Cum rezolvam problemele din cadrul unei asociatii de proprietari? Cand Avem Nevoie De Un Avocat Specializat In Asociatii De Proprietari ?
Avocat Asociatie Proprietari- Litigiile din cadrul asociatiilor de proprietari sunt diverse. Putem incepe prin a enumera litigiile referitoare la cotele parti de plata pentru fiecare proprietar in parte si pana la cele mai inedite situatii cand vecinii isi depoziteaza bunurile pe hol sau pur si simplu administratia refuza sa repare partile comune.
De asemenea numarul de persoane trecut la intretinere si chiar si banalele situatii in care proprietarii nu ajung la un consens in cadrul adunarilor generale, toate sunt de natura sa nasca conflicte intre proprietarii de apartamente si asociatia de proprietari.
Este bine sa stiti ce aveti de facut atunci cand sunteti confruntati cu situatii de genul acesta si in materialul de informare de astazi am ales sa discutam despre asociatiile de proprietari si legea 196/2018.
Cu ce va ajuta un avocat specializat in asociatii de proprietari si cum puteti combate abuzurile administratiei blocului, totul va explicam mai jos plecand de la infiintarea asociatiei si pana la dizolvarea ei.
Sa incepem!
Aveti problema in cadrul asociatiei de proprietari? Cote intretinere marite, lipsa raspuns din partea administratorului sau presedintelui sau v-a fost inundata casa? Completati formularul
Cum infiintez o asosciatie de proprietari ?
Inainte de a incepe sa raspundem intrebarilor multiple pe care le primim de ani de zile si pe care le-am comprimat in prezentul material, incepem cu explicatiile in ce se cuvin cand vine vorba despre infiintarea unei asociatii de proprietari si cum un avocat infiintare asociatie de proprietari te poate ajuta.
Procedura legală – Avocati Infiintare Asociatii Proprietari
Daca ai in gand sa infiintezi o asociatie de proprietari, sfatul Cuculis&Asociatii ar fi sa va alegeti o casa de avocatura si un avocat specializat in asociatii de proprietari, ca sa cunoasca temeinic legea 196/2018.
Astfel, in legea 196/2018 se arata la art. 11 ca asociatia de proprietari este forma de organizare a mai multor persoane in vederea reprezentarii intereslor comune din cadrul unui condominiu.
Cum se infiinteaza asociatia de proprieatari ?
Art. 13. – din aceeasi lege 196/2018 , vine si face lumina:
(1) Asociația de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu.
Art. 13 din lege.
Asta inseamna ca daca vom avea un condominiu de 10 imobile, daca 6 dintre proprietarii lor vor fi de acord, se va putea infiinta asociatia de proprietari.
Prin urmare, daca este indeplinita conditia prin care , jumatate plus unu dintre proprietari sunt de acord si evident ca inaintea constituirii asociației de proprietari, acestia se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înființarea asociației de proprietari sau, după caz, la reorganizarea asociației de locatari în asociație de proprietari.
Atentie – Avocat Asociatie Proprietari – Asociatiile de LOCATARI chiar daca nu mai exista legea acestora, inca functioneaza si au obligatia sa se reorganizeze in asociatii de proprietari.
Totodată, se hotărăște și cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere și a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire și la modalitatea de decontare a costurilor generate de această acțiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toți cei prezenți.
Pentru a se infiinta asociatia tabelul convocator se semneaza de cel puțin cincizeci la sută plus unu din numărul proprietarilor din condominiu cu 10 zile inainte de intalnire.
În cadrul adunării proprietarilor pentru constituirea asociației de proprietari se prezintă și se adoptă statutul asociatiei de proprietari.
Dupa ce 50 % plus 1 dintre proprietari se intalnesc la scurgerea celor 10 zile de la convocare si semneaza convocatorul, hotărârea proprietarilor privind constituirea asociației de proprietari se consemnează prin proces-verbal, înregistrat în registrul unic al asociației de proprietari care cuprinde procesele-verbale ale adunării generale, comitetului executiv și cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toți proprietarii care și-au dat consimțământul. Procesul-verbal semnat de către proprietarii care au hotărât, în condițiile art. 13 alin. (1), constituirea asociației de proprietari constituie anexă la acordul de asociere.
Proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari. În cazul proprietarilor absenți, consimțământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, în condițiile art. 15.
Cererea de infiintare a asociatiei de proprietari se depune la judecatorie :
(1) Cererea pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării de constituire se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.
(2) Statutul și acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie să conțină:
a) adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele și prenumele tuturor proprietarilor asociați;
c) descrierea proprietății, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăți individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului și numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară;
d) enumerarea și descrierea părților aflate în proprietate comună, precum și regulile de folosință a părților comune potrivit prezentei legi;
e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
f) declarațiile pe propria răspundere ale proprietarilor privind informațiile referitoare la suprafețele utile și construite în situația în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație.
(4) Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de președintele judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află condominiul.
Se pot inscrie in asociatie alti membri ulterior infiintarii acesteia ?
Înscrierea ulterioară în asociație a proprietarilor care nu au fost prezenți la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociației de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adițional la acordul de asociere. Prin grija președintelui asociației de proprietari, actele adiționale se atașează dosarului de înființare a asociației, se păstrează la sediul asociației și se prezintă compartimentelor de specialitate din cadrul primăriei, la solicitarea acestora.
(8) Acordul de asociere și statutul asociației de proprietari, actualizate, se depun de către președintele asociației de proprietari, ori de câte ori sunt modificări, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.
(9) Odată cu pierderea calității de proprietar în condominiu încetează statutul de membru al respectivei asociații de proprietari.
Care sunt drepturile mele în calitate de locatar de bloc?
Drepturile proprietarilor din condominii legea 196/2018 Art. 27, prevede o serie de drepturi pe care le are orice proprietar ce face parte dintr-o asociatie.
Astfel, toti proprietarii care sunt si membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Pentru a face o trecere in revista dupa ce am indicat si textele de lege aplicabile, am putea sa exprimam urmatorul punct de vedere in ceea ce priveste drepturile locatarilor:
- Dreptul de a participa la sedintele adunarii generale a proprietarilor;
- Dreptul de a vota in adunarea generala, aspecte ce tin de organele de conducere si alte aspecte referitoare la buna functionare a condominiului;
- Locatarii au dreptul sa fie informati cu privire la activitatea asociatiei si au dreptul sa solicite si sa primeasca documente de orice fel din cadrul asociatieil
- Au dreptul de a primiti informatii cu privire la cheltuielile comune si au dreptul sa conteste listele in 10 zile de la afisare iar daca nu primesc raspuns se pod adresa Primariei sau intantei de judecata;
- Au dreptul de a sesizata Presedintele asociatiei sau comitetul executiv in vederea rezolvarii situatiilor conflictuale din imobil;
Trebuie precizat ca orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său din cauza neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator se poate adresa în scris compartimentelor prevăzute la art. 10 sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.
Ce obligatii avem in calitate de proprietar ? Care sunt obligațiile mele în calitate de locatar de bloc?
Obligaţiile proprietarilor din condominii sunt regelementate in mod precis de catre lege.
Astfel acestia au obligaţia să
- notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a împrumutării locuinţei’
- proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului;
- proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare, echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu;
- dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile pentru lucrările de reparaţii’
- proprietarul este obligat să permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore;
- proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuală, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.
Cititi si :
De ce este important că sumele de plata pentru utilitați să fie expuse public pe un avizier?
In primul rand totul deriva din drepturile pe care le au locatarii unui imobil.
Asa cum am aratat si mai sus este esential sa fie afisata lista cu aceste cheltuieli pentru ca cei interesati sa o poata contesta in termen de 10 zile de la afisare.
Utilitatile consumate si cele care se afla la pausal fiindca acolo este problema cea mai mare, pot fi contestate de catre proprietarii nemultumiti.
Administratorul asociatiei de proprietari poate raspunde penal. Conform legii este functionar si raspunde
Decizia 3/2002 a ICCJ – Admite recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie.
În aplicarea prevederilor art. 147 alin. 2 şi ale art. 2151 din Codul penal, stabileşte:
1. Administratorul asociaţiei de proprietari sau de locatari are calitatea de funcţionar.
2. Fapta acestuia de însuşire, folosire sau traficare, în interesul său ori pentru altul, de bani, valori sau alte bunuri pe care le gestionează sau le administrează constituie infracţiunea de delapidare.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 2 decembrie 2002.
Ce fac dacă am vecini gălăgioși?
Aici avem multe lucruri pe care le putem face mai ales ca viata la bloc ori se desfasoara in conditii de buna vecinatate ori daca nu, coercitia rezolva problema. Pentru vecinii galagiosi am dedicat o rubrica aici ( vecini galagiosi , ce fac? )
In primul rand ma pot adresa direct vecinului cu problema.
Daca nu inceteaza se pot face sesizari la politie fiindca in intervalul 22,00-8,00 şi 13,00-14,00 trebuie sa fie pastrata linistea.
Mai apoi putem suna direct la 112 iar daca este amendat putem ajunge ulterior la instanta unde sa cerem despagubiri.
In blocurile din România sunt tot felul de situații de film, de exemplu am auzit de oameni care stăteau cu zeci de animale în casă și mirosul era insuportabil. Ce e de făcut în astfel de situație?
Si in aceasta situatie daca lucrurile o iau razna de tot, ne putema dresa DSP si ulterior instantei de judecata in vederea evacuarii acelei persoane si igienizarii zonei respective.
Atentie, daca infectia nu deranjeaza si este doar in acel imobil, atunci nu putem face nimic.
Exista printre altele hotarari ale Consiliilor locale si nu numai unde nu poti detine mai mult de un animal de companie.
Ce facem dacă ne inundă vecinul de sus? Cine e responsabil pentru cheltuielile mele pentru reparații?
Distrugerea apartamentului nostru de catre veciunul de sus este des intalnita.
Ceea ce trebuie sa determinam in mod concret este daca teava Sparta provine de la coloana de apa sau de la tevile vecinului fiindca in functia de acest aspect vom cunoaste pe cine dam in judecata.
Evident ca veciunul daca are asigurare o sa fie obligata asigurarea sa ne despagubeasca, in caz contrar in instanta sau pe cale amiabila putem obtine despagubirea aferenta.
Important este sa chemam in evaluator si eventual sa-l convocam si pe vecinul vinovat sis a ii aratam ce stricaciuni a produs iar daca este vorba despre vina asociatiei de proprietari , trebuie convocat administratorul si presedintele.
Ce fac dacă administratorul nu vrea să rezolve problema?
Aici avem cele doua parghii legale. Primaria si compartimentele referitoare la asociatii de proprietari sau instantele de judecata. Avocat Asociatie Proprietari
Vedeti si- Avocat Asociatie Proprietari :
Bloc Cu Restante La Radet-Datorii Asociatie Avocat Cuculis
Problema Juridica: Avocat Asociatie Proprietari
Buna seara.
Am si eu o mare problema: in luna iunie 2014 am achizitionat o garsoniera,prin intermediul unui agent imobiliar,agent care a si vorbit cu presedintele blocului,intrebandu-l pe acesta din urma tot ce se putea despre blocul in care se afla garsoniera,presedintele creionand un bloc de vis,cu “mici probleme cu apa ce intr o luna 2 se va rezolva,lucru ce m-a facut sa imi doresc sa cumpar imobilul.zis si facut.
Dar din momentul acela au inceput problemele si cosmarul meu. Blocul de fapt avea restante catre Radet si Apa Nova de aproape 2 miliarde.
Si s-au gandit sa rezolve problemele cu apa esalonand datoria catre toate apartamentele.
Eu garsoniera o luasem pt inchiriere si nu locuia nimeni,nu aveam ganduri de inchiriere,afland de probleme,motiv pt care am refuzat sa platesc esalonarile altor datornici,din diverse motive(“musamalizarea” problemelor inainte de a cumpara,faptul ca nu locuia nimeni si faptul ca pur si simplu nu imi apartineau datoriile)dar fara sa fiu chemata la sedinta de comitet(dar pt multe alte lucruri putea sa ma contacteze presedintele) au fost de acord 50% din apartamente +1,si pt ca as fi in “minoritate”,sunt obligata sa platesc.
Avocat Asociatie Proprietari- Sa nu mai spun ca pt o garsoniera nelocuita imi venea intretinerea si 100 si ceva de lei,cu apa la pausal,desi presedintele cunoastea faptul ca nu locuieste nimeni(si nu mi s a dat nici pana in ziua de azi motiv pt asta,mi se raspundea de catre acelasi individ-presedintele sec cu “nu stiu,nu cunosc”,ca la orice situatie o intampinam inn acel bloc sau orice problema am avut)..si recunosc ca la inceput am refuzat plata pt ca nu mi se dadeau explicatii pt facturi,ulterior mi s-a REFUZAT doar plata intretinerii,pe motiv ca sunt OBLIGATA sa platesc si esalonarile(exemplu dat de administratora:platiti cei 100lei (pe care eram de acord lunar-ajunsesem la vreo 900lei cu penalizari)in felul urmator :”50lei va fac chitanta pt intretinere,50lei pt esalonari”),asa ca am continuat sa refuz plata,ei neacceptand doar plata cotelor intretinerii +penalizari).
In martie 2015 am inchiriat si de atunci pana in iunie anul acesta,cand s au sistat esalonarile,pt ca au recuperat toti banii pt radet si apa nova,chiriasii mei au platit in fiecare luna ,iar cand au intrebat zilele trecute cand isi recupereaza banii,li s a raspuns si lor cu acelasi “nu stiu”.logic,o parte din datoria catre firmele de distributie le au acoperit locatarii prin esalonari,prin urmare :unde sunt banii ramasi de la datornici si dc nu li se inapoiaza banii dati locatarilor?intrebari ce probabil vor ramane fara raspuns. …anul acesta m-au dat si pe mine in judecata,cerandu mi in instanta toata plata+800lei cheltuieli de judecata)
Avocat Asociatie Proprietari- Termenul l-am avut in data de 11,luna aceasta si mi s-a dat termen de catre dna judecator pana pe 25 luna aceasta sa aduc diverse inscrisuri,si pt ca nu mi am luat avocat,crezand ca in Romania anului 2017,ca om de rand ,ce are datorii lunare,familie,cheltuieli,prin urmare,nepermitandu ti plata unui avocat,mi se va da totusi dreptul la replica.ce am inteles din proces:ca as putea plati cotele intretinerii si o scrisoare adresata instantei cu motivele pt care nu sunt de acord cu plata esalonarilor(pt care mi ar trebui totusi avocat,deoarece ar trebui sa sune ca o scrisoare oficiala,fara sa para subiective motivele mele…intrebari: as putea sa scriu totusi eu o scrisoare cu , cuvintele mele,cu probleme expuse si catre dvs,si daca da,am sanse sa castig?
Penalizarile puse de bloc se iau in calcul in instanta sau esti scutit de ele? -am 2 cunostinte care au avut datorii,asociatia blocului i-au dat in judecata si,desi au pierdut procesele,nu le au imputat si penalizarile.
Avocat Asociatie Proprietari- Daca platesc DOAR intretinerea restanta,voi fi obligata sa platesc si cheltuielile de judecata?
Mi e frica ca pana la urma voi fi nevoita ulterior sa platesc tot,sau ca pot pierde din cauza asta.si de ce as fi obligata sa platesc acum niste esalonari daca datorii nu mai exista si s au sistat din iunie?..si cat ar costa (estimativ)ajutorul unui avocat in crearea scrisorii si eventual,pt un eventual alt termen?daca nu s a pronuntat in timpul procesului o amanare,se continua procesul sau in functie de ce depun eu pana pe 25,se da solutionarea cazului? Si daca nu reusesc sa strang banii necesadi,pot cere o amanare a termenului de 25? Sper ca nu v-am zapacit zi sper din suflet sa imi puteti raspunde si mie la probleme si intrebari. Va multumesc!
Raspunde av. drd. Cuculis – Din punctul meu de vedere a fost o greseala sa nu mergeti cu avocat angajat in speta dvs. Avand in vedere ca la acest punct nu se pune problema doar de a scrie o simpla scrisoare, va incurajez sa ne prezentati cat mai urgent actele pe care le aveti pentru a se putea creiona o schita juridica a problemei dvs.