Constructiile Fara Autorizatie De Construire Vor Putea Fi Intabulate

Ati construit o casa fara autorizatie de construire? De acum o puteti intabula si in cartea funciara.

Lege noua in 2020 cu privire la constructiile si edificiile ce nu au avut la baza autorizatie de construire vine si schimba ceea ce stiam despre modul de intabulare a constructiilor.

Practic,prin legea 7/2020 se modifca legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Ce spune noul text de lege asta dupa ce ICCJ a schilodit modul de accesiune imobiliara?

14. La articolul 37, alineatul (6) se modifică şi va avea următorul cuprins:

(6) Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

Fara Autorizatie De Construire
Imobil

În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.

Ce intelegem de aici? ca daca nu aveti o autorizatie de constuire, totusi veti putea dobandi proprietatea prin inscrierea in cartea funciara prin efectuarea unei expertize in cauza.

Cu ce ne ajuta informatia aceasta si de ce am avea nevoie de o instanta de judecata?

Putem sa ne inchipuim de pe acum ca vor exista polemici la intabulare si ele vor deriva din necunoasterea legii de catre cei ce ar trebui sa o aplice sau de opozitii la modul in care se prezinta dosarul de autorizare, fapt pentru care va fi necesar sa va adresati instantei de judecata.

Intrarea in legalitate a constructiilor ridicate fara autorizatie de construire si intabularea imobilului edificat.

Una zice ICCJ si anume ca „lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie un impediment pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii (n.n. accesiunea imobiliară artificială)” si la alta se gandeste leguitorul si astfel sanctioneaza pasivitatea organelor de control ale statului cand vine vorba despre intabularea imobilelor ce nu prezinta autorizatie de construire si/sau proces verbal de receptie.

Practic, este liber la intabularea constructiilor ridicate fara autorizatii de construire.

Potrivit legislației în vigoare, executarea de construcții fără autorizație constituie contravenție sau, după caz, infracțiune și se pedepsește conform legii. Termenul până la care organul competent poate aplica sancțiunea este de 3 ani de la data săvârșirii faptei. 

Astfel, pentru clădirile construite fără autorizație de construire, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției necesare pentru intabularea în cartea funciară a clădirii pot fi emise in baza unei expertize tehnice.

ATENTIE –

Totusi, daca acest lucru nu se intampla, as putea opina ca poate fi modificat regimul zonei prin elaborarea unui plan de detaliu astfel incat, se ajunge la situatia in care orice cladire sa poata fi autorizata!

Prin urmare, de la data intrării în vigoare a acestei legi, dacă termenul de prescripție de 3 ani s-a împlinit, iar expertiza tehnică confirmă RESPECTAREA CONDITIILOR DE EDIFICARE, chiar si in lipsa unei autorizatii de construire, organul competent este obligat să emită certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.  În baza lui, beneficiarul construcției poate proceda la intabularea în cartea funciară.

Cum se calculeaza termenul de prescriptie despre care vorbeste legea?

In principal el ar trebui sa inceapa sa curga de la momentul de la care constructorul a inceput sa edifice constructia, fiindca tehnic de atunci acesta ar fi savarsit contraventia.

Da, dar ar spune doctina, se cunoaste ca aceste contraventii pot fi continuate sau continue fapt pentru ultimul act material al contraventiei , exact ca in cazul infractiunii, este evident echivalent cu finalizarea constructiei.

În lipsa unor prevederi exprese care să tranșeze acest aspect, vom putea asista la practici neunitare sau eventuale abuzuri în rândul funcționarilor însărcinați cu emiterea certificatului de atestare/adeverinței privind edificarea construcției. 

Daca ar fi sa concluziona, aceasta modificare a Legii 50/1991 oferă un avantaj constructorilor atâta timp cât Legea nr. 7/1996 prevede obligația intabulării construcțiilor în cartea funciară, înainte ca acestea să fie înstrăinate sau ipotecate.

De asemenea, Codul Civil prevede ca dobandirea proprietatii se face impreuna cu notarea in cartea funciara.

Av.Drd. Cuculis Adrian

26 comments to “Constructiile Fara Autorizatie De Construire Vor Putea Fi Intabulate”
  1. Dar in cazul in care s-a obtinut autorizatie de construire iar proiectul nu a fost respectat, beneficiarul construind alt imobil decat cel prevazut in proiect, si nu a anuntat finalizarea lucrarii? Cum intabuleaza cladirea noua?

    • Bună ziua!
      Am moșteni, un spațiu comercial care nu este intabulat.
      Avem autorizație de construire din 2005.
      Autorizația nu sa respectat în totalitate, dar din expertiza de rezistență rezultă ca această modificare nu afectează rezistenta clădiri.
      Având în vedere că sa modificat legea și în principiu încă nu sunt elaborate normele de aplicare a legi, eu că și mostenitor cum aș putea porceda pentru întabulare fără să fiu amendată?

  2. Buna ziua. Am obtinut o autorizatie de constructie in6anul 2008,am declarat inceperea lucrarilor in anul 2009, ulterior am cerut prelungirea valabilitatii autorizatiei, dar intarziind vreo 15 zile, mi au respins cererea. Am continuat lucrarile, finalizand constructia in anul 2014. Cum trebuie sa procedez pentru a intabula aceasta constructie? Mentionez ca am declarat constructia la DITL, achitand impozit oe cladire. Multumesc anticipat

  3. Buna ziua.
    In cazul in care am construit in 2010 fara autorizatie, si as dori sa intabulez edificarea conform noilor reglementari din ianuarie 2020, cum pot sa obtin un certificat de edificare a constructiei? Nu am gasit normele de aplicare, nu scrie nicaieri care sunt documentele necesare, cine le elibereaza, si cum se calculeaza de exemplu termenul de prescriere, pe baza a ce informatii?
    Multumesc.

  4. bonjour Maître, je suis propriétaire d’un petit apartement à Bucarest par héritage depuis 7 ans .l’appartement se situe en rez de chaussee(parter de l’imeuble) l’espace vert devant l’appartement.,en principe appartient à la mairie ,mais ma sœur a obtenue en 1995 un titre de propriété par le Préfet de Bucarest de l’époque ,plus u droit de usufruit pour une durée de plusieurs années Donc le petit jardin a été parfaitement entretenue,embellie avec des fleurs etc moi je continue depuis 7 ans dans le même sens . La mairie n’est pas d’accord après 20 ans que je continue à ll’utilise. Que faire dans ce cas?je suis au courent d’une permission même de pouvoir construire ,sans l’accord des autres copropriétaire des balcons au parterre pour les propriétaires qui possède des appartements dans ce cas? Je vous remercie vivement pour votre réponse . Mes sincères salutations Mme Drusne Dominique Paris le 3 janvier 2020

    • Bună Maestre, dețin un apartament mic în București prin moștenire de 7 ani. Apartamentul este situat la parter (de la clădire) spațiul verde din fața apartamentului. În principiu aparține primărie, dar sora mea a obținut în 1995 un titlu de către prefectul de la București la vremea respectivă, plus un drept de uzufruct pe o perioadă de câțiva ani, astfel încât mica grădină a fost perfect întreținută, înfrumusețată cu flori etc. continuă timp de 7 ani în aceeași direcție. Primăria nu este de acord după 20 de ani că o folosesc în continuare. Ce să fac în acest caz? Sunt conștient de o autorizație chiar pentru a putea construi, fără acordul celorlalți coproprietari ai balcoanelor din pământ pentru proprietarii care dețin apartamente în acest caz? Vă mulțumesc foarte mult pentru răspuns. Salutările mele sincere, doamna Drusne Dominique Paris, 3 ianuarie 2020.
      Raspunde av. drd. Cuculis –
      Buna ziua, va rog sa ne sunati la 0722298011.

  5. am o casa construita de tatal meu in anii 1993 1994 fara autorizatie de constructie (tata a decedat in 2007) Pot acum dupa aparitia acestei legi sa obtin autorizatie de constructie si cum?

  6. Buna ziua. Am ridicat o constructie in anul 2008 cu autorizatie de constructie emisă în 2006 dar pentru care nu am făcut recepția lucrarilor.Cum pot intra in legalitate. Va multumesc.Cu stima

  7. In timpul procesului de anulare a autorizatiei de constructie si in timpul expertizei judiciare care a demonstrat nerespectarea PUZ – regim de inaltime, destinatia zonei ca zona de locuinte individuale,a intabulat blocul cu 32 de apartamente edificat intre case unifamiliale P+1
    Este legala intabularea pe baza procesului verbal de receptie la care a participat si primaria care este parat in instanta?
    Multumesc

  8. Buna seara. Acum 4 ani am cumparat un teren extravilan care avea construita o cabana. De la vanzatori dar si de la primarie ni s-a comunicat prin poze din satelit ca a fost construita in 2004 De cand am cumparat-o am adus imbunatatiri constructiei in sensul ca am mai facut o terasa plus o lemnarie, am izolat-o si am facut incalzirea cu semineu si baie. Nu a existat niciodata documente pentru ridicarea ei. Avem sanse pe baza modificarii legii sa putem sa o intabulam? Motivul principal pentru care ne-am dori intabularea ar fi ca astfel am putea sa o asiguram.

    • Bună ziua!
      Am moșteni, un spațiu comercial care nu este intabulat.
      Avem autorizație de construire din 2005.
      Autorizația nu sa respectat în totalitate, dar din expertiza de rezistență rezultă ca această modificare nu afectează rezistenta clădiri.
      Având în vedere că sa modificat legea și în principiu încă nu sunt elaborate normele de aplicare a legi, eu că și mostenitor cum aș putea porceda pentru întabulare fără să fiu amendată?

  9. Buna ziua
    În conformitate cu prevederile Legii nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr.10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții art. 37, alin. (6), în cazul construcțiilor realizate fără Autorizație de Construire, (la care împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor), certificatul de atestare privind edificarea construcției/construcțiilor se va emite numai în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, precum și a unei documentații cadastrale.
    intrebarea mea este:
    cum procedăm în cazul în care
    – nu avem autorizație de construire/ proces verbal de receptie la finalizarea lucrărilor
    – terenul a fost cumparat in anul 1966 conf. CVC
    – platesc taxe si impozite pe teren si construcție.
    Pentru intabularea construcției de ce am nevoie?
    – mi se poate elibera anexa 1.52 fara expertiză? daca da, care este baza legală?. Va multumesc mult pentru intelegere . O zi placuta.

  10. Am o constructie pe un teren,din 2010.
    Nu am declarat la finante.Acum obtin autorizatie de construire Ma poate pune la plata .com urma?
    Cladirea nu e declarata,nu am nici somatie.
    MULTUMESC.

  11. Buna ziua ,

    Am mostenit o casa construita in 2010 si extinsa fara autorizatie . S-a adaugat un corp nou de cladire, podul a fost inaltat cu 1m si s-a mansardat.
    Peretele exterior este pe limita cu domeniul public , iar acoperisul se prelungeste aprox 60 cm deasupra domeniului public. Se plateste impozit in momentul de fata pt toata suprafata construita. Aproape sigur nu se incadreaza in planul de urbanism din cauza acoperisului.
    Ce pasi ar trebui urmati pt a inscrie in cartea funciara aceasta constructie?

    Cu multumiri,
    Bogdan

Lasa un comentariu si un avocat raspunde (Completati cu nume si email)

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.