Casa Vanduta La Licitatie Publica.O Mai Pot Recupera?Debitor Executat

Casa vanduta la licitatie publica dupa mai multe publicatii de vanzare.

De cate ori are voie executorul judecatoresc sa scoata la vanzare casa unui debitor?

Casa Vanduta La Licitatie
Cum scapa debitorul de o executare silita ilegala?

Casa vanduta la licitatie publica poate fi recuperata – Numărul de licitații ce se pot organiza de către executorul judecătoresc în cadrul procedurii de vânzare silită imobiliară.

De regula o casa vanduta la licitatie publica este grevata de o ipoteca, insa nu este o regula, fiindca si in ipoteza in care ati facut un imprumut negarantat cu ipoteca, daca banca incepe executarea silita impotriva dvs., aceasta se poate extinde si catre bunurile imobile pe care le aveti in patrimoniu.

Ceea ce trebuie sa faca cei care sunt executati silit pe casele lor, este ca pot combate executarea silita pe calea unei contestatii la executare.

Chiar si casa vanduta la licitatie publica se poate recupera dupa ce a fost intocmit procesul verbal de licitatie si chiar si actul de adjudecare poate fi anulat pe calea dreptului comun, pret fictiv sau alte nulitati la vanzarea cumpararea intervenita in mod fortat.

Daca oricare dintre regulile de mai jos, au fost incalcate, veti putea obtine anularea executarii silite sau al actului de adjudecare si astfel puteti redobandi dreptul de proprietate prin intoarcerea executarii silite.

Asta, vom incepe prin a determina, cate licitatii poate sa organizeze executorul judecatoresc si care sunt sanctiunile daca depaseste acel numar?

Potrivit reglementării înscrise în art. 846 NCPC, executorul judecătoresc, poate organiza un număr limitat de licitații (trei la număr, din care cea de treia prezintă caracter facultativ) în cadrul fiecărei etape a procedurii de vânzare silită imobiliară.

Pentru ipoteza în care, în cadrul unei etape de vânzare silită imobiliară, chiar și după organizarea a trei astfel de licitații, imobilul nu se reușește a fi valorificat, executorul poate emite o încheiere de închidere a licitației.

Creditorul are însă rezervată posibilitatea reiterării unei noi cereri de urmărire silită imobiliară, ce declanșează o nouă etapă de vânzare silită imobiliară ce îngăduie organizare din nou a trei licitații.

Formularea unei noi cereri de urmărire silită deschide o nouă etapă a licitației, ce cuprinde, la rândul său, maximul de 3 licitații.

Pentru prima licitație organizată de executorul judecătoresc în cadrul fiecărei etape prețul de vânzare va porni de la valoarea de circulație a imobilului, stabilită în prețul de evaluare.

Sediul materiei îl constituie, așadar, art. 813-863 NCPC, situate în Cartea a V-a, Titlul II, Capitolul II al Noului Cod de Procedură Civilă.

În conformitate cu prevederile art. 819 NCPC ce reglementează competența executorului judecătoresc în materie de urmărire silită imobiliară:

”(1) Urmărirea silită imobiliară este de competența executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului sau unei terțe persoane, dacă se urmărește un imobil ipotecat ajuns în mâinile acestuia.

(2) Dacă se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripția aceleiași curți de apel, competența aparține oricăruia dintre executorii judecătorești care funcționează în această circumscripție, la alegerea creditorului”.

În situația în care debitorul nu reușește să își achite datoriile în termenul stabile de art. 835 alin. (1) NCPC și anume, 15 zile de la momentul comunicării încheierii de încuviințare a executării silite, executorul judecătoresc este în măsură să declanșeze procedura de vânzare a imobilului prin licitație publică.

Licitația unui imobil începe de la prețul stabilit în condițiile art. 836 NCPC.

Determinarea prețului de vânzare se va realiza:

  • prin raportare la prețul mediu obținut pe piața liberă pentru un imobil similar din localitatea în care se găsește imobilul executat silit de către executorul judecătoresc însuși, pentru situația în care evaluarea imobilului este posibilă, iar părțile au înțeles să nu solicite efectuarea unei expertize de evaluare în termenul legal de 15 zile de la data comunicării încheierii prin care executorul judecătoresc a stabilit valoarea de circulație a imobilului (termenul este calculat pe zile libere, prima și ultima zi neintrând în calculul acestuia și este stabilit sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai cere evaluarea imobilului de către un expert);

  • prin stabilirea de către un expert a valorii de circulație a imobilului obiect al executării silite pentru cazul în care executorul nu poate evalua bunul ori când părțile aleg să conteste în termenul legal de 15 zile evaluarea realizată de executorul judecătoresc, solicitând în mod expres ca evaluarea imobilului să fie realizată de către un expert și nu de către executor;

Expertul evaluator va fi desemnat de către executorul judecătoresc potrivit prevederilor art. 836 alin. (6) NCPC, prin încheiere executorie, dată fără citarea părților, ce urmează a se comunica expertului și părților, existând posibilitatea de a fi atacată în termenul legal de 15 zile de la comunicare, potrivit art. 715 alin. (2) NCPC.

Executorul judecătoresc poate consulta părțile, în vederea realizării unei evaluări corecte, pentru a evita contestarea valorii stabilite și desemnarea unui expert evaluator.

Potrivit art. 836 alin. (6) NCPC, părțile au posibilitatea de a desemna experți consilieri, care, în conformitate cu prevederile art. 330 alin. (5) NCPC pot formula întrebări și observații, fiind îndrituiți să redacteze un raport separat referitor la obiectivele stabilite pentru expertiză.

În vederea stabilirii valorii imobilului, dreptul de a solicita o nouă evaluare nu le este recunoscut părților, în cazul în care nu sunt de acord cu evaluarea realizată de evaluator.

Totuși, părților le este recunoscută posibilitatea de a formula obiecțiuni la raportul de expertiză, prin raportare la condițiile de întocmire a acestuia:

  • posibilitatea de a invoca aplicarea sancțiunii nulității raportului de expertiză pentru necitarea sau necitarea legală a părților;
  • posibilitatea de a invoca aplicarea sancțiunii nulității raportului de expertiză pentru nedeplasarea în teren a expertului în contextul unei lipse de opoziție la accesul în imobil.

Casa Vanduta La Licitatie publica poate fi recuperata daca a fost incalcata procedura de vanzare-

Lipsa comunicării raportului de expertiză, ce a avut drept consecință stabilirea prețului de pornire a licitației prin încheiere definitivă poate atrage răspunderea disciplinară și/sau civilă a executorului judecătoresc, fiind încălcate dispozițiile art. 11 din Codul deontologic referitoare la obligația de transparență în activitate și comunicare a actelor de procedură (Anexa nr. 2 la Statutul Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești și al profesiei de executor judecătoresc, aprobat prin Hotărârea UNEJ din 19/2010).

Respingerea sau neanalizarea obiecțiunilor în mod greșit de către executorul judecătoresc deschide calea formulării unei contestații la executare îndreptate împotriva actului de executare îndeplinit ca urmare a efectuării raportului de expertiză (cu titlu de exemplu, indicăm publicația de vânzare a bunului imobil urmărit silit).

Prețul de pornire al licitației urmează a fi stabilit de către executorul judecătoresc printr-o încheiere definitivă, dată fără citarea părților, ce va fi pronunțată:

  • în temeiul încheierii de evaluare (art. 836 alin. 1 NCPC);
  • în temeiul raportului de expertiză.

După stabilirea prețului de pornire a licitației, într-un termen de maximum 5 zile (termen de recomandare, nerespectarea poate atrage răspunderea disciplinară a executorului judecătoresc), executorul judecătoresc va stabili prin încheiere definitivă termenul la are urmează a avea loc licitația în scopul vânzării bunului imobil urmărit silit, ce nu poate fi mai mic de 20 de zile sau mai mare de 40 de zile de la momentul afișării publicației de vânzare la locul unde va avea loc licitația.

Vânzarea imobilului urmează a se amâna dacă la primul termen de licitație nu a fost oferit de către licitatori prețul minim de evaluare al imobilului.

În această ipoteză, executorul judecătoresc va stabili un al doilea termen de vânzare și va proceda la o nouă afișare a publicației de vânzare, după actualizarea conținutului acesteia.

Prețul de vânzare va fi scăzut la 75% din prețul de evaluare (prețul de pornire al primei licitații).

Casa Vanduta La Licitatie Publica – Bunul va fi adjudecat în următoarele situații:

  • se oferă cel mai mare preț care depășește 30% din prețul de pornire al primei licitații; în cadrul licitației se prezintă minim 2 licitatori care  au consemnat o garanție de 10% din prețul de începere al licitației;
  • se oferă prețul de la care a început licitația (75% din prețul de evaluare) de către unicul licitator.

Un al treilea termen de licitație, ce închide prima etapă de licitație va fi organizat numai dacă creditorul înțelege să formuleze o solicitare expresă în acest sens, în condițiile art. 846 alin. (8) NCPC.

Prețul de vânzare va fi scăzut încă o dată la 50% din prețul de pornire al primei licitații.

În cadrul celui de-al treilea termen de licitație, bunul va fi adjudecat în următoarele situații:

  • se oferă cel mai mare preț și în cadrul licitației se prezintă minim 2 licitatori care  au consemnat o garanție de 10% din prețul de începere al licitației;
  • se oferă prețul de la care a început licitația (50% din prețul de evaluare) de către unicul licitator.

Prețul final trebuie să fie unul serios, vezi decizia 38/2016 ICCJ, și anume nu este atât de disproporționat în raport cu valoarea bunului încât să nu poată constitui cauză suficientă a obligației adjudecatarului.

Seriozitatea prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea suverană a judecătorului, fiind menită a asigura protejarea debitorului față de o vânzare al un preț derizoriu, neserios.

Pentru ipoteza în care nici în cadrul celei de-a treia licitații nu s-a reușit adjudecarea bunului, dosarul execuțional se va închide ca urmare a nevalorificării bunului.

Creditorul urmăritor are posibilitatea de a solicita reluarea urmăririi silite a imobilului de către același executor ori demararea unei noi urmăriri silite de un alt executor competent material și teritorial.

Av.Drd. Cuculis Adrian & Av. Dragos Lipan – SCA Cuculis&Asociatii

One comment to “Casa Vanduta La Licitatie Publica.O Mai Pot Recupera?Debitor Executat”
  1. Buna dimineata,
    Banca a cesionat creanta de 9000 lei catre i firma de recuperare EOS KSI.IN momentul de fata un executor judecatoresc a cerut instantei incuviintarea executarii silite.Ce se poate intampla in continuare?

Lasa un comentariu si un avocat raspunde (Completati cu nume si email)

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.