Poti sa vinzi ceea ce nu ai?
Art. 17 C. civ. consacra principiul potrivit caruia „Nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decat are el insusi.”
Este evident si de bun simt faptul ca nimeni nu poate sa vanda ceva ca nu are, insa, exista anumite situatii cand, din motive de echitate, sau pentru protejarea intereselor unui cumpartor de buna-credinta, aceasta regula devine mai flexibila.
Astfel, art. 1683 C. civ. ne vorbeste despre Vanzarea bunului altuia. Potrivit alin. (1) al articolului anterior mentionat „Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator.”
Dupa cum putem observa, vanzarea bunului altuia este intotdeuna valabila, textul de lege nefacand distinctie daca cumaparatorul cunostea sau nu lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului.
In continuare alin. (2) al aceluiasi articol ne spune ca „Obligatia vanzatorului se considera ca fiind executata fie prin dobandirea de catre acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de catre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului.”
Ce se intampla in cazul in care vazatorul neproprietar nu isi indeplineste obligatia?
Alin. (4) al articolului e mai sus ne spune ca „In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si, daca este cazul, daune-interese.”
Asadar, se poate observa ca, nici vanzatorul si nici cumparatorul nu au nicio parghie legala pentru a-l forta pe adevaratul proprietar sa transfere dreptul de proprietate. Cumparatorul are un simplu drept de creanta impotriva vanzatorului care a vandut proprietatea altuia.
Poate adevaratul proprietar sa ramana fara bun?
Art. 17 alin. (2) C. civ. ne spune ca „Cu toate acestea, cand cineva, impartasind o credinta comuna si invincibila, a considerat ca o persoana are un anumit drept sau o anumita calitate juridica, instanta judecatoreasca, tinand seama de imprejurari, va putea hotari ca actul incheiat in aceasta stare va produce, fata de cel aflat in eroare, aceleasi efecte ca si cand ar fi valabil, afara de cazul in care desfiintarea lui nu i-ar cauza nici un prejudiciu.”
Asadar, un proprietar poate sa ramana fara bun daca sunt indeplinite urmatoarele conditii:
- Actul sa fie cu titlu oneros (aceasta rezulta din „afara de cazul in care desfiintarea lui nu i-ar cauza nici un prejudiciu”). Ex: in cazul unei donatii, defiintarea actului nu i-ar produce nici un prejudiciu donatarului;
- Cumparatorul sa fie intr-o eroare comuna si invincibila, asta inseamna ca eroarea trebuia sa fie impartasita de toata lumea si ca eroarea nu ar fi putut fi descoperita de catre o persoana rezonabila. Cu alte cuvine, orice persoana rezonabila ar fi fost in locul lui nu ar fi putut sa decoperea eroarea;
- Si in mod evident, cumparatorul sa fie de buna-credinta, aceasta conditie rezulta si din conditia de la litera b.
Alin. (3) ne spune ca „eroarea comuna si invincibila nu se prezuma”. Prin urmare, aceasta trebuie probata, spre deosebire de buna-credinta a cumparatorului care este prezumata potrivit art. 14 alin. (2) C. civ. „Buna-credinta se prezuma pana la proba contrara.”
In continuare, alin. (4) ne spune ca „Dispozitiile prezentului articol nu sunt aplicabile in materie de carte funciara si nici in alte materii in care legea reglementeaza un sistem de publicitate.”
Aceasta dispozitie rezulta, din punctul nostru de vedere, din faptul ca eroarea trebuie sa fie comuna si invincibila. Este evident ca daca exista o anumita forma de publicitate cumparatoarul nu mai are cum sa fie intr-o eroare comuna si invincibila.
Asadar, daca o persoana are un imobil neinscris in cartea funciara, iar un cumparator de buna-credinta aflat intr-o eroare comuna si invincibila cumpara imobilul de la un vanzator neproprietar, adevaratul proprietar ar putea ramane fara imobil. In mod evident adevaratul proprietar v-a avea o actiune in despagubire impotriva vanzatorului aparent pentru prejudiciul produs.
Av.Drd. Cuculis Adrian