Casa Vanduta La Licitatie Publica.O Mai Pot Recupera?Debitor Executat

Casa vanduta la licitatie publica dupa mai multe publicatii de vanzare.

De cate ori are voie executorul judecatoresc sa scoata la vanzare casa unui debitor?

Casa Vanduta La Licitatie
Cum scapa debitorul de o executare silita ilegala?

Casa vanduta la licitatie publica poate fi recuperata – Numărul de licitații ce se pot organiza de către executorul judecătoresc în cadrul procedurii de vânzare silită imobiliară.

De regula o casa vanduta la licitatie publica este grevata de o ipoteca, insa nu este o regula, fiindca si in ipoteza in care ati facut un imprumut negarantat cu ipoteca, daca banca incepe executarea silita impotriva dvs., aceasta se poate extinde si catre bunurile imobile pe care le aveti in patrimoniu.

Ceea ce trebuie sa faca cei care sunt executati silit pe casele lor, este ca pot combate executarea silita pe calea unei contestatii la executare.

Chiar si casa vanduta la licitatie publica se poate recupera dupa ce a fost intocmit procesul verbal de licitatie si chiar si actul de adjudecare poate fi anulat pe calea dreptului comun, pret fictiv sau alte nulitati la vanzarea cumpararea intervenita in mod fortat.

Daca oricare dintre regulile de mai jos, au fost incalcate, veti putea obtine anularea executarii silite sau al actului de adjudecare si astfel puteti redobandi dreptul de proprietate prin intoarcerea executarii silite.

Asta, vom incepe prin a determina, cate licitatii poate sa organizeze executorul judecatoresc si care sunt sanctiunile daca depaseste acel numar?

Potrivit reglementării înscrise în art. 846 NCPC, executorul judecătoresc, poate organiza un număr limitat de licitații (trei la număr, din care cea de treia prezintă caracter facultativ) în cadrul fiecărei etape a procedurii de vânzare silită imobiliară.

Pentru ipoteza în care, în cadrul unei etape de vânzare silită imobiliară, chiar și după organizarea a trei astfel de licitații, imobilul nu se reușește a fi valorificat, executorul poate emite o încheiere de închidere a licitației.

Creditorul are însă rezervată posibilitatea reiterării unei noi cereri de urmărire silită imobiliară, ce declanșează o nouă etapă de vânzare silită imobiliară ce îngăduie organizare din nou a trei licitații.

Formularea unei noi cereri de urmărire silită deschide o nouă etapă a licitației, ce cuprinde, la rândul său, maximul de 3 licitații.

Pentru prima licitație organizată de executorul judecătoresc în cadrul fiecărei etape prețul de vânzare va porni de la valoarea de circulație a imobilului, stabilită în prețul de evaluare.

Sediul materiei îl constituie, așadar, art. 813-863 NCPC, situate în Cartea a V-a, Titlul II, Capitolul II al Noului Cod de Procedură Civilă.

În conformitate cu prevederile art. 819 NCPC ce reglementează competența executorului judecătoresc în materie de urmărire silită imobiliară:

”(1) Urmărirea silită imobiliară este de competența executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului sau unei terțe persoane, dacă se urmărește un imobil ipotecat ajuns în mâinile acestuia.

(2) Dacă se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripția aceleiași curți de apel, competența aparține oricăruia dintre executorii judecătorești care funcționează în această circumscripție, la alegerea creditorului”.

În situația în care debitorul nu reușește să își achite datoriile în termenul stabile de art. 835 alin. (1) NCPC și anume, 15 zile de la momentul comunicării încheierii de încuviințare a executării silite, executorul judecătoresc este în măsură să declanșeze procedura de vânzare a imobilului prin licitație publică.

Licitația unui imobil începe de la prețul stabilit în condițiile art. 836 NCPC.

Determinarea prețului de vânzare se va realiza:

  • prin raportare la prețul mediu obținut pe piața liberă pentru un imobil similar din localitatea în care se găsește imobilul executat silit de către executorul judecătoresc însuși, pentru situația în care evaluarea imobilului este posibilă, iar părțile au înțeles să nu solicite efectuarea unei expertize de evaluare în termenul legal de 15 zile de la data comunicării încheierii prin care executorul judecătoresc a stabilit valoarea de circulație a imobilului (termenul este calculat pe zile libere, prima și ultima zi neintrând în calculul acestuia și este stabilit sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai cere evaluarea imobilului de către un expert);

  • prin stabilirea de către un expert a valorii de circulație a imobilului obiect al executării silite pentru cazul în care executorul nu poate evalua bunul ori când părțile aleg să conteste în termenul legal de 15 zile evaluarea realizată de executorul judecătoresc, solicitând în mod expres ca evaluarea imobilului să fie realizată de către un expert și nu de către executor;

Expertul evaluator va fi desemnat de către executorul judecătoresc potrivit prevederilor art. 836 alin. (6) NCPC, prin încheiere executorie, dată fără citarea părților, ce urmează a se comunica expertului și părților, existând posibilitatea de a fi atacată în termenul legal de 15 zile de la comunicare, potrivit art. 715 alin. (2) NCPC.

Executorul judecătoresc poate consulta părțile, în vederea realizării unei evaluări corecte, pentru a evita contestarea valorii stabilite și desemnarea unui expert evaluator.

Potrivit art. 836 alin. (6) NCPC, părțile au posibilitatea de a desemna experți consilieri, care, în conformitate cu prevederile art. 330 alin. (5) NCPC pot formula întrebări și observații, fiind îndrituiți să redacteze un raport separat referitor la obiectivele stabilite pentru expertiză.

În vederea stabilirii valorii imobilului, dreptul de a solicita o nouă evaluare nu le este recunoscut părților, în cazul în care nu sunt de acord cu evaluarea realizată de evaluator.

Totuși, părților le este recunoscută posibilitatea de a formula obiecțiuni la raportul de expertiză, prin raportare la condițiile de întocmire a acestuia:

  • posibilitatea de a invoca aplicarea sancțiunii nulității raportului de expertiză pentru necitarea sau necitarea legală a părților;
  • posibilitatea de a invoca aplicarea sancțiunii nulității raportului de expertiză pentru nedeplasarea în teren a expertului în contextul unei lipse de opoziție la accesul în imobil.

Casa Vanduta La Licitatie publica poate fi recuperata daca a fost incalcata procedura de vanzare-

Lipsa comunicării raportului de expertiză, ce a avut drept consecință stabilirea prețului de pornire a licitației prin încheiere definitivă poate atrage răspunderea disciplinară și/sau civilă a executorului judecătoresc, fiind încălcate dispozițiile art. 11 din Codul deontologic referitoare la obligația de transparență în activitate și comunicare a actelor de procedură (Anexa nr. 2 la Statutul Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești și al profesiei de executor judecătoresc, aprobat prin Hotărârea UNEJ din 19/2010).

Respingerea sau neanalizarea obiecțiunilor în mod greșit de către executorul judecătoresc deschide calea formulării unei contestații la executare îndreptate împotriva actului de executare îndeplinit ca urmare a efectuării raportului de expertiză (cu titlu de exemplu, indicăm publicația de vânzare a bunului imobil urmărit silit).

Prețul de pornire al licitației urmează a fi stabilit de către executorul judecătoresc printr-o încheiere definitivă, dată fără citarea părților, ce va fi pronunțată:

  • în temeiul încheierii de evaluare (art. 836 alin. 1 NCPC);
  • în temeiul raportului de expertiză.

După stabilirea prețului de pornire a licitației, într-un termen de maximum 5 zile (termen de recomandare, nerespectarea poate atrage răspunderea disciplinară a executorului judecătoresc), executorul judecătoresc va stabili prin încheiere definitivă termenul la are urmează a avea loc licitația în scopul vânzării bunului imobil urmărit silit, ce nu poate fi mai mic de 20 de zile sau mai mare de 40 de zile de la momentul afișării publicației de vânzare la locul unde va avea loc licitația.

Vânzarea imobilului urmează a se amâna dacă la primul termen de licitație nu a fost oferit de către licitatori prețul minim de evaluare al imobilului.

În această ipoteză, executorul judecătoresc va stabili un al doilea termen de vânzare și va proceda la o nouă afișare a publicației de vânzare, după actualizarea conținutului acesteia.

Prețul de vânzare va fi scăzut la 75% din prețul de evaluare (prețul de pornire al primei licitații).

Casa Vanduta La Licitatie Publica – Bunul va fi adjudecat în următoarele situații:

  • se oferă cel mai mare preț care depășește 30% din prețul de pornire al primei licitații; în cadrul licitației se prezintă minim 2 licitatori care  au consemnat o garanție de 10% din prețul de începere al licitației;
  • se oferă prețul de la care a început licitația (75% din prețul de evaluare) de către unicul licitator.

Un al treilea termen de licitație, ce închide prima etapă de licitație va fi organizat numai dacă creditorul înțelege să formuleze o solicitare expresă în acest sens, în condițiile art. 846 alin. (8) NCPC.

Prețul de vânzare va fi scăzut încă o dată la 50% din prețul de pornire al primei licitații.

În cadrul celui de-al treilea termen de licitație, bunul va fi adjudecat în următoarele situații:

  • se oferă cel mai mare preț și în cadrul licitației se prezintă minim 2 licitatori care  au consemnat o garanție de 10% din prețul de începere al licitației;
  • se oferă prețul de la care a început licitația (50% din prețul de evaluare) de către unicul licitator.

Prețul final trebuie să fie unul serios, vezi decizia 38/2016 ICCJ, și anume nu este atât de disproporționat în raport cu valoarea bunului încât să nu poată constitui cauză suficientă a obligației adjudecatarului.

Seriozitatea prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea suverană a judecătorului, fiind menită a asigura protejarea debitorului față de o vânzare al un preț derizoriu, neserios.

Pentru ipoteza în care nici în cadrul celei de-a treia licitații nu s-a reușit adjudecarea bunului, dosarul execuțional se va închide ca urmare a nevalorificării bunului.

Creditorul urmăritor are posibilitatea de a solicita reluarea urmăririi silite a imobilului de către același executor ori demararea unei noi urmăriri silite de un alt executor competent material și teritorial.

Av.Drd. Cuculis Adrian & Av. Dragos Lipan – SCA Cuculis&Asociatii

Primirea Actelor De Executare La Un Domiciliu Expirat-Domiciliul Debitorului Executat Silit-Ce Fac Daca Nu Primesc Actele De Executare?

Cati nu sunt cei care “primesc” acte de executare fara sa stie si apoi se trezesc cu poprire pe conturi si cu casa scoasa la vanzare?

Este legala comunicarea unor acte de executare la un domiciliu la care debitorul nu mai locuieste?

In mod vadit NU si se poate anula executarea silita prin prisma acestui detaliu care la prima vedere pare o chestiune de procedura insa face diferenta intre a fi executat ilegal si a-ti pierde casa sau a putea sa te aperi pe calea contestatiei la executare?

Executorul judecatoresc trebuie sa faca toate demersurile pentru a afla adevaratul domiciliu al debitorului fara de care, incuviintarea executarii silite este nula.

Potrivit art. 87 C. civ. „Domiciliul persoanei fizice, în vederea exercitării drepturilor și libertăților sale civile, este acolo unde aceasta declară că îți are locuința principală”.

Astfel se nasc mai multe ipoteze. Spre exemplu, executorul NU are dreptul sa citeze si sa comunice actele de executare acolo unde apare locuinta debitorului intr-un contract de credit sau un contract de imprumut sau orice alt tiltu executoriu, ci el trebuie sa faca demersuri suplimentare in vederea identificarii efective a domiciliul acestuia, asa cum arata de altfel dispozitiile legale si anume –

Potrivit art. 651 alin. (1) C. proc. civ. „Instanța de executare este judecătoria în a cărei circumscripție se află, la data sesizării organului de executare, domiciliul sau, după caz, sediul debitorului, în afara cazurilor în care legea dispune altfel.

Dacă domiciliul sau, după caz, sediul debitorului nu se află în țară, este competentă judecătoria în a cărei circumscripție se află, la data sesizării organului de executare, domiciliul sau, după caz, sediul creditorului, iar dacă acesta nu se află în țară, judecătoria în a cărei circumscripție se află sediul biroului executorului judecătoresc învestit de creditor.”

Astfel, se naste intrebarea urmatoare. Ce se intampla daca am primit actele de executare la un imobil la care nu mai am domiciliul ?

ATENTIE – Daca debitorul a notificat Banca, Ifn-ul,Recuperatorul de Creante sau o alta persoana fizica sau juridica la care are o datorie, ca si-a modificat domiciliul si doreste sa primeasca orice tip de corespondenta la aceasta noua adresa, daca nu se procedeaza in sensul comunicarii actelor la adresa indicata de catre debitor se considera ca executarea silita a inceput ILEGAL si poate fi anulata in integralitate pentru o vadita lipsa de procedura.

In ajutorul debitorilor executati silit in mod ilegal vine si ICCJ care stabileste cu noţiunea de domiciliu în ceea ce priveste stabilirea competenţei de soluţionare a încuviinţării executării silite.

De mentionat este faptul ca daca creditorul apeleaza la un executor care solicita incuviintarea executarii silite de la o alta instanta decat aceea unde are debitorul principal domiciliul efectiv, atunci tot dosarul executional este susceptibil de a fi nul absolut insa pentru asta, debitorul trebuie sa formuleze o contestatie la executare si sa indice aceste aspecte, asa cum vom arata in exemplul de dosar de contestatie la executare castigat pe acest aspect.

Ce a stabilit jurisprundetial ICCJ? Atentie, decizia alaturi de toate explicatiile de mai sus pot fi folosite in cadrul contestatiei la executare ca elemente ce duc catre constatarea nulitatii absolute a executarii silite-

Înalta Curte de Casație și Justiție a hotărât că în ceea ce priveşte competența de soluționare a unei cereri de încuviințare a executării silite, noţiunea de domiciliu care interesează regulile procedurii civile în general nu corespunde elementelor care interesează evidența populației, ci se identifică cu noțiunea de domiciliu de fapt, întrucât scopul normelor este acela al asigurării cunoașterii procesului și a actelor de procedură îndeplinite în cursul acestuia.

În speţă, deşi potrivit cărţii de identitate, debitoarea avea domiciliul legal  în Craiova, aceasta avea domiciliul efectiv în București, la adresa din sector 2, întrucât are serviciu stabil în municipiul București, unde profesează ca învățător, astfel că instanţa competentă să soluţionze cererea e încuviinţare a executării silite a obligaţiei stabilite prin ordonanţă preşedinţială privind stabilre provizoriu domiciliu minoră este Judecătoria sectorului 2. (Decizia nr. 562 din data de 21 februarie 2018 pronunţată de Secţia de contencios administrativ şi fiscal a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. având ca obiect încuviințare executărea silite).

Exista dosare castigate pe aceste motive? Pot fi anulate executarile silite daca suntem intr-o asemenea situatie? Domiciliul Debitorului Executat Silit trebuie sa fie cel efectiv.

Practica naste posibilitatea invocarii unor situatii trecute cu care s-au confruntat debitorii fapt pentru care intodeauna este important ca orice demers pe care il faceti in materie de executare silita sa fie facut alaturi de un avocat specializat in executari silite tocmai pentru ca practica nascuta sa nu fie una NEGATIVA pentru debitori ci una care sa poata fi folosita de alti debitori ce sunt in situatii identice.

Astfel prezentam mai jos un dosar de executare silita ANULAT INTEGRAL si chiar alaturi de incheierea de incuviintare a executarii silite ce a fost data in mod ilegal pentru lipsa comunicarii de acte de executare la Domiciliul Debitorului Executat Silit.

Dosar de contestatie la executare deschis si castigat, impotriva recuperatorului de creanta ERB NEW EUROPE FUNDING II BV S.R.L. si a Bancii Transilvania care cesionase acest contract de credit-

Dosarul Numarul – 35308/299/2018

25.04.2019(link catre portal)
Ora estimata: 08:30
Complet: Complet amanari de pronuntare pt. jud.ALECU D.R.
Tip solutie: Admite in parte cererea
Solutia pe scurt:

Admite în parte acţiunea formulata in contradictoriu cu intimatele PROSPEROCAPITAL SARL si ERB NEW EUROPE FUNDING II BV SRL.

Anulează toate actele de executare silită din cadrul dosarului execuţional nr.1773/2018 instrumentat de SCPEJ OCHIAN DORU-CĂTĂLIN ŞI NENECI ALEXANDRU.

Anulează Încheierea de încuviinţare a executării silite pronuntate de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr.12363/4/2018.

Constată că art. 4.3 teza I din Contractul de credit nr. CL/28/02/2008 încheiat între contestator si BANCPOST SA, referitor la modificarea dobanzii, constituie clauza abuzivă.

Dispune înlăturarea clauzei abuzive menţionate mai sus, cu menţinerea celorlalte dispoziţii din contract.

Dispune restituirea către contestator a taxei de timbru in cuantum de 1000 lei. Obliga intimata PROSPEROCAPITAL SARL la plata către contestator a cheltuielilor de judecata in cuantum 3000 lei cu titlu de onorariu de avocat (proportional cu admiterea in parte a contestatiei), precum si catre BEJ a sumei de 166,60 lei reprezentând cheltuieli fotocopiere dosar de executare.

Verificati dosarul pe portal aici.

Executarea silita este una dintre cele mai intruzive proceduri desfasurate pe parte civila impotriva unui debitor. Duce la intrarea in spatiul privat , evacuarea acestuia, poprirea pe conturi si urmarirea chiar si a altor persoane de la care debitorul ar avea de incasat sume de bani.

Aflati de la aplicatia noastra ce foloseste inteligenta artificiala, care sunt sansele sa castigati un proces.

Prin urmare, legea a comservat acest drept al tuturor debitorilor de a se adresa instantei de judecata chiar si cu o cerere de VERIFICARE efectiva a executarii silite nu neaparat cu identifcarea de la bun inceput a unor motive punctuale. In conditiile incare insasi incuviintarea executarii silite este data fara a fi pusa in contradictoriu parerea partilor, atunci orice debitor are posibilitatea pentru legalitatea executarii silite, sa se adreseze instantei de judecata.

Puteti programa o consultanta juridica aici.

Sunteti intr-o procedura de executare silita sau ati primit acte de executare, poprire sau somatie mobiliara/imobiliara?

Verificati legalitatea executarii prin completarea formularului de mai jos.