Primaria Sectorulu 1 Obligata sa plateasca 1.163.028,23 lei catre un dezvoltator caruia instanta i-a anulat autorizatia de construire!
Anularea autorizatiei de construire a dus la blocajul total al ridicarii unui imobil de catre dezvoltatorul imobiliar. Nu era de datoria celui ce a solicitat de la primaria sectorului 1 sa verifice daca PUD-ul sau PUZ-ul sunt valabile si nu expirate. Sigur ca atata vreme cat PUZ-ul ce trebuia gestionat de primaria Capitalei era expirat nici PUD-ul valabil, primaria sectorului 1 NU avea dreptul sa emita autorizatia de construire si astfel prin acest habarnism s-a ajuns la emiterea unei autorizatii de construire de catre fostul primar CLOTILDE ARMAND ce a fost anulat de catre instanta de contencios administrativ.
Vedem mai jos procedura si cum cei ale caror autorizatii de construire sunt anulate isi pot recupera banii investiti si decizia instantei cu privire la plata de despagubiri catre dezvoltatorul imobiliar.
Ai obtinut o autorizatie de construire de la primarie pentru proiectul imobiliar iar apoi la plangerea unor vecini instanta ti-a anulat autorizatia de construire? Afla cum poti obliga primaria sa-ti plateasca investitia facuta!
Anularea autorizatiei de construire presupune astfel lipsirea de autoritate publica a documentului emis de catre autoritatea publica si in cazul acesta si ilegala ridicare a constructiei pe care ai edificat-o pana la un anumit moment sau poate chiar in intregime.
Primaria emitenta intr-o asemenea ipoteza se face vinovata total pentru ca a emis o autorizatie de construire in afara cadrului legal si astfel, de buna credinta, cel care a edificat NU are cum sa fie el raspunzator ci raspunderea este a celui ce i-a permis in esenta sa construiasca.
Sigur ca daca edificul s-ar fi ridicat in mod nelegal atunci nu puteam sa discutam despre o raspundere a primariei insa in ipoteza in care dezvoltatorul imobiliar a obtinut in mod legal autorizatia de construire, orice suspiciune cu privire ca acesta ar fi de rea credinta, este anulata.
Prin urmare, discutam astazi despre o situatie cu care s-au confruntat sute de dezvoltatori imobiliari si care nu este normala: anularea autorizatiei de construire si blocarea proiectului imobiliar.
Ce faceti intr-o asemenea situatie fie ca sunteti dezvoltator imobiliar fie ca sunteti persoana privata?
Ti-a fost anulata autorizatia de construire si proiectul tau imobiliar este blocat dupa ce ai investit in el? Afla cum poti solicita banii de la primarie!
Anularea Autorizației de Construire și Obligarea Primăriei la Plata Investițiilor: Cum Recuperezi Banii Pierduți
Atunci cand se ajunge la Anularea autorizatiei de construire in mod evident ca orice lucrare trebuie sa fie oprita fiindca ea devine ilegala.
Sunt sute in Bucuresti si mii de dezvoltatori in Romania care s-au confruntat cu probleme de genul acesta. Unele situatii au fost generate de vecini, altele de persoane interesate sa “negocieze” linistea constructiei printr-un beneficiu contra inchiderii procesului deschis sau alte asemenea.
Cert este ca atunci cand ti-a fost emisa o autorizatie de construire si te-ai apucat sa investesti sume de bani in proiectul imobiliar, in ipoteza anularii acelei autorizatii de construire, primaria trebuie sa fie cea responsabila si obligata la plata investiilor facute si corect ar fi si a beneficiilor nerealizatate.
Beneficiile nerealizate se refera la banii pe care acel dezvoltator i-ar fi putut genera prin vanzarea de apartamente, case, etc.
Vezi si :
Anularea autorizatiei de construire – De ce se anulează o autorizație de construire și când poți recupera banii investiti?
In principal o autorizatrie de construire se anuleaza pe motive de nelegalitate.
Conform legii si aici ne referim la legea 51/1991 a autrorizarii de cosntructii, art. 12 arata:
Art. 12
(1)Autorizaţiile de construire sau de desfiinţare, emise cu încălcarea prevederilor legale, pot fi anulate de către instanţele de contencios administrativ, potrivit legii, ca urmare a introducerii acţiunii de către prefect, în urma activităţii de control a Inspectoratului de Stat în Construcţii – I.S.C.
*) Prin Decizia nr. 643/2024 Curtea Constituţională admite excepţia de neconstituţionalitate şi constată că soluţia legislativă cuprinsă la art. 12 alin. (1), care nu permite persoanelor vătămate să atace la instanţele de contencios administrativ o autorizaţie de construire sau de desfiinţare a lucrărilor de construcţii, este neconstituţională.
De asemenea este important sa stim ca si atnci cand sunt anulate PUZ-urile unui sector sau ale unei zone , PUZ-uri in baza carora au fost emise autorizatiile de construire, aceeasi cale urmeaza si autoriaztia emisa in baza acelui PUZ si anume, anularea ei fiindca PUZ-ul emis nu se mai afla in vigoare.
De asemenea, nu doar prin introducerea unei actiuni la instanta de contencios administrativ se poate cere anularea unei autorizatii de construire ci si atunci cand se solicita desfiintarea unui edificiu se poate solicita in baza legii contenciosului administrativ, constatarea ca ilegal emisa a unei autorizatii prin ceea ce se numeste exceptia de nelegalitate a actului conform legii 554/2004: –
Art. 4: Excepţia de nelegalitate
(1)Legalitatea unui act administrativ cu caracter individual, indiferent de data emiterii acestuia, poate fi cercetată oricând în cadrul unui proces, pe cale de excepţie, din oficiu sau la cererea părţii interesate.
(2)Instanţa învestită cu fondul litigiului şi în faţa căreia a fost invocată excepţia de nelegalitate, constatând că de actul administrativ cu caracter individual depinde soluţionarea litigiului pe fond, este competentă să se pronunţe asupra excepţiei, fie printr-o încheiere interlocutorie, fie prin hotărârea pe care o va pronunţa în cauză. În situaţia în care instanţa se pronunţă asupra excepţiei de nelegalitate prin încheiere interlocutorie, aceasta poate fi atacată odată cu fondul.
(3)În cazul în care a constatat nelegalitatea actului administrativ cu caracter individual, instanţa în faţa căreia a fost invocată excepţia de nelegalitate va soluţiona cauza, fără a ţine seama de actul a cărui nelegalitate a fost constatată.
Prin urmare daca s-a cerut in cadrul unui litigiu desfiintarea unui edificiu si astfel actul a fost desfiintat, in mod clar instanta dispune desfiintarea lui.
Toate aceste probleme serioase care se ridica si care pot duce la anularea autorizatiei de construire fac pe mai departe din nefericire, imposibil de dus proiectul imobiliar la final si asta nu din culpa dezvoltatorului imobiliar ci din culpa primariei iar asa cum vom arata mai jos, primaria poate fi obligata sa plateasca pentru emiterea ilegala a unei autorizatii de constuire.
Cum se anuleza o autorizatie de construire?
Autorizatia de construire se anuleaza ca urmare a pronuntarii unei hotarari judecatoresti definitive emisa de catre instanta de judecata. Ati vazut mai sus ca motivele ce duc la anularea unei autorizatii de construire se refera la elemente de nelegalitate sau o situatie mai putin intalnita, prin anularea unui PUZ in baza caruia fusese emisa autorizatia de construire.
Anularea autorizatiei de construire poate sa apara asa cum am indicat mai sus si asa cum este si cazul nostru ca o consecinta a expirarii PUD-ului care fusese emis in baza unui PUZ expirat si atunci primaria se face direct responsabila.
Astfel tragem o concluzie clara, anularea autorizatiei de construire se poate dispune doar de catre instanta si nu poate fi retrasa de catre Primarie fiindca din moment ce este emisa ea intra in circuitul civil.
Obligarea primariei la plata despagubirilor pentru banii investiti in imobil ca urmare a anularii autorizatiei de construire
In principal am solicitat instantei urmatoarele aspecte:
• Angajarea răspunderii civile delictuale a pârâților;
• Repararea prejudiciului cauzat prin obligarea pârâților la plata sumei de 1.168.945,37 lei, cu titlu de daune materiale;
• Repararea prejudiciului din câştigul pe care subscrisa îl puteam realiza și de care am fost lipsită, în cuantum de 3.000.000 lei;
• Obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.
Actiunea a avut ca temei legal urmatorul text de lege din Codul Civil:
Art. 1349: Răspunderea delictuală
(1)Orice persoană are îndatorirea să respecte regulile de conduită pe care legea sau obiceiul locului le impune şi să nu aducă atingere, prin acţiunile ori inacţiunile sale, drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane.
In mod direct au fost invocate aspecte ce tin de legea autorizatiei de construire si anume 51/1991 cu privire la incalcarile comise de catre primaria sectorului 1 atunci cand a fost emisa autorizatia de construire si a faptului ca functionarii emitenti ar fi trebuit sa stie exact daca pot si cum pot emite o asemene autorizatie de construire.
Avand in vedere ca primaria si-a incalcat obligatiile, nu era normal ca un dezvoltator imobiliar care a investiti sute de mii de euro sa fie prejudiciat prin anularea unei autorizatii de construire si sa ramana cu proiectul blocat si astfel instanta asa cum o sa vedeti mai jos a obligat primaria la plata tuturor investitiilor efectuate.
Cum a obtinut o firma ce dezvolta imobiliar, obligarea primariei sectorului 1 la plata de despagubiri pentru ca o instanta i-a anulat autorizatia de construire si practic i-a blocat proiectul imobiliar?
Pentru a intelege cum s-a ajuns la solutia de obligare a primariei la plata despagubirilor ca urmare a anularii autorizatiei de construire, este esential sa vedeti care a fost situatia de fapt.
Astfel, la data de 28.12.2017 a fost emisă Autorizația de Construire nr. 561/54/S/33257 de către Primarul Sectorului 1 București, în baza Certificatului de urbanism nr. 178/23/S/35886 din 03.02.2017, prin care s-a autorizat executarea unui imobil de locuințe S+P+6E+E7.
Autorizația sus-menționată a fost emisă în temeiul Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții iar din anul 2018, s-a demarat construcția imobilului cu funcțiunea de locuințe colective la adresa din Sector 1, București.
Amplasamentul este cuprins în Planul Urbanistic în UTR A a PUZ Str. Gh. Ionescu Sisești nr. 129-133, aprobat cu HCGMB nr. 16/30.03.2009. Acest plan (PUZ) a fost aprobat de către Consiliul General al Municipiului București la data de 30.03.2009.
De asemenea, Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) a fost aprobat de către Consiliul Local al Sectorului 1 București, ulterior, prin Hotărârea nr. 190 din 30.08.2010.
Reiese foarte clar din aceste documente ca ambele acte de autoritate publica erau EXPIRATE!!!
În anul 2019 unii dintre vecini a sesizat Tribunalul București cu o cerere de anulare a acestei autorizații de construire în temeiul nelegalității documentației PUD. Reclamanții au ridicat această problemă deoarece PUZ-ul (HCGMB nr. 116/2009 de aprobare a PUZ Gh. Ionescu Sisești nr. 129-133), în temeiul căruia a fost adoptat PUD-ul sus-menționat, era expirat.
În atare condiții, cu PUZ-ul expirat, se revine la Planul Urbanistic General București (PUG) unde se prevede un regim de înălțime de P+2E+M.
Prin sentința civilă nr. 3404/09.05.2019, Tribunalul București a admis cererea de chemare în judecată formulată de vecini în dosar nr. 37936/3/2018 în contradictoriu (printre alții) cu Primarul Sectorului 1 București și a constatat nelegalitatea Anexei 1, poziția 21 din HCL S1 nr. 190/30.08.2010 (cu ref. la adresa Gh. I. Sisești nr. 71-73), a anulat autorizația de construire nr. 561/54/S/33257 din data de 28.12.2017 emisă de Primarul Sectorului 1 București dar și Certificatul de urbanism nr. 178/23/S/35886 din data de 03.02.2017, emis tot de către Primarul Sectorului 1 București.
Hotărârea a fost supusă recursului. Curtea de Apel București, prin decizia 368 din 06.04.2020, în judecarea acestuia, a constatat, de asemenea, nelegalitatea documentației de urbanism în baza căreia au fost emise:
• autorizația de construire nr. 561/54/S/33257 din 28.12.2017 și
• certificatul de urbanism nr. 178/23/S/35886 din data de 03.02.2017.
Așa cum am menționat, această nelegalitate a survenit în urma faptului că PUZ-ul în temeiul căruia a fost adoptat PUD-ul, și anume HCGMB nr 116/2009 de aprobare a PUZ Gh. Ionescu Sisești nr. 129-133 era expirat.
Autorizația de Construire nr. 561/54/S/28.12.2017 are la baza emiterii sale Certificatul de Urbanism nr. 178/23/S/03.02.2017, și o documentație PUD aprobată prin HCLS 1 nr. 190/30.08.2010 care la rândul său a fost adoptată în temeiul acestui PUZ expirat – Gh. Ionescu Sisești nr. 129-133, aprobat prin HCGMB nr. 116/2009 și neprelungit în termen legal de către Primărie (Consiliu Local). Valabilitatea PUZ-ului era de 5 ani de la momentul aprobării și nu a fost prelungită printr-o altă hotărâre de consiliu.
Autorizația mi-a permis să demarez lucrările de construcție, am investit sume de bani în vederea finalizării imobilului de locuințe pe care urma să le vând. Blocarea construcției prin anularea autorizației de construire a condus la imposibilitatea societății de a mai recupera aceste sume deoarece de la momentul definitivării soluției instanței de judecată, clădirea avea 3 etaje și nu se mai poate dispune de aceasta.
De la data de 30.03.2014 PUZ-ul nu mai este valabil pentru Str. Gh Ionescu Sisești, el neprelungindu-și de drept efectele pentru imobilul subscrisei deoarece la acea dată nu începuse investiția în această construcție (așa cum art. 56 alin. 6 din Legea nr. 350/2001 prevede).
Primăria Sector 1 emite autorizații de construire de la acel moment în aceeași manieră NELEGALĂ până la momentul de față. PUZ-ul vechi nu a mai fost prelungit din 2009 iar din 2014 au mai fost emise SUTE de autorizații de construire în acea zonă. Toate aceste construcții, unele efectuate, altele în curs, au fost aprobate în aceeași modalitate de către Primăria Sectorului 1 București, și anume fără a avea PUZ și PUD valabile.
În cazul în care s-ar ataca autorizațiile sutelor de imobile construite în aria PUZ-ului Gh. Ionescu Sisești, s-ar ajunge la o situație catastrofală pornită din culpa Primăriei Sectorului 1 care admite cererile de emitere a acestor autorizații în mod NELEGAL, fără a verifica valabilitatea planurilor urbanistice.
În acest sens, după definitivarea hotărârii de anulare a deciziei, am transmis o solicitare către pârâtă prin care am încercat să obținem o solutie pentru această situație. Primăria Sectorului 1 ne transmite răspunsul acestora nr. 28682/E/6592/ din data de 24.06.2022, prin care ne informează că Arhitectul Șef nu are competențe în urma anulării autorizației de construire. Or, noi am transmis această solicitare PRIMĂRIEI, nu arhitectului șef.
Totuși, în același răspuns, Primăria ne informează: „Continuarea lucrărilor necesită emiterea unei autorizații de construire”. De asemenea, ne-au transmis cerințele necesare emiterii unei autorizații de construire, în condițiile în care PUZ-ul este în continuare expirat.
Solutia instantei cu privire la obligarea primariei sa plateasca despagubiri ca urmare a anularii autorizatiei de construire
In urma actionarii in judeata a Primariei, desi s-a solicitat si beneficiu nerealizat de peste 3 milioane instanta a stabilit ca doar investitiile in imobilul respectiv sa fie platite de catre primaria sectorului 1.
Sigur, aceasta este solutia pe fond si credem ca in cele din urma integral vor fi acordate sumele fiindca nu este normal ca dintr-o greseala a primariei sa plateasca un privat.
Avand in vedere aceasta sentinta pronuntata, primaria sectorului 1 este gasita vinovata cu privire la emiterea certificatului de urbanism si ulterior a autorizatiei de construire si pe cale de consecinta trebuie sa ii plateasca dezvoltatorului imobiliar suma pe care a investit-o pana la momentul la care imobilul a fost blocat in a fi edificat printr-o ordonanta presedintiala de blocare a lucrarilor.
Intrebari frecvente:
- Este act administrativ certificatul de urbansim? Daca inainte de cumpararea unui teren primesc un certificat de urbanism si ulterior el este anulat, poate fi angajata raspunderea primariei?
Pentru a raspunde la aceasta intrebare este necesar sa lecturam decizia 13/2018 a ICCJ si tragem concluzia ca da!
Trebuie făcută observaţia că certificatul de urbanism este întotdeauna producător de anumite efecte juridice, în sensul că obţinerea lui conferă beneficiarului dreptul de a pretinde autorităţii competente o anumită conduită în legătură cu procedura de emitere a autorizaţiei de construire. În măsura în care certificatul de urbanism este urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, aceste efecte juridice nu pot fi privite în mod independent, fiind limitate la procedura de emitere a actului administrativ şi fiind resorbite, în totalitate, în efectele pe care le produce actul final al autorităţii. Din această perspectivă, inadmisibilitatea acţiunii formulate exclusiv împotriva unui certificat de urbanism, atunci când acesta este susceptibil de a fi urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, este pe deplin justificată.
48. Când însă prin conţinutul său concret, prin interdicţia de construire sau prin limitările pe care le conţine, certificatul de urbanism nu mai este susceptibil de a fi urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, efectele juridice pe care le produce capătă o semnificaţie de sine stătătoare, conferind certificatului de urbanism caracteristicile unui veritabil act administrativ, în sensul definiţiei legale citate mai sus. Nu mai este vorba de o simplă etapă în procesul decizional, cum se întâmplă în cazul actelor preparatorii, ci de un act care pune capăt acestui proces, eventuala vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale petentului avându-şi izvorul tocmai în respectivul certificat de urbanism.
49. În consecinţă, dată fiind natura juridică de act administrativ pe care o dobândeşte certificatul de urbanism care, datorită interdicţiilor sau limitărilor pe care le conţine, nu mai este susceptibil să fie urmat de emiterea unei autorizaţii de construire, acţiunea în anulare formulată în mod exclusiv împotriva acestui act este admisibilă.”
2. Pot fi cerute beneficii nerealizate ca urmare a anularii autorizatiei de construire?
Da, pot fi cerute si beneficii nerealizate fiindca in esenta scopul dezvoltatorului imobiliar este de a obtine profit si atunci cand este anulata autorizatia de construire, profitul dispare.
Av. Dr. Cuculis Adrian
Telefon: 0722298011
Adresa S.C.A Cuculis&Asociatii: Str. Vaselor Nr. 16 Sectorul 2 Bucuresti.