru investitii in agricultura si dezvoltare rurala. La acesti bani se adauga contributiile statului roman , in functie de tipurile de investitii care vor fi realizate.: Fondurile pentru Dezvoltare Rurala se adreseaza deopotriva micilor fermieri , asociatiilor de fermieri , tinerilor , intreprinderilor mici si mijlocii din sectorul agricol si silvic , proprietarilor de paduri si consiliilor locale si se impart pe patru mari directii. Fiecare directie (axa) are mai multe masuri , dintre care cele mai atractive sunt : A. Cresterea competitivitatii sectorului agricol si forestier – sprijin pentru ferme de semi-subzistenta -infiintarea de ferme de catre fermieri sub 40 de ani -sprijinirea infiintarii grupurilor de producatori agricoli – formarea profesionala si informare B. Gospodarirea terenurilor agricole si silvice – sprijin de suprafata pentru zonele defavorizate , in principal zona de munte -sprijin pentru pajisti si fanete /hectar) C.Imbunatatirea calitatii vieti in mediul rural – diversificarea activitatilor neagricole – mestesuguri , artizanat , produse traditionale , turism rural – investitii in mici intreprinderi la tara – frizerii , reparatii de utilaje agricole etc. – renovarea satelor D. Programul LEADER ce va finanta crearea de Grupuri de Actiune Locala care vor sprijini proiectele de dezvoltare ale satelor. Pentru pescuit va exista un fond special ,o mare parte din bani fiind alocati pentru cresterea fermelor de acvacultura , modernizarea barcilor si navelor de pescuit si pentru finantarea asociatiilor de pescari. Fondurile pentru Dezvoltare Rurala vor fi acordate prin Agentia de Plati pentru Dezvoltare Rurala si Pescuit). Ajutor de Stat (de la Ministerul Agriculturii) Ajutorul de Stat consta in subventii si credite date de Ministerul Agriculturii pentru sprijinirea cultivarii pamantului si cresterea animalelor si se acorda sub forma de : – credite pentru productia agricola , ajutor pentru seminte si material saditor , subventii pentru tratamente fitosanitare , prime pentru asigurarea culturilor , sprijin pentru infiintarea plantatiilor de vita de vie si pomi , subventii pentru irigatii (in sectorul vegetal) – sprijin pentru cumpararea de animale de rasa si de reproducatori , credite pentru productie , subventii pentru centrale de insamantare ale asociatiilor de producatori (pentru sectorul zootehnic) Ajutorul de Stat va fi distribuit prin Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA) si Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala (DADR). Mecanisme de Piata (de la Uniunea Europeana) Mecanismele de piata sunt actiuni de protejare a producatorilor agricoli in raport de concurenta din afara Uniunii Europene si impotriva modificarilor de preturi la produsele agro-alimentare. Principalele Mecanisme de Piata sunt : – Pretul de interventie care reprezinta actiunea de cumparare sau vanzare pe piata de catre stat a unor cantitati de produse pentru a proteja producatorii si piata in conditii de supraproductie sau subproductie. Acest mecanism este prevazut in primul rand pentru cereale si va asigura un pret corect al graului pentru producator. – Subventii la export ce reprezinta sume de bani care se dau exportatorilor romani care vand marfuri agro-alimentare in afara Uniunii Europene , in conditiile in care pretul de vanzare in afara Uniunii Europene este mai mic decat cel de pe piata interna a U.E. – Programul de stimulare a înnoirii parcului national de tractoare si masini agricole Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură se acordă din fonduri europene şi/sau de la bugetul naţional plăţi în cadrul următoarelor scheme şi măsuri de sprijin: schema de plată unică pe suprafaţă (SAPS), plăţi naţionale direct complementare, schema separată pentru zahăr, plăţi tranzitorii pentru tomate destinate procesării, plăţi compensatorii pentru măsurile de dezvoltare rurală. Pentru obţinerea subvenţiei pe suprafaţă sunt necesare următoarele documente: actul de identitate sau paşaport, dovadă cont bancar activ, înregistrare fiscală (CUI) pentru persoanele juridice (în cazul în care fermierul este reprezentat la depunere a cererii de un reprezentant, acesta va prezenta procură notarială de împuternicire), documente doveditoare ale dreptului de utilizare, contract de concesiune/închiriere/arendare încheiate cu consiliile locale, dacă este cazul; pentru păşunile comunale utilizate de către asociaţii, composesorate, fundaţii etc se va prezenta declaraţia (anexa 13) prin care membrii sunt de acord ca preşedintele să depună cerere la APIA în numele lor. Plăţile naţionale directe complementare – PNDC sunt plăţile care suplimentează, din bugetul naţional, pe cele primite prin schema unică de plată pe suprafaţă – SAPS. Plăţile naţionale directe complementare se acordă cu respectarea condiţiilor SAPS şi a condiţiilor specifice impuse de legislaţia europeană şi naţională pentru culturile respective. Sunt acordate următoarele plăţi naţionale director complementare: PNDC 1 – culturi în teren arabil, PNDC 2 – in pentru fibră, PNDC 3 – cânepă pentru fibră, PNDC 4 – tutun, PNDC 5 – hamei, PNDC 6 – sfeclă de zahăr. In afara de acestea mai pot fi accesate si Fondurile europene nerambursabile alocate în cadrul Programul Naţional de Dezvoltare Rurală (PNDR ) care este instrumentul prin care se acordă fonduri europene nerambursabile pentru investiţiile private şi publice care vor asigura dezvoltarea satelor din România rezultatelor utilizarii fondurilor comunitare este foarte serios avuta in vedere de Comisia Europeana. Va exista un risc major daca nu se indeplinesc rezultatele propuse in proiectul respectiv sa se ceara partial sau total banii inapoi Pasii care trebuie urmati pentru accesarea fondurilor europene in domeniul agriculturi Primul pas care trebuie facut in crearea unui proiect este deciderea asupra tipului viitoarei ferme: vegetala, animala, mixta, horticola, si analizarea pietei. Urmatorul pas este identificarea locului unde se doreste facuta investitia si rezolvarea actelor de proprietate, astfel incat numele beneficiarului sa fie cel al solicitantului. “In functie de locul respectiv trebuie avuta in vedere si infrastructura. Trebuie vazut daca ajunge drumul pana acolo, daca exista o sursa de apa pentru o exploatatie zootehnica sau horticola. Urmatoarea etapa este identificarea institutiilor care trebuie sa avizeze proiectul respectiv. In cazul unui grajd de animale, primul document necesar este un certificat de urbanism de la primaria localitatii pentru a verifica daca este permisa construirea acestuia. Urmeaza proiectul grajdului care trebuie facut de un proiectant. “Urmeaza fluxul tehnologic. Trebuie vazut ce anume este necesar precum mulgatoare, aerisitoare si alte aparaturi. Fluxul tehnologic poate fi facut de un tehnolog sau un inginer, chiar si de catre solicitant daca se pricepe”,. Odata pregatite acestea, urmeaza proiectia economica care poate fi facuta de catre un consultant. Cu dosarul astfel intocmit, solicitantul merge la institutiile avizatoare. In cazul fermelor de animale, prima institutie este Directia Sanitar-Veterinara. Daca afecteaza mediul, este necesar si un aviz din partea unei institutii precum Inspectoratul de Protectie al Mediului. Avand in vedere ca urmeaza sa produc alimente, este encesar si un aviz din partea Directiei de Sanatate Publica. Acestea sunt avizele de baza, iar in functie de proiect exista si avize specifice: de la pompieri, daca trece un parau prin apropierea fermei este nevoie de un aviz de la Apele Romane, in cazul unor cabluri de curent, de la Electrica, sau altele in functie de infrastructura. Foarte importanta este contactarea unei banci dupa ce are proiectul facut pentru finantare. Fiindca va lua pentru proiect o anumita suma, dar cealalta parte, de co-finantare trebuie avuta. Aici optiunile sunt bani intr-un cont, sau o linie de credit, de finantare, sau cea mai simpla este o scrisoare de confort de la o banca. Adica nu este chiar un credit inca, cica o asigurare ca banca ii va acorda creditul pentru co-finantare a proiectului. Odata indepliniti acesti pasi, solicitantul va completa cererea de finantare care o gaseste pe site-ul www.apdrp.ro cu toate anexele si impreuna cu toata documentatia o depune la OJPDRP. Dupa depunere se face o verificare in birou a conformitatii actelor depuse daca sunt in termen, sau daca sunt emise de organismele in drept. Dupa etapa de conformitate, se face o verificare a eligibilitatii proiectului unde se compara toate investitiile cu fisa masurii. Dupa aceasta verificare se face o vizita in teren, unde se fac fotografii la tot ce s-a declarat ca exista si se verifica toata documentatia cu ceea ce este in teren. Daca proiectul implica si constructii se verifica si din partea Serviciului Tehnic din cadrul Centrul Regional de la Satu-Mare. Vizita in teren este urmata de punctarea proiectului. Urmeaza selectia nationala. Proiectele sunt selectate in functie de punctele obtinute in limita sumei totale acordate. Se aleg proiectele in ordine descrescatoare a punctelor, pana cand sunt epuizate fondurile. Cele care au ramas vor fi denumite eligibile dar nefinantate si pot participa la o noua sesiune. Daca solicitantul a fost ales pentru finantare urmeaza procedura de achizititie care este verificata de catre serviciul de achizitii. In urma bugetului final rezultat din achizitie, beneficiarul va depune o cerere de avans care poate fi de pana la 50% din valoarea totala a ajutorului nerambursabil. In momentul cererii trebuie prezentata si o scrisoare de garantie bancara, garantie care trebuie sa fie de 110% fata de valoarea ceruta in avans. Odata primiti acesti bani, ferma isi poate desfasura activitatea, iar apoi se va depune o noua cerere de plata. In functie de marimea proiectului pot fi o cerere, trei sau chiar cinci. Ultima cerere de plata nu paote fi insa mai mica de 20% din valoarea ajutorului. Dupa ultima cerere de plata achitata incepe perioada de monitorizare de 5 ani in care beneficiarul nu are voie sa schimbe obiectul principal de activitate, natura proprietatii si conditiile de eligibilitate in care a fost acordat ajutorul. In caz contrar contractul se reziliaza si va fi nevoit sa remburseze banii. Pot beneficia de măsurile de sprijin pe suprafaţă persoanele fizice şi/sau juridice care exploatează terenul agricol pentru care solicită plata, în calitate de proprietari, arendaşi, concesionari, administratori în cadrul asociaţiilor în participaţiune etc. Dacă proprietarul a dat terenul în arendă, l-a concesionat sau l-a închiriat, sprijinul financiar pe suprafaţa respectivă va fi acordat celui care lucrează terenul. Sunt eligibile la plată exploataţiile cu suprafaţa de cel puţin un hectar, formate din parcele agricole cu suprafaţa de cel puţin 0,3 hectare. În cazul viilor, livezilor, culturilor de hamei, pepinierelor pomicole, pepinierelor viticole sau al arbuştilor fructiferi, suprafaţa minimă a parcelei trebuie să fie de cel puţin 0,1 hectare. De asemenea, solicitantul trebuie să respecte Bunele Condiţii Agricole şi de Mediu GAEC şi Cerinţele Legale în Materie de Gestionare SMR pe toată suprafaţa fermei. Informaţii cu privire la depunerea cererii de plată unică pe suprafaţă în campania 2013 găsiţi la adresa http://www.apia.org.ro Un element important şi în Campania 2013 este aplicaţia IPA Online, prin intermediul căreia fermierii deja înregistraţi la APIA în campanile precedente, şi care intenţionează să solicite sprijin pe suprafaţă în anul 2013, prin acces la internet, pot să completeze electronic declaraţia de suprafaţă, să vizualizeze şi, după caz, actualizeze propriile parcele – aşa cum au fost digitizate în campania anterioară. De asemenea, fermierii îşi pot digitiza parcele noi prin identificarea pe ortofotoplanurile disponibile în baza de date LPIS a APIA.

 

ANEXA Contract de Arendare – dupa noul cod civil Inregistrat la Consiliul Local al ……………….. Judetul ……………………. Nr. …… din ……………… CONTRACT DE ARENDARE CAPITOLUL I: Partile contractante: S.C. ………………………………………… S.N.C./S.C.S./S.A./S.C.A./S.R.L., cu sediul social in …………………………,(localitatea) str. ……………….. nr. …., bloc …., scara …., etaj ….,apartament …., judetul/sectorul ………….. …………………., avand codul unic de inregistrare ………………………., atribut fiscal……………………….. si numar de ordine in registrul comertului ………./…./…., contul nr…………… deschis la …………………….., telefon ………………., fax ………………., reprezentata prin …………………………, cu functia de …………………….., in calitate de ARENDATOR sau …………………………………………… (numele si prenumele) cu domiciliul in ………………………….,(localitatea) str. …………………… nr. …., bloc …., scara …., etaj …., apartament …., judetul/sectorul ………………….. nascut(a) la data de …………… in ……………….. judetul/sectorul ………………, (ziua, luna, anul) (localitatea) fiul (fiica) lui …………….. si al(a) …………………., avand actul de identitate seria ….. numarul ………. , eliberat de …………….. , la data de ………………., codul numeric personal …………………………., in calitate de ARENDATOR si S.C. ……………………………………….. S.N.C./S.C.S./S.A./S.C.A./S.R.L. cu sediul social in …………………….., (localitatea) str. …………………. nr. …, bloc ….., scara …., etaj …., apartament …., judetul/sectorul ………… , avand codul unic de inregistrare nr. ………………. , atribut fiscal …………….. si numar de ordine in registrul comertului ………./ …………./ ……….., contul nr. ………………………. deschis la …………………….., telefon …………….., fax ……………… , reprezentata prin ………………………., cu functia de ………………………, in calitate de ARENDAS sau …………………………………………(numele si prenumele) cu domiciliul in …………../.(localitatea) str. …………………………, nr. …., bloc …., scara …., etaj …., apartament …., judetul/sectorul ……………………., nascut(a) la data de ………….., in …………..,judetul/sectorul ………………., (ziua, luna, anul) (localitatea) fiul (fiica) lui ………………………….. si al(a) ……………………… , avand actul de identitate seria ….. numarul …………., eliberat de ……………………, la data de ………, codul numeric personal ……………., in calitate de ARENDAS au convenit sa incheie prezentul contract de arendare cu respectarea urmatoarelor clauze: Art. 1. – Contractul de arendare se incheie si se executa pe baza regulilor particulare in materia arendarii, prevazute de Noul Cod Civil prin Legea 71/2011, cu modificarile si completarile ulterioare. CAPITOLUL II Obiectul contractului: Art. 2. – (1) Obiectul contractului de arendare il constituie urmatorul bun agricol: (ex: terenul in suprafata de ………………… ha, situat in extravilanul (intravilanul) localitatii ………………………, judetul ………………………, in tarlaua ………………………., parcela ………………………, avand urmatoarele vecinatati: N ………………………, S …………………., E ……………………., V ………………………… .

(2) Categoria de folosinta a terenului in suprafata de ………….. ha care face obiectul contractului de arendare este aceea de ……………………. .

(3) Pe data incheierii prezentului contract, arendatorul a predat, iar arendasul recunoaste ca a primit suprafata de …………. ha teren. Nota: Din categoria bunurilor arendate fac parte urmatoarele: – terenurile cu destinatie agricola, cum ar fi viile, livezle, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumuri tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola; – animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

CAPITOLUL III

Scopul arendarii

Art. 3. – Terenul arendat va fi folosit de catre arendas in scopul exploatarii agricole, dat de categoria de folosinta a terenului.

Art. 4. – Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat, numai cu acordul prealabil, dat in scris, de catre proprietar si cu respectarea dispozitiilor legale in vigoare.

CAPITOLUL IV Durata contractului

Art. 5. – (1) Prezentul contract de arendare se incheie pentru o durata de ………… ani, incepand de la data de ……………… si pana la data de …………………. . sau

(1) Daca durata nu este determinata, arendarea se considera a fi facuta pentru toata perioada necesara recoltarii fructelor pe care bunul agricol urmeaza sa le produca in anul agricol in care se incheie contractul.

(2) Contractul de arendare se reinnoieste de drept, pentru aceeasi durata, daca niciuna dintre parti nu a comunicat cocontractantului, in scris, refuzul sau cu cel putin 6 luni inainte de expirarea termenului (in cazul terenurilor agricole termenul este de cel putin un an).

(3) Daca durata contractului de arendare este de un an sau mai scurta, termenele de refuz al reinnoirii prevazute la alin. (2) se reduc la jumatate.

CAPITOLUL V Conditiile de forma Art. 6. – Contractul de arendare trebuie incheiat in forma scrisa, sub forma nulitatii absolute. Art. 7. – Dispozitiile in materie de carte funciara raman aplicabile.

CAPITOLUL VI

Nivelul arendei, modalitati si termene de plata

Art. 8. – (1) Nivelul arendei este de ……………………… (cantitate produse, produse si bani sau numai bani).

(2) Plata arendei in natura se face imediat dupa recoltarea culturii, dar nu mai tarziu de ……. de zile. Produsul livrat de catre arendator va corespunde din punct de vedere calitativ.

(3) Plata arendei in bani se face la un pret stabilit prin intelegerea partilor. Plata se face pana la …… de zile de la recoltarea produsului respectiv. Plata in bani se va face direct la sediul arendasului sau prin mandat postal la adresa arendatorului.

(4) Atunci cand plata arendei se efectueaza in fructe, in lipsa altui termen prevazut in contract, arendasul este de drept in intarziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept in intarziere pentru receptie de la data la care a fost notificat in scris de catre arendas.

(5) Contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

(6) Nivelul arendei poate fi modificat de arendator ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali (calamitati), la cererea arendasului. Reducerea proportionata a arendei, stabilita intr-o cantitate determinata de produse agricole, intr-o suma de bani determinata sau determinabila, este posibila atunci cand, pe durata arendarii, intreaga recolta a unui an sau cel putin o jumatate din ea a pierit fortuit.

(7) Arendasul nu poate obtine reducerea arendei in cazul in care pieirea recoltei a avut loc dupa ce a fost culeasa sau daca la data incheierii contractului era cunoscuta cauza pagubei.

(8) Daca arendarea este facuta pe mai multi ani, reducerea nu se va stabili decat la sfarsitul arendarii, cand se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinta. (9) Partile sunt obligate sa notifice primariei la care a fost inregistrat contractul de arendare orice modificare a nivelului arendei. CAPITOLUL VII Riscul pieirii fructelor (in cazul in care arenda se plateste in fructe)

Art. 9. – Atunci cand arenda este stabilita intr-o cota din fructe sau intr-o suma de ban determinabila in functie de valoarea une astfel de cote, pieirea fortuita in tot sau in parte a fructelor de impartit este suportata proportional si nu da niciuneia dintre parti actiune in despagubire impotriva celeilalte.

Art. 10. – Daca pieirea s-a produs dupa culegerea fructelor si una dintre parti intarzie in mod culpabil predarea sau recepria lor, cota cuvenita acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte parti se considera ca si cum nu ar fi survenit nicio pierdere afara numai daca se dovedeste ca fructele ar fi pierit chiar daca predarea si receptia fructelor se faceau la timp. CAPITOLUL VIII Drepturile si obligatiile partilor

Art. 11. – Drepturile si obligatiile arendatorului sunt urmatoarele: a) sa predea terenul agricol arendasului la termen si in conditiile stabilite de prezentul contract; b) sa il garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala, precum si de viciile ascunse ale lucrului pe care il arendeaza; c) sa nu ia niciun fel de masuri in legatura cu exploatarea terenului arendat, de natura sa-l tulbure pe arendas; d) sa controleze oricand modul in care arendasul exploateaza terenul arendat. Pe timpul controlului, arendatorul va fi insotit de arendas sau de un imputernicit al acestuia; e) in caz de tulburari ale tertilor in exploatarea normala a terenului, sa actioneze impreuna cu arendasul, potrivit legii, pentru incetarea actelor de tulburare; f) sa plateasca taxele si impozitele datorate pentru terenurile arendate; g) sa il incunostinteze in scris pe arendas de intentia sa de a reinnoi sau nu contractul cu cel putin un an inainte de a expira prezentul contract; h) sa primeasca, la incetarea contractului, terenul care a facut obiectul acestuia.

Art. 12. – Drepturile si obligatiile arendasului sunt urmatoarele: a) sa primeasca terenul arendat la termen si in conditiile stabilite de prezentul contract; b) sa intrebuinteze terenul pe care l-a arendat ca un bun proprietar, in conditiile stabilite prin contract; c) sa mentina potentialul de productie si sa nu degradeze terenul arendat; d) sa nu schimbe categoria de folosinta a terenului arendat fara acordul scris al arendatorului; e) sa plateasca arenda la termenul si in conditiile prevazute la cap. V; f) sa ceara acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investitii pe teren; g) sa suporte taxele de redactare si inregistrare a contractului; h) in vederea recuperarii daunelor produse de calamitati naturale pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor, sa incheie contracte de asigurare a culturilor pe care le infiinteaza pe terenul arendat; i) sa comunice arendatorului si sa solicite acestuia sa intervina in cazurile in care este tulburat de terti in exploatarea terenului arendat; j) sa incunostinteze in scris pe arendator de intentia sa de a reinnoi sau nu contractul cu cel putin un an inainte de a expira prezentul contract; k) la incetarea contractului, are obligatia de a restitui terenul arendat in starea in care l-a primit de la arendator; l) sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea terenului arendat; m) are dreptul de preemptiune in cazul bunurilor agricole arendate care se exercita in modalitatea prevazuta de art. 1730-1739 Cod Civil. n) trebuie sa depuna un exemplar al contractului la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate, sub sanctiunea unei amenzi civile stabilite de instanta de judecata, pentru fiecare zi de intarziere.

CAPITOLUL IX Raspunderea

Art. 13. – (1) In caz de neexecutare culpabila a obligatiilor de catre una dintre parti, contractul se considera reziliat de drept fara interventia instantei. (2) Pentru neplata la timp a arendei, arendasul va plati penalitati de intârziere in procent de …………% pe zi din suma datorata. CAPITOLUL X Incetarea contractului

Art. 14. – (1) Contractul inceteaza de drept la expirarea termenului pentru care a fost arendat terenul. (2) Contractul de arendare poate fi cesionat, cu acordul scris al arendatorrului, sotului/sotiei coparticipant/coparticipante la exploatarea terenului arendat sau descendentilor lor care au implinit varsta majoratului. (3) Contractul de arendare inceteaza prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendasului, daca partile nu dispun altfel, in conditiile legii. CAPITOLUL XI Alte clauze

Art. 15. – (1) Contractele de arendare, incheiate in forma autentica, precum si cele inregistrate la Consiliul Local constituie, in conditiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.

(2) Cheltuielile cu redactarea, taxele de timbru si cele privind autentificarea prezentului contract se suporta de catre arendas.

(3) Comunicarile judiciare si extrajudiciare in legatura cu prezentul contract se vor face la domiciliul partilor.

(4) Eventualele neintelegeri se vor rezolva pe cale amiabila, in caz contrar fiind supuse solutionarii instantelor de judecata.

(5) Arendasul este exonerat de la plata arendei in cazuri de forta majora (de exemplu: radiatii, razboi, cutremure devastatoare, care afecteaza terenul arendat).

Incheiat astazi, ……………….., in 3 (trei) exemplare, dintre care unul la arendator, unul la arendas si unul la Consiliul Local ………………………….. unde a fost inregistrat contractul.

ARENDATOR, ……………… ARENDAS, …………………

 

 
Biroul de Avocatura Cuculis si Asociatii  – Indrumari Juridice Pentru Dvs. online! Prima Initiativa din Tara!!
Raspunsuri gratuite la intrebari juridice.

www.indrumari-juridice.eu
www.indrumari-juridice.ro
www.indrumari-juridice.eu/indrumarijuridice
www.indrumari-juridice.ro/Cuculis_Blog
http://indrumarijuridice.forumest.ro
Tel: 031.412.48.88 / 0722.298.011

Avocat Cuculis – Titular de cabinet si membru al Uniunii Nationale a Barourilor din Romania – Specialist in Drept

 

Insulta si calomnia. Fostele infractiuni din nou pe prima pagina a codului penal. Vezi aici toate modificarile si ce poti face daca ai fost insultat sau calomniat.

Calomnia si insulta vor fi din nou infractiuni prevazute de Codul Penal
iar cei care vor comite aceste fapte penale – ziaristi, persoane publice
sau simpli cetateni – vor suporta consecintele legii penale, adica vor fi
condamnati si vor avea cazier. Aceasta modificare legislativa survine unei
decizii a Curtii Constitutionale, pronuntata in data de 18 ianuarie a.c.,
prin care a fost admisa exceptia de neconstitutionalitate a articolului 56
din Legea nr. 278/2006 pentru modificarea si completarea Codului Penal.
Articolul 56 se refera la abrogarea mai multor articole din vechiul Cod
Penal, respectiv 205 – insulta, 206 – calomnia, 207 – proba veritatii si
236 indice 1 – defaimarea tarii sau a natiunii. Prin decizia instantei
constitutionale, toate aceste articole vor fi acum reintroduse in Codul
Penal. Deciziile Curtii Constitutionale sunt obligatorii. Astfel, potrivit
articolului 147 din Constitutie, dispozitiile constatate ca fiind
neconstitutionale isi inceteaza efectele juridice la 45 de zile de la
publicarea deciziei Curtii Constitutionale daca, in acest interval,
Parlamentul sau Guvernul, dupa caz, nu pun de acord prevederile
neconstitutionale cu dispozitiile Constitutiei. Pe durata acestui termen,
dispozitiile constatate ca fiind neconstitutionale sunt suspendate de
drept. Cu alte cuvinte, urmeaza ca Parlamentul – pentru ca este vorba de o
lege, nu de o ordonanta de guvern – sa adopte o noua lege cu referire
stricta la articolul declarat neconstitutional. Practic, acest act
normativ va reintroduce in Codul Penal infractiunile de insulta si de
calomnie, in forma in care existau inainte de dezincriminare, cand erau
pedepsite cu amenda penala. Dupa cum se stie, scoaterea calomniei si
insultei din Codul Penal a fost, ani de zile, subiect de dezbatere
publica, reprezentantii presei si ai societatii civile sustinand ca
incriminarea acestor fapte constituie un mijloc de restrangere a
libertatii de exprimare. Pe de alta parte, adversarii dezincriminarii au
sustinut ca o asemenea masura ar avea drept consecinte ingradirea altor
drepturi, precum cel referitor la propria imagine sau la apararea vietii
private. La randul lor, instantele de judecata din Romania nu au fost
capabile sa asigure o practica unitara, astfel incat persoanele ajunse in
fata judecatorului – indiferent de calitatea de parte vatamata sau de
inculpat – sa aiba certitudinea ca vor beneficia de un proces corect. Din
acest motiv, au existat procese de insulta sau calomnie care s-au soldat
fie cu achitari spectaculoase, fie cu condamnari socante si daune morale
extrem de ridicate. Reincriminarea insultei si calomniei survin intr-un
moment in care viata publica din Romania si, implicit, mass-media abunda
in scandaluri si acuzatii fara precedent, care nu intotdeauna au in spate
si probe sau argumente.

II. În aceeasi zi, Plenul Curþii Constituþionale, învestit în temeiul
art.146 lit.d) din Constituþia României si al art.29 din Legea nr.47/1992
privind organizarea ºi funcþionarea Curþii Constituþionale, a soluþionat
excepþia de neconstituþionalitate a dispoziþiilor art.4145 alin.4 din
Codul de procedurã penalã.

În urma deliberãrilor, Curtea Constituþionalã, cu unanimitate de voturi, a
admis excepþia de neconstituþionalitate având ca obiect dispoziþiile
art.4145 alin.4 din Codul de procedurã penalã si a constatat cã
”dezlegarea datã problemelor de drept judecate” prin Decizia Înaltei
Curti de casatie si justitie sectiile Unite nr.8 din 18 octombrie 2010,

publicatã în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr.416 din 14 iunie 2011, este neconstituționalã,
contravenind Constituției și Deciziei Curții
Constituționale nr.62 din 18 ianuarie 2007, publicatã în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr.104 din 12 februarie 2007.

Biroul de Avocatura Cuculis si Asociatii  – Indrumari Juridice Pentru Dvs. online! Prima Initiativa din Tara!!
Raspunsuri gratuite la intrebari juridice.
Biroul de Avocatura Cuculis si Asociatii  – Indrumari Juridice Pentru Dvs. online! Prima Initiativa din Tara!!
Raspunsuri gratuite la intrebari juridice.

www.indrumari-juridice.eu
www.indrumari-juridice.ro
www.indrumari-juridice.eu/indrumarijuridice
www.indrumari-juridice.ro/Cuculis_Blog
http://indrumarijuridice.forumest.ro
Tel: 031.412.48.88 / 0722.298.011

Avocat Cuculis – Titular de cabinet si membru al Uniunii Nationale a Barourilor din Romania – Specialist in Drept

 

Succesiunea deschisa la instanta, o varianta mai buna decat succesiunea deschisa la notar. Opinii. Totul despre succesiune.

SUCCESIUNE

Indiferent care ar fi compunerea masei succesorale ( un teren, un apartament, un autoturism, etc ) deschiderea unei succesiuni poate fi facuta prin adresarea unei cereri la un notariat public sau la instanta de judecata.

Deschiderea succesiunii (mostenirii) prin
adresarea unei cereri de chemare in judecata
la instanta de judecata

In cazul in care succesibilul doreste sa deschida succesiunea la instanta de judecata, instanta competenta este cea de la ultimul domiciliu al defunctului.De exemplu, daca defunctul avea ultimul domiciliu in tara, in Constanta, instanta competenta este cea din Constanta, indiferent de faptul ca mostenitorii ar avea domicilile in alte orase ale tarii.

In situatia in care mostenitorii se inteleg intre ei, acestia pot incheia o tranzactie in fata instantei de judecata, intocmai ca la notar, urmand ca aceasta sa pronunte o hotarare judecatoreasca.

AVANTAJUL financiar pentru mostenitor consta in aceea ca cheltuielile legate de deschiderea succesiunii pot fi reduse sub jumatate, spre deosebire de ipoteza in care mostenitorul se adreseaza unui notar public.

In acest sens, mostenitorul se poate adresa unui avocat in vederea redactarii actiunii si eventual, acordarii de asistenta juridica.Este mai avantajos ca mostenitorii sa procedeze astfel, deoarece, in cazul in care intre mostenitori exista neintelegeri cu privire la compunerea masei succesorale si a intinderii drepturilor succesorale nu este deloc indicat ca mostenitorii sa se adreseze unui notar public.

Daca exista cea mai mica suspiciune ca intre mostenitori exista neintelegeri este indicat ca mostenitorii sa adreseze direct actiunea de chemare in judecata la instanta de la ultimul domiciliu al defunctului, pentru ca, daca adreseaza cererea la notar, exista riscul ca acesta, sa procedeze la suspendarea dezbaterii succesorale.

Conform acestui text de lege, procedura succesorala se suspenda in cazul in care succesibilii isi contesta unii altora calitatea sau nu se inteleg cu privire la compunerea masei succesorale si la intinderea drepturilor care li se cuvin.

In aceasta situatie prevazuta notarul public este obligat sa pronunte o incheiere prin care sa dispuna suspendarea dezbaterii succesorale si recomandarea ca partile sa se adreseze instantei de judecata.

In acest caz, dezavantajul consta in aceea ca, dupa ce oamenii au platit o suma de bani consistenta la notar se vor vedea nevoiti de a se adresa instantei de judecata pentru a-si rezolva problemele litigioase.Banii pe care i-au achitat la notar nu le pot fi restituiti, deci ii pierd.

Avantajele depunerii cererii de deschidere a mostenirii
la instanta de judecata

Un prim avantaj este cel de ordin financiar, in sensul ca, mostenitorul economiseste taxele legale si onorariul notarului public.Deschiderea succesiunii la notarul public necesita o suma de bani mult mai mare decat in cazul sesizarii instantei de judecata de catre mostenitor.Se stie ca justitiabilul trebuie sa achite onorariul notarului public, onorarii care se stie ca sunt substantiale.

Al doilea avantaj, consta in faptul ca, mostenitorii nu mai pierd timpul pe la notariat fara sa realizeze absolut nimic.
Se stie ca, in cazul in care exista neintelegeri intre mostenitori, notarul public nu poate sa finalizeze dezbaterea procedurii succesorale, acesta fiind obligat, sa suspende dezbaterea fapt care necesita sesizarea instantei de judecata de catre unul dintre mostenitori.

Deci, dezbaterea succesorala in acest caz, urmeaza a fi judecata de instanta de judecata.

In aceasta situatie partea (mostenitorul) daca este interesat, are obligatia prevazuta de lege de a sesiza instanta de judecata prin formularea unei cereri de chemare in judecata si nu notarul public.Mentionez faptul ca, nu notarul public are obligatia legala de a sesiza instanta de judecata in ipoteza suspendarii dezbaterii succesorale.

In aceste conditii, un lucru este evident.Mostenitorul va avea nevoie de un avocat care sa-i acorde asistenta juridica.Prin urmare, acesta in loc sa plateasca si un notar public si un avocat, plateste numai un avocat.

O hotarare judecatoreasca este prezumata intotdeauna dup ace ramane irevocanila.

 

av. Cuculis 0722298011
Biroul de Avocatura Cuculis si Asociatii  – Indrumari Juridice Pentru Dvs. online! Prima Initiativa din Tara!!
Raspunsuri gratuite la intrebari juridice.

www.indrumari-juridice.eu
www.indrumari-juridice.ro
www.indrumari-juridice.eu/indrumarijuridice
www.indrumari-juridice.ro/Cuculis_Blog
http://indrumarijuridice.forumest.ro
Tel: 031.412.48.88 / 0722.298.011

Avocat Cuculis – Titular de cabinet si membru al Uniunii Nationale a Barourilor din Romania – Specialist in Drept

Clauze abuzive OTP desfiintate, asta pentru ca se poate si toti cei cu credite bancare ar trebui sa actioneze in judecata

Solutia pe scurt.

Informaţii generale Judecatoria sectorului 1 Bucurest

Nr. unic (nr. format vechi) : 55108/299/2011
Data inregistrarii 23.12.2011
Data ultimei modificari: 04.05.2013
Materie: Civil
Obiect: obligaţie de a face
Stadiu procesual: Fond

 

Părţi

Nume Calitate parte
BANESCU MIRCEA Reclamant Domiciliul ales la C.Av. Cuculis si Asociaţii
OTP BANK ROMANIA S.A. Pârât

 

Şedinţe

 
Ora estimata: 8:30
Complet:
Tip solutie: Soluţionare penal
Solutia pe scurt: Respinge exceptia prescriptiei dreptului material la actiune privind returnarea comisionului de administrare, ca ramasa fara obiect. Admite în parte acţiunea. Constată că art. 8.1, art. 9.1 lit b din Contractul de credit pentru nevoi personale garantat cu ipotecă, nr. C 2204/3200/5240/2007, constituie clauze abuzive. Dispune înlăturarea clauzelor abuzive menţionate mai sus, cu menţinerea celorlalte dispoziţii din contract. Obligă pârâta la stabilirea marjei fixe a bancii cu precizarea periodicităţii şi/sau a condiţiilor în care survine modificarea ratei dobânzii variabile, atât în sensul majorării, cât şi în cel al reducerii acesteia, cât si la stabilirea elementelor care intră în formula de calcul a dobânzii variabile şi valoarea acestora, urmând a fi afişate pe site-urile de internet şi la toate punctele de lucru ale creditorilor. Respinge în rest acţiunea, ca neîntemeiată. Cu apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Document:   24302/2012