Casa Vanduta La Licitatie Publica.O Mai Pot Recupera?Debitor Executat

Casa vanduta la licitatie publica dupa mai multe publicatii de vanzare.

De cate ori are voie executorul judecatoresc sa scoata la vanzare casa unui debitor?

Casa Vanduta La Licitatie
Cum scapa debitorul de o executare silita ilegala?

Casa vanduta la licitatie publica poate fi recuperata – Numărul de licitații ce se pot organiza de către executorul judecătoresc în cadrul procedurii de vânzare silită imobiliară.

De regula o casa vanduta la licitatie publica este grevata de o ipoteca, insa nu este o regula, fiindca si in ipoteza in care ati facut un imprumut negarantat cu ipoteca, daca banca incepe executarea silita impotriva dvs., aceasta se poate extinde si catre bunurile imobile pe care le aveti in patrimoniu.

Ceea ce trebuie sa faca cei care sunt executati silit pe casele lor, este ca pot combate executarea silita pe calea unei contestatii la executare.

Chiar si casa vanduta la licitatie publica se poate recupera dupa ce a fost intocmit procesul verbal de licitatie si chiar si actul de adjudecare poate fi anulat pe calea dreptului comun, pret fictiv sau alte nulitati la vanzarea cumpararea intervenita in mod fortat.

Daca oricare dintre regulile de mai jos, au fost incalcate, veti putea obtine anularea executarii silite sau al actului de adjudecare si astfel puteti redobandi dreptul de proprietate prin intoarcerea executarii silite.

Asta, vom incepe prin a determina, cate licitatii poate sa organizeze executorul judecatoresc si care sunt sanctiunile daca depaseste acel numar?

Potrivit reglementării înscrise în art. 846 NCPC, executorul judecătoresc, poate organiza un număr limitat de licitații (trei la număr, din care cea de treia prezintă caracter facultativ) în cadrul fiecărei etape a procedurii de vânzare silită imobiliară.

Pentru ipoteza în care, în cadrul unei etape de vânzare silită imobiliară, chiar și după organizarea a trei astfel de licitații, imobilul nu se reușește a fi valorificat, executorul poate emite o încheiere de închidere a licitației.

Creditorul are însă rezervată posibilitatea reiterării unei noi cereri de urmărire silită imobiliară, ce declanșează o nouă etapă de vânzare silită imobiliară ce îngăduie organizare din nou a trei licitații.

Formularea unei noi cereri de urmărire silită deschide o nouă etapă a licitației, ce cuprinde, la rândul său, maximul de 3 licitații.

Pentru prima licitație organizată de executorul judecătoresc în cadrul fiecărei etape prețul de vânzare va porni de la valoarea de circulație a imobilului, stabilită în prețul de evaluare.

Sediul materiei îl constituie, așadar, art. 813-863 NCPC, situate în Cartea a V-a, Titlul II, Capitolul II al Noului Cod de Procedură Civilă.

În conformitate cu prevederile art. 819 NCPC ce reglementează competența executorului judecătoresc în materie de urmărire silită imobiliară:

”(1) Urmărirea silită imobiliară este de competența executorului judecătoresc din circumscripția curții de apel unde se află imobilul aparținând debitorului sau unei terțe persoane, dacă se urmărește un imobil ipotecat ajuns în mâinile acestuia.

(2) Dacă se urmăresc mai multe imobile aflate în circumscripția aceleiași curți de apel, competența aparține oricăruia dintre executorii judecătorești care funcționează în această circumscripție, la alegerea creditorului”.

În situația în care debitorul nu reușește să își achite datoriile în termenul stabile de art. 835 alin. (1) NCPC și anume, 15 zile de la momentul comunicării încheierii de încuviințare a executării silite, executorul judecătoresc este în măsură să declanșeze procedura de vânzare a imobilului prin licitație publică.

Licitația unui imobil începe de la prețul stabilit în condițiile art. 836 NCPC.

Determinarea prețului de vânzare se va realiza:

  • prin raportare la prețul mediu obținut pe piața liberă pentru un imobil similar din localitatea în care se găsește imobilul executat silit de către executorul judecătoresc însuși, pentru situația în care evaluarea imobilului este posibilă, iar părțile au înțeles să nu solicite efectuarea unei expertize de evaluare în termenul legal de 15 zile de la data comunicării încheierii prin care executorul judecătoresc a stabilit valoarea de circulație a imobilului (termenul este calculat pe zile libere, prima și ultima zi neintrând în calculul acestuia și este stabilit sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai cere evaluarea imobilului de către un expert);

  • prin stabilirea de către un expert a valorii de circulație a imobilului obiect al executării silite pentru cazul în care executorul nu poate evalua bunul ori când părțile aleg să conteste în termenul legal de 15 zile evaluarea realizată de executorul judecătoresc, solicitând în mod expres ca evaluarea imobilului să fie realizată de către un expert și nu de către executor;

Expertul evaluator va fi desemnat de către executorul judecătoresc potrivit prevederilor art. 836 alin. (6) NCPC, prin încheiere executorie, dată fără citarea părților, ce urmează a se comunica expertului și părților, existând posibilitatea de a fi atacată în termenul legal de 15 zile de la comunicare, potrivit art. 715 alin. (2) NCPC.

Executorul judecătoresc poate consulta părțile, în vederea realizării unei evaluări corecte, pentru a evita contestarea valorii stabilite și desemnarea unui expert evaluator.

Potrivit art. 836 alin. (6) NCPC, părțile au posibilitatea de a desemna experți consilieri, care, în conformitate cu prevederile art. 330 alin. (5) NCPC pot formula întrebări și observații, fiind îndrituiți să redacteze un raport separat referitor la obiectivele stabilite pentru expertiză.

În vederea stabilirii valorii imobilului, dreptul de a solicita o nouă evaluare nu le este recunoscut părților, în cazul în care nu sunt de acord cu evaluarea realizată de evaluator.

Totuși, părților le este recunoscută posibilitatea de a formula obiecțiuni la raportul de expertiză, prin raportare la condițiile de întocmire a acestuia:

  • posibilitatea de a invoca aplicarea sancțiunii nulității raportului de expertiză pentru necitarea sau necitarea legală a părților;
  • posibilitatea de a invoca aplicarea sancțiunii nulității raportului de expertiză pentru nedeplasarea în teren a expertului în contextul unei lipse de opoziție la accesul în imobil.

Casa Vanduta La Licitatie publica poate fi recuperata daca a fost incalcata procedura de vanzare-

Lipsa comunicării raportului de expertiză, ce a avut drept consecință stabilirea prețului de pornire a licitației prin încheiere definitivă poate atrage răspunderea disciplinară și/sau civilă a executorului judecătoresc, fiind încălcate dispozițiile art. 11 din Codul deontologic referitoare la obligația de transparență în activitate și comunicare a actelor de procedură (Anexa nr. 2 la Statutul Uniunii Naționale a Executorilor Judecătorești și al profesiei de executor judecătoresc, aprobat prin Hotărârea UNEJ din 19/2010).

Respingerea sau neanalizarea obiecțiunilor în mod greșit de către executorul judecătoresc deschide calea formulării unei contestații la executare îndreptate împotriva actului de executare îndeplinit ca urmare a efectuării raportului de expertiză (cu titlu de exemplu, indicăm publicația de vânzare a bunului imobil urmărit silit).

Prețul de pornire al licitației urmează a fi stabilit de către executorul judecătoresc printr-o încheiere definitivă, dată fără citarea părților, ce va fi pronunțată:

  • în temeiul încheierii de evaluare (art. 836 alin. 1 NCPC);
  • în temeiul raportului de expertiză.

După stabilirea prețului de pornire a licitației, într-un termen de maximum 5 zile (termen de recomandare, nerespectarea poate atrage răspunderea disciplinară a executorului judecătoresc), executorul judecătoresc va stabili prin încheiere definitivă termenul la are urmează a avea loc licitația în scopul vânzării bunului imobil urmărit silit, ce nu poate fi mai mic de 20 de zile sau mai mare de 40 de zile de la momentul afișării publicației de vânzare la locul unde va avea loc licitația.

Vânzarea imobilului urmează a se amâna dacă la primul termen de licitație nu a fost oferit de către licitatori prețul minim de evaluare al imobilului.

În această ipoteză, executorul judecătoresc va stabili un al doilea termen de vânzare și va proceda la o nouă afișare a publicației de vânzare, după actualizarea conținutului acesteia.

Prețul de vânzare va fi scăzut la 75% din prețul de evaluare (prețul de pornire al primei licitații).

Casa Vanduta La Licitatie Publica – Bunul va fi adjudecat în următoarele situații:

  • se oferă cel mai mare preț care depășește 30% din prețul de pornire al primei licitații; în cadrul licitației se prezintă minim 2 licitatori care  au consemnat o garanție de 10% din prețul de începere al licitației;
  • se oferă prețul de la care a început licitația (75% din prețul de evaluare) de către unicul licitator.

Un al treilea termen de licitație, ce închide prima etapă de licitație va fi organizat numai dacă creditorul înțelege să formuleze o solicitare expresă în acest sens, în condițiile art. 846 alin. (8) NCPC.

Prețul de vânzare va fi scăzut încă o dată la 50% din prețul de pornire al primei licitații.

În cadrul celui de-al treilea termen de licitație, bunul va fi adjudecat în următoarele situații:

  • se oferă cel mai mare preț și în cadrul licitației se prezintă minim 2 licitatori care  au consemnat o garanție de 10% din prețul de începere al licitației;
  • se oferă prețul de la care a început licitația (50% din prețul de evaluare) de către unicul licitator.

Prețul final trebuie să fie unul serios, vezi decizia 38/2016 ICCJ, și anume nu este atât de disproporționat în raport cu valoarea bunului încât să nu poată constitui cauză suficientă a obligației adjudecatarului.

Seriozitatea prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea suverană a judecătorului, fiind menită a asigura protejarea debitorului față de o vânzare al un preț derizoriu, neserios.

Pentru ipoteza în care nici în cadrul celei de-a treia licitații nu s-a reușit adjudecarea bunului, dosarul execuțional se va închide ca urmare a nevalorificării bunului.

Creditorul urmăritor are posibilitatea de a solicita reluarea urmăririi silite a imobilului de către același executor ori demararea unei noi urmăriri silite de un alt executor competent material și teritorial.

Av.Drd. Cuculis Adrian & Av. Dragos Lipan – SCA Cuculis&Asociatii

Model De Contestatie La Executare Silita-Avocat

Cum ne aparam impotriva executarilor silite?

Ce fac daca am primit acte de la executorul judecatoresc?

Model de contestatie la executare silita pentru debitorii aflati in dificultate.

Avocatii de la Cuculis&Asociatii va pun la dispozitie cateva “ponturi” juridice pentru a contesta cu succes o executare silita.

Model De Contestatie La Executare
Model De Contestatie La Executare Impotriva Recuperatorilor de creante

Primirea in cutia postala a unor acte de execuatre silita nu reprezinta un “Sfarsit” sau mai bine spus nu inseamna ca nu mai aveti ce sa faceti.

Din contra, acest prim aspect al primirii actelor de executare silita da de fapt startul unei curse in care daca reusiti sa luati startul, atunci puteti scapa de plata datoriei ce va este impusa prin somatia de executare.

Ce pasi trebuie sa urmeze un debitor atunci cand a gasit in cutia postala un plic de la executor cu acte de executare, sau cand fara sa fie instiintat i se blocheaza contul?

De inceput vom delimita cele doua zone ale executarii silite si anume:

a) Inceperea executarii silite fara ca debitorul sa fie instiintat si anume poprirea conturilor sau poprirea la locul de munca;

b)Instiintarea debitorului cu privire la scoaterea la licitatie publica a imobilului adus garantie ( ipotecara) sau chiar desi nu era pus garantie, creditorul s-a indreptat impotriva lui.

Daca analizam prima varianta a “inceperii executarii silite fara instiintare”, trebuie sa stiti ca in conformitate cu art. 783 din codul de procedura civila :

  • Poprirea se infiinteaza fara somatie, in baza incheierii de incuviintare a executarii silite, prin adresa in care se va preciza si titlul executoriu[..]

Pont juridic: Daca stiti ca aveti o datorie, verificati periodic portalul instantelor de judecata si verificati daca pe numele dvs. exista o incheiere de incuviintare a executarii silite.

Tragem concluzia astfel ca prin aceasta modalitate de neanuntare a debitorului . lipsa somatiei in sine, se pot naste o serie larga de abuzuri ce pot fi ulterior atacate si anulate doar prin intermediul unei contestatii la executare silita.

Poprirea, trebuie sa stiti ca poate fi extinsa pana la 1/2 din veniturile dvs. insa daca mergeti in instanta, poprirea poate fi si anulata si micsorata.

Ce face debitorul urmarit prin somatie imobiliara care are casa scoasa la vanzare?

Trecem la partea cand debitorul este urmarit silit imobiliar si astfel primeste o somatie imobiliara de vanzare a casei.

Aici problema se poate transa desigur tot prin intermediul unei contestatii la executare, insa de data aceasta este important ca debitorul sa solicite si suspendarea executarii silite.

Somatia imobiliara prevesteste de fapt riscul ca debitorul sa-si piarda casa si poate de multe ori in baza unei executari silite ilegale.

Pont juridic: Stiti ca daca sunteti executat silit atat prin poprire dar si prin scoaterea casei dvs. la vanzare, puteti sa blocati intreaga procedura prin suspendarea executarii silite?

Executarea silita si acel model de contesatie la executare silita ales se poate redacta doar cu actele din procedura executionala in fata, in timp ce se observa erorile de fond sau forma.

De fapt, un avocat bun si specializat in procedura de contestatie la executare va poate scapa de o datorie si va poate salva casa, speculand erorile executorului dar si cele ale debitorului.

Debitorii trebuie sa stie de asemenea ca daca suspenda executarea silita, inclusiv poprirea se ridica de pe conturile lor si pana nu se judeca contestatia la executare poprirea NU mai poate fi reactivata.

Ce trebuie sa invoce un debitor care este executat silite de recuperatorii de creante, banci sau ifn-uri ori de catre orice alt creditor?

Un model de contestatie la executare silita nu poate fi facut pentru ca fiecare executare este UNICA.

  1. Debitorii pot invoca in cadrul contestatiei la executare orice tip de neregularitate.

O suma gresita trecuta in actele emise de catre executor sau orice aspect care nu respecta articolele din codul de procedura civila.

2. Debitorii pot contesta in cadrul contestatiei la executare inclusiv aspectul exigibilitatii daca nu au primit din partea bancii sau ifn-ului o notificare de scadenta anticipata.

Astfel lipsa unei asemenea notificari echivaleaza cu o nulitate a executarii silite.

3. Prin contestatie puteti invoca faptul ca un recuperator nu respectai decizia 9/2016 sau 19/2018.

Acest aspect duce direct catre o nulitate absoluta a executarii silite.

Nu uitati ca fiecare lucru care pare in neregula in momentul demararii executarii silite, este foarte posibil sa duca la salvarea dvs.

4. Ati fost notificat cu privire la cesiunea de creanta?

Daca executarea silita a fost pornita spre exemplu de catre o banca sau de catre un ifn atunci chesiunea aceasta nu va putea fi invocata.

Insa, daca dvs. aveti contractul semnat cu banca, ifn-ul sau recuperatorul de creante si primiti somatie de plata din partea uneu firme cum ar fi Kruk Romania, Investcapital Malta, Eos Ksi sau altii si nu ati fost notificat de schimbarea creditorului, atunci este clar un abuz si il puteti anula in instanta.

5. Nu va pierdeti dreptul de a bloca executarea silita, 15 zile termenul ce va asigura ca un judecator va va analiza contestatia la executare!

Chiar daca ne este destul de greu sa credem ca o asemenea forma atat de intruziva precum executarea silita se poate contesta in doar 15 zile, este bine sa stiti ca asa este.

Pentru cei care totusi au pierdut acest termen de 15 zile, ii sfatuiesc sa asculte sfaturile mele de aici.

Cum ar trebui sa fie scrisa o contestatie la executare?

  • In primul rand contestatia la executare silita se va depune intodeauna la judecatoria de unde aveti domiciliul sau acolo unde este bunul imobil executat!

Indicati astfel la inceputul contestatiei la executare, instanta catre care trimiteti contestatia la executare.

Formula de adresare este –

DOMNULE PRESEDINTE,

iar ulterior indicati toate datele dvs. de identificare, si numele actiunii care va purta denumirea de –

CONTESTATIE LA EXECUTARE

Ulterior, pentru a putea ca insanta sa identifice ce dosar de executare contestati, trebuie sa indicati acest lucru in mod clar, dar si numele executorului judecatoresc :

Priviind dosarul executional numarul 175/2014  al  executorului judecatoresc Ulman Bogdan cu sediul in Bucuresti Piata Iulia numarul 6 blocul i5 scara b etajul 2 apartamentul 32 sectorul 3, Bucuresti intelegand sa  contestam  titlurile   executorii  ce nu emana de la un organ de jurisdictie, ce sunt reprezentate de contractele de credit cu numarele ce urmeaza –

Daca sunteti executa silit in baza unor contracte de credit, este foarte important sa le indicati :

  •  0143603 din 19.03.2008 incheiat cu banca

avand urmatoarele capete de cerere :

PE CAPETELE DE CERERE PRINCIPALE

Ulterior indicati in cadrul petitelor cererii de chemare in judecata, punctele pe care le-ati identificat si care fac executarea sa fie nula , spre exemplu –

  1. Admiterea exceptiei invocate a nulitatii absolute a executarii silite pentru lipsa comunicarii titlului executoriu anexat instiintarii de plata cu numarul 175/2013 din 23.05.2014 de incepere a executarii conform art. 666 si 667 Cod procedura civila,
  • In subsidiar solicitam anularea partiala a actelor de executare   reprezentate de –
  • a) procesul verbal de cheltuieli pentru lipsa incuviintarii cheltuielilor de executare conform incheierii de incuviintare din dosarul 5427/303/2014 Judecatoria Sector 6, dar si actele de executare priviind instiintarea,
  • b) somatie imobiliara  pentru numeroasele erori ce apar in cuprinsul actelor de executare, respectiv, suma pretinsa este calculata gresit  dar si pentru faptul ca executorul judecatoresc nu a respectat dispozitiile codului de procedura civila priviind intocmire proceselor verbale pentru actele emise 678 cod procedura civila dar si pentru faptul ca Somatia Imobiliara vizeaza un debitor, gresit.

Sunteti executat in baza unui contract de credit? Nu uitati sa mentionati toate clauzele care pot fi abuzive si sa solicitati instantei sa le anuleze!

  • Lamurirea intinderii si aplicari  titlului executoriu, in sensul ca sumele pretinse au fost calculate in baza unor clauze abuzive din contractul de credit, ce in timp, au dus la majorarea substantiala a debitului, fapt ce a condus la imposibilitatea de plata, respectiv, in urma expertizei de specialitate solicitam constatarea sumelor platite in excedent, recalcularea intregii sume de la data semnarii pana la zi iar diferentele ce vor reisei in urma calculului solicitam sa le anulati din actele de executare, la care se adauga si sumele ce vor reiesi din comisioanele percepute fara acoperire respectiv cel de risc;

In cele din urma, solicitati obligatoriu mai ales cand sunteti executat silit pe imobil si –

  • Suspendarea executarii silite in dosarul executional contestat, avand in vedere suma contestata si nu suma executata,  aceasta fiind de 50000 Ron  pentru stabilirea cautiunii;
  • Anularea incheierii date in dosarul 5427/303/2014 Judecatoria Sector 6.

PONT JURIDIC Cum contest o executare silita – Prezentati intodeauna actele de executare unui avocat specializat in executare silita pentru a cuprinde toate elementele ce ar putea sa va salveze din mainile executorului.

Nu va lasati executat silit mai ales cand executare silita este ilegala, formulati intodeauna contestatie la executare si fiti cu un pas inaintea celor care vor sa va lase fara bunuri.

Pentru contestatii la executare concepute in mod dedicat dosarelor de executare silita, puteti programa o consultanta juridica aici la SCA Cuculis&Asociatii.

De asemenea pentru a veni in sprijinul celor care vor sa intre in contact imediat cu un avocat specializat in executare silita, pot completa formularul de mai jos: