Neindeplinirea Obligatiilor De Catre Dezvoltatorul Imobiliar De A Racorda Imobilul Vandut La Utilitati

Neindeplinirea obligatiilor de catre dezvoltatorul imobiliar sau existenta viciilor de construire a unui imobil, da dreptul cumparatorului, sa ceara rezolutiunea contractului si restituirea banilor plus investitiilor facute.

Judecatoria Sectorului 5 s-a pronuntat intrun dosar gestionat de SCA Cuculis&Asociatii si a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare , a obligat dezvoltatorul imobiliar sa restituie dublul avansului dar si sa plateasca toate imbunatatirile aduse de catre promitenta cumparatoare in acel imobil.

Motivul? – Dezvoltatorul imobiliar, desi isi luase obligatia prin antecontract sa racordeze imobilul la utilitati, a amanat acest lucru, detarminand-o pe cumparatoare sa mobileze si utileze apartamentul in care de fapt nu avea cum sa locuiasca fara aceste utilitati.

Astfel, mai jos va prezentam cateva dintre argumentele folosite pentru rezolutiunea antecontractului:

1.        Am  preciat că atitudinea incorectă adoptată de Pârât, adica de catre dezvoltatorul imobiliar, trebuie sa fie sanctionata doar in instanta, acesta de esenta blocand orice fel de contract cu reclamantii care investisera in proprietatea lui ce nu era bransata la utilitati.

2.          Neexecutarea voluntară a obligaţiilor contractuale de către debitor dă dreptul creditorului de a recurge la executarea silită în natură şi la alte mijloace juridice prevăzute de lege pentru a obţine prestaţia care i se datorează sau de a obţine echivalentul economic al acestei prestaţii.

3.          Între mijloacele pe care creditorul le are la îndemână în situaţia când debitorul nu execută prestaţiile pe care le datorează, se regăseşte şi executarea prin echivalent – acordarea de daune-interese.

4.          Dezvoltatorul imobiliar am spus noi, este ținut de obligația de a repara pecuniar prejudiciul cauzat promitentei-cumpărătoare, prejudiciu rezultat din neexecutarea obligaţiilor născute din antecontractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat între cele două părţi.

5.          Potrivit articolului  1518 aliniatul (1) din Noul cod civil, debitorul răspunde personal de îndeplinirea obligaţiilor sale, iar în articolul  1350 aliniatul (1) din Noul cod civil  se arată că „Orice persoană trebuie să îşi execute obligaţiile pe care le-a contractat”.

6.          Așadar, răspunderea contractuală are drept scop repararea pecuniară a prejudiciilor cauzate prin neexecutarea contractului.

7.          Am sustinut în invocarea rezoluţiunii Antecontractului nr. 4326 din 14.10.2015 pentru neexecutare îndeplinește condițiile răspunderii contractuale:

(i)        fapta ilicită care constă în neexecutarea lato sensu a obligaţiilor contractuale asumate de debitor prin contractul valabil încheiat cu creditorul;

(ii)       existenţa unui prejudiciu în patrimoniul creditorului;

(iii)      existenţa unui raport de cauzalitate între fapta licită a debitorului şi prejudiciu;

(iv)     culpa, greşeala sau vinovăţia debitorului.

Vizualizati si :

8.        Prin remediile neexecutării contractului sunt desemnate ceea ce în limbajul Codului civil se cheamă „drepturi ale creditorului în caz de neexecutare”, mijloace ale creditorului în caz de neexecutare, cu directă referire la  rezoluţiunea contractului.

9.        În cazul neexecutării ”fără justificare ” a obligațiilor contractuale asumate de către debitor, creditorul are la îndemână mijloace specifice de realizare a drepturilor sale.

9.        Rezoluţiunea, rezoluțiunea şi reducerea prestaţiilor sunt reglementate de articolele 1549-1554 din Noul Cod Civil.

10.        Rezoluţiunea reprezintă, o cauză de desfiinţare a contractului şi o cauză de încetare a contractului pe care o putem include în ipotezele prevăzute de articolul  1321 din Noul cod civil la categoria „orice alte cauze prevăzute de lege”.

Neindeplinirea Obligatiilor De Catre Dezvoltatorul Imobiliar – Puteti sa va recapatati drepturile!

11.        Rezoluţiunea este un remediu oferit creditorului în caz de neexecutare, cel mai incisiv dintre cele existente, deoarece duce la încetarea contractului cu efecte retroactive.

12.        În articolul 1554, alineatul (1) din Noul Cod Civil se arată: „Contractul desfiinţat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat.”. Domeniul predilect de aplicare al rezoluţiunii este dat de contractele sinalagmatice.

13.        Conform articolului    1551,   alineatul  (1) teza 1 din Noul cod civil, „Creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate.”

14.        Interpretarea per a contrario ne  obligă   să   tragem   concluzia   că i se oferă creditorului dreptul de invoca rezoluţiunea contractului atunci când neexecutarea obligației este însemnată (în cazul de față, Pârâtul nu și-a îndeplinit niciuna dintre obligațiile asumate din contract, în condițiile în care Reclamanta a înțeles să achite arvuna şi să facă numeroase demersuri în vederea încheierii contractului).

15.      In cauză sunt îndeplinite condițiile neexecutării rezolutorii:

(i)        neexecutarea privește o obligaţie contractuală;

(ii)       neexecutarea este suficient de gravă, obligația prezintă un caracter esenţial, determinant sau suficient de important;

19.        Condiţia substanţială unică a rezoluţiunii judiciare constă în neexecutarea însemnată, astfel Neindeplinirea Obligatiilor De Catre Dezvoltatorul Imobiliar este una insemnata in acest caz, cum aceasta se deduce din interpretarea a contrario a articolului 1551 aliniatul (1) din Noul cod civil.

26.        Condiţia formală a rezoluţiunii judiciare este aceea ca, în prealabil, debitorului să i se fi acordat un termen suplimentar de executare, ceea ce s-a petrecut prin formularea Notificărilor de punere în întârziere, în condiţiile articolului  1521 şi urm. din Noul cod civil.

22.        Reclamanta este îndrituită la restituirea dublului arvunei achitate, respectiv la remiterea de către Pârât a sumei de 10.000 de euro. De altfel, potrivit art. 1544, alin. (2) NCC, „dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului şi poate cere dublul acesteia.”

27.        Întrucât obligațiile asumate de Pârât nu au fost executate, prestațiile efectuate de Reclamantă apar ca lipsite de suport, urmând a fi aplicată regula restitutio in integrum.

28.        Regula fundamentala este aceea că restituirea prestaţiilor se va face în natură. Potrivit articolului  1639 din Noul cod civil  „restituirea prestaţiilor se face în natură, prin înapoierea bunului primit.”

Ce a dispus instanta de judecata cu privire la Neindeplinirea Obligatiilor De Catre Dezvoltatorul Imobiliar ?

06.02.2020Ora estimata: 09:00 Complet: C 9 civil 2020 Tip solutie: Admite in parte cererea Solutia pe scurt: Admite în parte cererea principală. Respinge cererea reconvenţională, ca neîntemeiată. Dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 4236 din 14.10.2015 de SPN Irina Daniilescu şi Alexandru Şulea şi, pe cale de consecinţă:

Obligă pârâtul-reclamant la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 10.000 euro (echivalent în lei la cursul BNR din ziua plăţii).

Obligă pârâtul-reclamant la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 9784,77 lei reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare, începând cu data introducerii cererii de chemare în judecată: 13.08.2018 şi până la plata efectivă.

Practic, neexecutarea culpabila poate duce la rezolutiunea contractului atunci cand partea nu doreste obligarea debitorului la executarea obligatiei.

Av.Drd. Cuculis Adrian