Putem construi nelimitat pe propriul teren?
Retragerea constructiilor ca regula este prevazuta in codul civil iar dreptul de proprietate este un drept absolut, adica proprietarul nu are nici un fel de limitare cu privire la exercitarea acestuia, insa, in anumite situatii, legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate privata astfel cum ne spune chiar Codul civil prin art. 602 alin. (1) „Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie in interes public, fie in interes privat.”
In continuare, vom face o analiza succinta a principalelor limite ale dreptului de proprietate privata.
Potrivit art. 611 „Proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfel incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.”
Foarte important de retinut, articolul nu se refera la faptul ca streasina nu trebuie sa se intinda pe proprietatea vecina, acest lucru este evident.
Proprietarul trebuie sa-si amenajeze streasina, in orice fel doreste, astfel incat apa sa se scurga pe propriul teren si sa nu afecteze in nici un fel fondul vecin.
Art. 612 C. civ ne spune ca „Orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de hotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se aduca atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanta minima se poate face prin acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic.”
Asadar, ca regula generala, orice constructie, lucrare sau plantatie, se poate face de catre proprietarul fondului prin respectarea unei distante minime de 60 cm fata de hotar.
Cititi si despre intrarea in legalitate a constructiilor.
De asemenea, legea ne spune ca, pentru a putea construi la o distanta mai mica de 60 cm fata de linia de hotar, este nevoie de acordul partilor exprimat printr-un inscris autenitc, adica un inscris notarial.
Retragerea constructiilor poate fi stabilita in mod independet fata de dreptul comun, adica codul civil, prin regulamente de urbanism si astfel retragerile pot fi diferite.
Art. 613 C. civ ne vorbeste despre distanta minima pentru arbori „In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de 2 metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.”
Potrivit textului de mai sus, ca regula, arborii mai mari de 2 metri, trebuiesc saditi la o distanta de cel putin 2 metri fata de linia de hotar.
Aastfel, observam ca fata de Retragerea Constructiilor, leguitorul are o pozitie mai protectiva cu privire la amplasarea arborilor pe care ii plaseaza la un minim de 2 metri fata de constructia invecinata.
In continuare, alin. (2) al aceluiaisi articol ne spune ce se poate face in cazul in care vecinul nu respecta limita de mai sus „In caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.”
Alin (3) al aceluiasi articol ne spune ca „Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinand proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe fondul sau.”
Coul civil contine limitari si cu privire la distanta la care vecinii au voie sa-si faca fereastra, art. 614 ne spune ca „Nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun decat cu acordul proprietarilor.”
In continuare, art. 615 prevede ca „Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 metri intre fondul, ingradit sau neingradit, apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari ce ar fi orientate catre acest fond.”
Asadar, vecinii trebuie sa respecte o distanta de cel putin 2 metri fata de linia de hotar in cazul in care doresc sa-si faca o fereastra cu vedere spre proprietatea vecinului.
In cazul in care vecinii doresc sa construiasca o fereastra neparalela cu linia de hotar alin. (2) al aceluiasi articol ne spune ca „Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar spre fondul invecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.”
Si in final, alin. (3) ne spune cum se calculeaza distanta pentru a vedea daca vecinul respecta legea si daca retragerea constructiilor sale este corecta – „Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia de hotar. Distanta, si in cazul lucrarilor neparalele, se masoara tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie.”
Si nu in ultimul rand, vecinii sunt liberi sa-si construiasca, fara limita, ferestre de lumina, cu conditia ca acestea sa impiedice vederea spre fondul vecin potrivit art. 616 C. civ (ex: se poate construi la o distanta mai mica de 1 metru fata de fondul vecin, o fereastra in acoperisul casei, orientate in sus, ce nu permite vederea spre proprietatea vecinului.)
Daca intampinati o problema juridica din sfera dreptului de proprietate, puteti face o programare la departamentul specializat al SCA Cuculis&Asociatii, de dreptul proprietatii private, aici.
Av.Drd. Cuculis Adrian
Apasati și apelati avocatul