Totul Despre Uzucapiune- Metoda De Dobandi O Casa Sau Teren Fara Act

UZUCAPIUNE ÎNAINTE ȘI DUPĂ 2011.

Prezentul articol prezintă uzucapiunea tabulară în sistemul noului Cod civil și are în vedere aspecte comparative între legislația actuală și cea anterioară, analiza caracterelor și a condițiilor acestei instituții.

Uzucapiune

            Codul civil de la 1864 nu reglementa uzucapiunea în regim de carte funciară. În sistemul fostului Cod civil român, uzucapiunea putea fi de doua tipuri: uzucapiunea de 30 ani și uzucapiune de la 10 la 20 de ani, însă niciunul din aceste moduri de dobândire a dreptului de proprietate nu depindea de înscrierea dreptului în cartea funciară.

            Uzucapiunea de 30 de ani mai este denumită și uzucapiune longissimi temporis, iar pentru a se dobândi proprietatea prin acest mijloc era necesar să se îndeplineasca următoarele condiții:

  • să existe o posesie care să dureze 30 de ani;
  • posesia să fie utilă, adica să nu fie afectata de vreun viciu. În această reglementare utilitatea posesiei era prezumată iar partea interesată trebuia să facă dovada că posesia este afectată de un viciu.

Pentru acest tip de uzucapiune, legea prevede expres că buna-credință nu reprezintă o condiție. Pentru dobândirea proprietătii prin acest mijloc este suficientă chiar și o posesie de rea-credință.

O uzucapiune de la 10 la 20 de ani se aplică doar pentru bunurile imobile individual determinate, nu și petru universalități de bunuri.

Posesorul va putea prescrie dreptul de proprietate în 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuiește în circumscripția tribunalului județean unde se afla bunul.

Dacă adevăratul proprietar locuieste în afara acestei circumscripții, posesia trebuie să dureze 20 de ani. Pentru a putea opera acest mijloc de dobândire a proprietății trebuie îndeplinite următoarele condiții:

–     să existe o posesie pe durata timpului prevăzut de lege, respectiv 10 sau 20 de ani;

  • posesia să se întemeieze pe o justă cauză, adică pe un titlu translativ de proprietate. De esenta acestui titlu este că acesta provine de la altcineva decât adevăratul proprietar[2];
  • posesia să fie de bună-credință.

În anumite zone ale țării, anume Banat, Transilvania și nordul Bucovinei, unde a avut aplicabilitate Decretul-lege nr.115/1938 referitor la publicitatea imobiliară bazată pe cartea funciară, uzucapiune a avut o reglementare diferită faţă de dispoziţiile Codului civil român.

Decretul-lege nr.115/1938 făcea distincţia între uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară. Astfel, art. 27 prevedea că „În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.

Acest caz reprezintă uzucapiunea tabulară, deoarece, prin intermediul posesiei de bună-credinţă pe durata prevăzută de lege, dreptul posesorului deja înscris, dar în temeiul unui titlu nevalabil, se consolidează retroactiv[3].

Cititi si despre:

La art. 28 este prevăzut că „Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate.”, acesta reprezentând un caz de uzucapiune extratabulară întrucât posesorul poate cere înscrierea dreptului pe numele său, numai după ce l-a stăpânit în prealabil pe timpul prevăzut de lege.

            În anul 1996 a fost adoptată Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, care a instituit cadastrul general la nivel național și cărțile funciare pe întreg teritoriul țării. Aceasta lege nu a mai prevăzut cazurile de uzucapiune speciale reglementate de Decretul-lege nr.115/1938, de unde rezultă că uzucapiunea a fost reglementată la nivelul întregii ţări de dispoziţiile Codului civil[4].

            Legea nr.7/1996 nu prevede dispoziţii tranzitorii referitoare la uzucapiune, de unde rezultă că vor avea aplicabilitate principiile generale ale aplicării legii civile în timp.

Conform acestor principii, pentru uzucapiunile începute și împlinite, în provinciile în care erau incidente dispoziţiile Decretului-lege nr.115/1938, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996, efectele s-au produs potrivit dispoziţiilor acestuia. În cazul uzucapiunilor începute și neîmplinite sub imperiul Decretului menționat efectele urmează să se producă conform dispoziţiilor prevăzute de Codul civil, întrucât în noua reglementare nu există prevederi exprese în sensul supravieţuirii legii vechi cu privire la această materie.

            În ceea ce privește uzucapiunile începute după intrarea în vigoare a Legii nr.7/1996 și care nu s-au încheiat până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, respectiv până la data de 1 octombrie 2011, acestea vor intra sub incidenţa dispozitiilor Codului civil de la 1864.

Acest fapt reiese din formularea art. 82 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil care prevede că dispozitiile art. 930-934, referitor la uzucapiunea imobiliară, se aplică exclusiv în cazul în care posesia a început după intrarea în vigoare a noului Cod civil, pentru cazurile în care posesia a început înainte de această dată, rămânând aplicabile dispoziţiile în vigoare la data începerii posesiei. De asemenea, dispoziţiile Codului civil de la 1864 rămân aplicabile și uzucapiunilor pentru care posesia a început după intrarea în vigoare a noului Cod civil dacă au ca obiect imobile pentru care nu erau deschise cărți funciare la momentul intrării în vigoare a acestuia.    

            Uzucapiunea tabulară reprezintă mijlocul juridic prin care o persoană care înscrie cu bună-credinţă în cartea funciară un drept real principal, în temeiul unui titlu care nu este apt să conducă la dobândirea lui, devine titularul acestuia, dacă a posedat imobilul timp de cel puţin 5 ani iar aceasta posesie a fost neviciată.

            Art. 877 din noul Cod civil instituie regulă generală potrivit căreia drepturile reale imobilare se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară, însă aceasta are în vedere situaţia în care cauza este una legitimă. Astfel, dreptul tabular este întemeiat pe actul juridic valabil încheiat sau pe hotărârea judecătorească prin care s-a transmis sau s-a constituit dreptul. Din contră, art. 931 care reglementează uzucapiunea tabulară are în vedere cazul în care temeiul înscrierii este un act juridic nevalabil încheiat[5].

            Legea nr.71/2011  reglementează un caz de uzucapiune tabulară specială. Este vorba despre raportul existent între verus dominus străin de cartea funciară și terțul dobânditor de bună-credință cu titlul oneros al aceluiași imobil înscris în cartea funciară.

Astfel, art.79 alin.(1) din Lege prevede că, dacă s-au înscris pentru prima dată în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996[6], republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii care au dobândit  cu titlu oneros un drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună-credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăratului proprietar, străin de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 din noul Cod civil, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de lege, adică 5 ani, sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare.

Conform art. 901 din noul Cod civil, dacă legea nu prevede altfel, cel care  a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă dreptul autorului său este radiat din cartea funciară, la solicitarea adevăratului proprietar. Rezultă că acestă posibilitate este accesibilă doar terțului dobânditor care este de bună-credință pe tot parcursul termenului de prescripție de 5 ani, nu doar la momentul intrării în posesia bunului și respectiv, la momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului său.

            Condiţiile uzucapiunii tabulare nu trebuie confundate cu cele ale rectificării cărţii funciare, reglementate de art. 908-909 NCC şi nici cu cele ale publicității materiale reglementate de art. 901 și 909[7].

              Din formularea art. 931 rezultă că pentru a se putea dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil sau un dezmembrământ al acestuia, prin intermediul uzucapiunii tabulare, trebuie îndeplinite cumulativ mai multe condiții, care vor fii expuse în continuare.

§1. Cauza nelegitimă

Această condiţie este una prealabilă şi se referă la faptul că trebuie să existe un drept de proprietate sau un alt drept real bazat pe un titlu nevalabil, inapt să conducă la dobândirea acestuia conform regulii generale, adică prin simpla înscriere în cartea funciară.

Titlul poate fi afectat atât de o cauza de nulitate relativă cât şi de o cauza de nulitate absolută. Un astfel de titlu poate fi un act juridic încheiat fără respectarea cerințelor de formă prevăzute de lege, un act juridic având un obiect ilicit, o cauză ilicită, o cauză imorală etc. Reprezintă înscrieri făcute fără cauza legitimă şi cele făcute în lipsa oricărui act juridic justificativ, dar și cele făcute în baza unui act juridic care provine de la antecesorul tabular sau proprietarul aparent.

            Este mai dificil de imaginat raţiunile care ar putea sta la baza invocării uzucapiunii de către persoana înscrisă în cartea funciară, în cazul nulităţii relative, ţinând cont de faptul că titlul său se consolidează după curgerea termenului general de prescripţie de 3 ani în care persoana interesată poate să invoce anulabilitatea actului. Poate exista interes în situaţia în care cursul prescripţiei extinctive este afectat de suspendarea sau întreruperea prescripţiei, iar în acest fel termenul de 5 ani prevăzut pentru uzucapiunea tabulară rezultă mai mic decât durata prescripţiei exctintive[8].

             În doctrină[9] s-a arătat că „numai înscrierile nevalabile ab initio îndeplinesc condicio iuris cerută pentru incidența acestui caz de uzucapiune, iar nu și înscrierile valabile in principio, la data intabulării, dar care devin, ulterior și în baza unor cauze sau motive viitoare, lipsite de eficacitate juridică”.

O uzucapiune va poate ajuta sa dobanditi proprietea.

            Chiar dacă textul legii[10]  indică o lipsă de legitimitate la momentul înscrierii dreptului în cartea funciară, nu se poate admite, totuși, că în cazul în care înscrierea s-a făcut în temeiul unui titlu valabil (deci a unei cauze legitime), dar care ulterior a fost desfiintat sau a încetat să mai producă efecte juridice, titularul tabular nu ar putea invoca uzucapiunea tabulară pentru lipsa condiției de cauză nelegitimă la momentul înscrierii. Din contră, această condiție a uzucapiunii tabulare trebuie să fie considerată îndeplinită şi în această ipoteză, justificarea instituției uzucapiunii tabulare regăsindu-se cu atât mai mult în cazul celui care şi-a înscris dreptul în baza unui titlu valabil, devenit ulterior ineficace sau desființat.  

§2. Intabularea

Cel care are un asemenea titlu trebuie să își înscrie dreptul întemeiat pe acestă cauză în cartea funciară. Astfel, intabularea dreptului marchează momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie achizitivă. Pentru uzucapiunea tabulară nu interesează termenul care s-a scurs anterior, întrucât înscrierea în cartea funciară de către cel care doreşte să uzucapeze imobilul este de esenţa acestei instituţii. Acest termen se poate calcula doar pentru împlinirea termenului specific uzucapiunii extratabulare.

§3. Buna-credinţă

Art. 931 alin. (2) prevede că “Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie” de unde rezultă că, dacă reaua-credinţă intervine după aceste momente, nu este înlăturată posibilitatea dobândirii dreptului prin intermediul uzucapiunii tabulare; mala fides superveniens non impedit usucapionem.

             În doctrină s-a arătat că posesorul de bună-credință este cel care nu cunoştea și nici nu trebuia să cunoască faptul că înstrăinătorul nu avea calitatea de proprietar și nici cauza de nulitate care afectează actul juridic pe care l-a încheiat cu acesta[11]. Astfel, posesorul va fi de rea-credinţă dacă rezultă din cuprinsul cărții funciare că nu există coincidență între înstrăinător și titularul dreptului, din cauza încetării condiţiilor de existenţă ale acestuia. De asemenea, posesorul va fi considerat de rea-credinţă dacă la data când şi-a înregistrat cererea era notată în cartea funciară o acţiune prin care se contestă cuprinsul acesteia sau dacă a cunoscut prin alte mijloace nevalabilitatea actului juridic prin care s-a transmis sau constituit dreptul[12].

             Codul civil prevede expres la art. 14 alin. (2) că buna-credinţă se prezumă.

§4. Posesia de 5 ani

După momentul înscrierii în cartea funciară, pe baza titlului nevalid, în condiţiile arătate, titularul dreptului trebuie să posede imobilul timp de 5 ani. Art. 916 alin. (1) defineşte posesia ca reprezentând “exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar”. Alin. (2) al art. 916 prevede că dispoziţiile privitoare la posesie se aplică, în mod corespunzător, şi celui care se comportă ca un proprietar al altui drept real, exceptând drepturile reale de garanţie. Nu constituie posesie stăpânirea unui imobil de către un detentor precar (ex: locatarul; comodatarul; titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie etc.). Detentorului precar îi sunt recunoscute efectele posesiei numai în condițiile expres şi limitativ prevăzute de lege.

§5. Posesia utilă

Codul civil statuează în art. 922 alin. (1) că doar o posesie utilă poate să producă efecte juridice, cu excepţia cazului în care legea prevede altfel. Alin. (2) al aceluiaşi articol face o enumerare exhaustivă a cauzelor care fac inutilă posesia, şi anume: discontinuitatea, tulburarea şi clandestinitatea.

            Discontinuitatea este definită la art. 923 ca fiind o exercitare cu intermitenţe anormale a dreptului, de către posesor, în raport cu natura bunului. Continuitatea sau discontinuitatea posesiei se apreciază de instanţă în raport cu atitudinea pe care ar avea-o adevăratul titular al dreptului. În jurisprudenţă[13] s-a arătat că posesia exercitată de către o persoană ce locuieşte în străinătate asupra unui bun imobil aflat pe teritoriul României are un caracter discontinuu, atunci când din probele administrate rezultă că respectiva persoană a venit, în mod sporadic, în România. Potrivit art. 926 alin. (1) „Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice persoana interesată”.

            Art. 924 defineşte posesia tulburată ca reprezentând posesia „dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană”. Într-o soluţie de speţă[14] s-a arătat că simplele afirmaţii ale pârâţilor că sunt proprietari sau plângerile penale promovate de către aceştia, plângeri care au determinat reacţii din partea reclamanţilor, nu sunt de natură să determine vicierea posesiei prin violenţă, cu atât mai mult cu cât aceste plângeri se referă la alte terenuri. Art. 926 alin. (2) prevede că doar persoana faţă de care posesia este tulburată  poate invoca acest viciu.

            Art. 925  prevede că o posesie este clandestină dacă este exercitată în aşa fel încât să nu poată să fie cunoscută. Astfel, posesia trebuie să fie publică pentru ca proprietarul să poată cunoaşte posesia care se exercită împotriva sa, în caz contrar, aceasta nefiind o posesie utilă. Practica juridică[15] este în sensul în care, dacă asupra terenului faţă de care se invocă dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune s-au exercitat acte de folosinţă de către adevăratul proprietar, atunci posesia invocată nu este utilă, nefiind publică. Art. 926 alin. (2) prevede că doar persoana faţă de care posesia este clandestină poate invoca acest viciu.

            Vicierea posesiei nu conduce în mod obligatoriu la imposibilitatea dobândirii dreptului prin uzucapiune deoarece, conform art. 932 alin. (2) care prevede că „viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii” coroborat cu art. 927 potrivit căruia „Posesia viciată devine utilă îndată ce viciul încetează” după încetarea faptei care a viciat posesia se va relua cursul prescripţiei achizitive[16].

            Principalul efect pe care îl produce uzucapiunea tabulară este reprezentat de validarea cauzei nelegitime de care a fost afectat titlul care a stat la baza înscrierii dreptului real principal imobiliar în cartea funciară. Se consideră că acest efect operează de la momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară, neluându-se în considerare data la care posesorul a început stăpânirea bunului care constituie obiectul dreptului înscris[17]. Prin urmare, dreptul real principal va fi dobândit de la data înregistrării cererii independent de momentul la care dreptul real a fost înregistrat efectiv. În acest fel, posesorul va dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului sau un dezmembrământ al dreptului de proprietate după cum acesta a fost înscris în cartea funciară ca proprietar sau ca titular al unui dezmembrământ.

            În doctrină[18] s-a exprimat opinia contrară conform căreia în sistemul reglementat de articolul 931 NCC este vorba despre o uzucapiune veritabilă, ci nu despre validarea unei cauze nelegitime, deoarece lipsa de valabilitate a titlului în baza căruia s-a efectuat înscrierea ar reprezenta, de fapt, doar o condiţie a uzucapiunii tabulare, ci nu temeiul dobândirii dreptului real principal. Conform acestei opinii, posesorul devine proprietar sau titular al unui dezmembrământ al dreptului de proprietate de la o dată ulterioară, și anume, data înregistrării cererii în temeiul unei acțiuni în justiție, întrucât uzucapiunea operează exclusiv la cererea persoanei interesate.

            Opinia anterior prezentată a fost criticată prin faptul că, fără a oferi vreo justificare, condiţionează dobândirea dreptului de proprietate sau a altui drept real principal de introducerea unei acțiuni în uzucapiune și o nouă cerere de înscriere în cartea funciară[19].

Analizând modificările ce au survenit pe parcursul reglementărilor cu privire la uzucapiune, noua legislație este una mai favorabilă, în timp impunându-se adoptarea unor noi norme în raport cu situația concretă întâlnită în practică. Nu trebuie ignorat faptul că reglementarea anterioară Noului Cod Civil se baza în principiu pe valorile și realitățile sociale de la momentul adoptării vechiului cod civil. De altfel, la momentul adoptării normelor cu privire la uzucapiune, legiuitorul nu putea prevedea toate situațiile politice și juridice se se puteau ivi în perioadele următoare, referindu-ne în principiu la aspectele legate de desființarea proprietății private.

Instituția juridică a uzucapiunii nu a suferit modificări legislative importante nici după reintroducerea proprietății private, aspecte ce au impus aplicarea vechilor reglementări la situații total diferite față de momentul adoptării acestora. Deși s-a încercat protejarea circuitului civil prin introducerea unor norme speciale pentru retrocederea imobilelor preluate abuziv sau reconstituirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor agricole, la nivelul instanțelor judecătorești din România uzucapiunea a fost un mijloc juridic des uzitat pentru dobândirea proprietății, deoarece multe persoane s-au aflat în imposibilitatea de a apela chiar și la normele special instituite. Ca atare, chiar și cu introducerea acestor situații, în practică s-a constatat că protecția juridică nu s-a realizat complet. Spre exemplu, având în vedere limitările reglementărilor anterioare cu privire la condițiile intentării uzucapiunii considerată acțiunea posesorului neproprietar împotriva proprietarului neposesor ce presupunea o adevărată probatio diabolica, multe imobile au rămas în afara circuitului civil, iar persoane cu adevărat îndreptățite, fără un drept de proprietate propriu-zis.

Odată cu noile reglementări care acordă o importanță sporită înscrierilor de la nivelul cărții funciare și implicit publicității imobiliare, legiuitorul a încercat „repararea” situațiilor ce s-au invit în practica anterioră. Cu alte cuvinte, mai întâi se insituie o prezumție de proprietate pentru cel care se înscrie în cartea funciară, urmând ca dreptul acestuia să-și producă efectele în totalitate după trecerea unui termen de 5 ani.

Așa cum am precizat și anterior, legislația anterioară prevedea două termene: 30 de ani (uzucapiunea de lungă durată) și între 10 și 20 de ani (uzucapiune de scurtă durată). Deși aceste termene se aplicau pentru uzucapiunile extratabulare, în prezent termenul în cazul uzucapiunii extratabulare este de 10 ani, dar de 5 ani pentru uzucapiunea tabulară. Prin urmare, ce l-a determinat pe legiuitor să introducă un termen de ˝doar˝ 5 ani în cazul uzucapiunii tabulare? Considerăm că răspunsul se află tot în raport cu importanța sporită acordată publicității imobiliare, precum și în raport cu condițiile aplicării uzucapiunii tabulare în sine. Mai mult, termenul de 5 ani a fost considerat suficient pentru ca o persoană interesată să poată interveni activ în redresarea unei situații juridice ce i-ar crea prejudicii și pentru ca o persoană de bună-credință să se bucure de toate prerogativele dreptului de proprietate.

Trebuie precizat că uzucapiunea tabulară nu ar exclude aplicarea uzucapiunii extratabulare. Cu alte cuvinte, în situația în care o parte ar începe aplicarea uzucapiunii tabulare însă nu reușește îndeplinirea tuturor condițiilor prevăzute pentru producerea efectelor acesteia, nu înseamnă că partea care nu a reușit aplicarea uzucapiunii tabulare nu poate apela ulterior la uzucapiunea extratabulară. Spre exemplu, dacă pentru o parte termenul de la momentul înscrierii în cartea funciară a fost de doar 4 ani până la momentul opunerii față de înscrierea părții respective, nu înseamnă că după încetarea aplicării uzucapiunii tabulare astfel neîndeplinită, partea respectivă nu poate apela la uzucapiunea extratabulară.

Desigur că în această situația s-ar punea întrebarea dacă termenul scurs dar neîdeplinit din punctul de vedre al uzucapiunii tabulare ar putea fi considerat termen scurs pentru aplicarea uzucapiunii extratabulare.

Principial, răspunsul ar trebui să fie negativ, deoarece odată cu opunerea cu privire la producerea efectelor uzucapiunii tabulare, atunci adevăratul proprietar sau partea care ar suferi prejudicii ca urmare a uzucapiunii tabulare ar dovedi o atitudine activă în protejarea proprietății sale și implicit ar trebui considerat că termenul ar fi întrerupt. Însă, situația ar putea fi diferită în cazul în care înainte de aplicarea uzucapiunii tabulare s-a scurs un termen specific uzucapiunii extratabulare. Spre exemplu, dacă anterior aplicării uzucapiunii tabulare s-ar fi scurs un termen de 7 ani, termen continuat cu uzucapiunea tabulară, însă nu de 5 ani, ci de minim 3 ani, atunci s-ar putea considera că deși uzucapiunea tabulară nu și-a produs efectele, ar putea fi opusă cu succes uzucapiunea extratabulară.


[6]    Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, art. 58: „ (1) Prima înregistrare a imobilelor în cadastru şi cartea funciară se realizează la cerere, în baza actelor de proprietate şi a unei documentaţii cadastrale, sau din oficiu.

Conţinutul documentaţiei cadastrale se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. (2) În cazul imobilelor proprietatea publică a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, intabularea se realizează la cererea conducătorului instituţiei publice centrale sau locale, după caz, în baza actelor de proprietate, iar în lipsa acestora, a extraselor de pe inventarul centralizat al bunurilor respective, certificate pentru conformitate”.

Av.Drd. Cuculis Adrian

75 comments to “Totul Despre Uzucapiune- Metoda De Dobandi O Casa Sau Teren Fara Act”
  1. Buna ziua ,
    In anul 1983 am construit ,cu consimtamantul si aprobarea Cconsiliului judetean o cabana pe un teren aflat pe raza unei comune.
    Intrucat nu am respectat prevederea ca in termen de un an sa solicit aprobare pt.autorizatie de constructie situatia a ramas neclarificata .
    Intrebare :ce demersuri legale pot avansa ?
    Cu deosebita stima .

      • Persoana A având 5 copii (B-F ) și titlu de proprietate pe o bucată de teren intravilan (curți +constructii) si care locuiește impreună cu unul dintre copii (B),
        Persoana A +B decedate;Se poate invoca “uzucapiune”pt ca terenul să revină soției lui B,care locuiește și a locuit timp de 52 de ani în acedt loc,plătind impozitele aferente?Ceilalți copii (C-F)nu au revendicat terenul după moartea lui A ,survenită în urma cu 15 ani?Menționez că în viață mai sunt doar 2 copii iar ceilalți ,decedați au și ei moștenitori care de asemenea nu au întreprins nimic

        • Bună ziua!Am moștenire de la tatăl meu o casa,dar este uzucapiune deoarece când a cumpărat casa a fost doar de mana nu la notar.Daca sunt singurul copil pot face actele cu ușurință?

    • Buna ziua .Recent am câștigat un proces de uzucapiune.Sunt proprietarul acestui teren însă clădirile îmi spun cei de la primărie că nu pot fii înscrise la OCPI pe numele meu deoarece mama mea trăiește.si cladirile se afla in rolul tatălui meu decedat și al mamei mele care trăiește.Mentionez că mai am 4 frați .Unul a decedat și are 3 copii.Deci eu intabulez terenul și clădirile rămân în aer.Am înțeles că există o lege data de CSJ.in care se spune că proprietarul terenului este și proprietarul clădirilor și nu știu dacă este așa.mentionez că aceste clădiri sunt renovate și extinse de mine in anul 1999.si că părinții mei nu au avut niciodată acte pe acest teren și cădiri.doar că figurează cu ele in primărie.multumesc pentru un eventual răspuns.

  2. Buna ziua in anul 1995 am cumparat o casa cu chitanta de mana de la o persoana care a decedat ulterior dar in urma caruia au ramas doi copii si sotia.Intrebarea e daca pot invoca uzucapiunea si de ce documente am nevoie?Mentionez ca taxele la primarie le platesc eu Inca de la inceput.Multumesc anticipat

      • Mama mea a primit in 1957 ca,,zestre,, un teren.Mama a decedat….noi ,copii nu avem acte pe acel teren insa il stapanim in continuare,platim impozit pe el si apare permanent in registrul agricol,in anexa 24,precum si in certificatele fiscale.Putem obtine act de proprietate prin uzucupiune?

    • Pentru o extindere la apartament, făcută fără autorizație se poate invoca uzucapiunea?

  3. Buna ziua.
    Am folosit si folosesc un teren in apropierea orasului unde locuiesc de aproape 30 de ani(asa numitele”gradini sau cotete”.As dori sa stiu daca este posibil si cum se poate dobandi legal(cu acte) acest teren,tinand cont ca de la revolutie si pana azi, n-a fost revendicat de vreun proprietar.
    Va multumesc! Cu deosebit respect.

  4. Buna în anul 1990 tata a ocupat un teren și a construit un grajdi pentru vite acest teren este vecin cu terenul Bunicului acum bunicul a vândut pământul și persoana vrea și bucata de teren care are tata drajdiul ca are ieșire la strada ,cum pot face sa trec terenul pe numele tatălui ?

    • Părinții mei au construit o casă pe terenul unde a fost casa bunicilor. Bunicii nu ai furt trecuți în cartea funciară ca proprietari, după ce au decedat au rămas în casă mama și tata și după decesul tatălui meu 1998 a rămas mama care plătește impozitul și taxele pt casă. Poate face cerere pentru intabulare prin uzucapiune?

  5. BUNA ZIUA, IN ANUL 2020 AM OBTINUT CARTEA FUNCIARA PENTRU UN IMOBIL IN BAZA LEGI 185/2018 SI IN CARTE SCRIE CA SUNT POSESOR IN 2021 SE NPLINESC 10 ANI DE CIND DETIN IMOBILU SI ASI DORI SA FAC UZUCAPIUNEA DE 10 ANI SA DEVIN PROPIETAR SE MAI POATE , multumesc

  6. De 40 de ani dețin un teren,primit de la mama mea,fără acte…el aparținînd bunicii,acum decedata .Taxa pentru acest teren,o plătesc,anual la primărie.As putea să intru în posesia legală a lui.Fac si carte funciară, dar aceasta iese pe numele bunicii.Mentionez ca bunica a avut 6 copii.Fiecare are terenuri,tot fără acte.Acestia nu sint interesați să-și facă acte.Ce pot sa fac?Multumesc anticipat.

    • Tatal mamei mele a decedat in 1969 ,au deschis succesiunea si au obtinut certificat de mostenitor in care este specificat pentru mostenitori ca au cite 1/4 drept in avere (mama mamei mele,mama si cele doua surori) vreau sa mentionez ca in zona noastra nu a fost colectiv. Mostenirea a fost mentionata dar nu impartita nominal.In 2000 a decedat mama mamei mele si a fost deschisa succesiunea ,unde a fost impartita mostenirea intre cele 3 surori .Mama mea fiind
      trecuta in registrul de rol ca fiind membra a gospodariei impreuna cu mama ei inca din anul 1969 a uitat sa treaca un lot de teren care i se cuvenea .Intretimp au decedat si cele 2 surori acum mama vrea ,fiind batrina sa vinda acest teren dar nu stim cum sa procedam ,ea a platit in tot acest timp rolul la teren si nu are nici un comflict cu nimeni ,vecinii recunoscind-o ca propietara.

  7. Casa părinților mei, împreună cu pământul din jurul acesteia sunt incluse pe un titlu de proprietate comun al tatălui meu și a celor doi frați ai lui. Casa a fost construită de părinții mei în 1960. Au fost plătite impozitele de către ei. Toți cei 3 de pe titlu sunt decedați. Pot obține dreptul de proprietate prin uzucapiune? Mama este în viață, iar eu sunt singurul lor copil. Nu contează dacă ar fi pe numele meu sau al dansei. Multumesc mult

  8. Am dobandit un teren in urma succesiunii dupa mama, pe care l-am intabulat. Mama il obtinuse in urma succesiunii dupa bunica si l-a avut in folosinta, platind rol fiscal, timp de 16 ani. Dupa ce am intabulat acel teren, a aparut varul meu cu un act de vanzare cumparare, facut intre el si bunica, de care nu s-a stiut si revendica terenul. Pe acel act apare o amprenta in loc de semnatura bunicii. Ce sanse as avea in instanta? Ce ma sfatuiti?

  9. Bună ziua as avea si eu o intrebare in anul 2006 am cumparat un teren cu chitanța de mana si doi martori de la o doamna soțul dansei fiind decedat mentionez ca timp de 15 ani nimeni nu a fost interesat de acest teren anul acesta in martie doamna ă decedat iar moștenitorii dansei au dezbătut moștenirea iar acum vor terenul inapoi întrebarea mea este ce pot face pt nu a pierde terenul mentionez ca imi interzic sa imi culeg și recolta pe motiv că ele sunt proprietari va multumesc

    • Buna ziua as avea si eu o intrebare ar putea mama sa beneficieze de uzucapiune tinand cont ca sta in casa părinților tatălui meu toti decedati si fara succesiune făcută de peste20 ani si plătind impozitul pe casă.silviu

  10. Buna ziua, tatal meu detine o casa cu teren de 1000 metri patrati cu acte in regula. In prelungire are un teren de1500 metri patrati extravilan fara acces de intrare sau esire, acesta din urma ia fost vindut tatalui meu fara acte . Fiul proprietarului la vandut tatalui meu acest pamant cu o hartie semnata de ambele parti si de primarie . Mentionez ca acest pamant il detine tatal meu de mai bine de 30 de ani cu toate taxele la zi dar din 1995 exista un titlu de proprietate .intrebarea mea este ,SE POATE FACE UN PROCES DE USOCAPIUNE PENTRU INTABULAREA INTREGII SUPRAFETE DE 2500 DE METRI PATRATI AVAND IN VEDERE CA TOTI SUNT DECEDATI IAR TATAL MEU IL DETINE DE MAI BINE DE 30 DE ANI. RAMAN IN ASTEPTAREA RASPUNSULUI DUMNEAVOASTRA. VA MULTUMESC CU STIMA…

  11. Buna, daca ma puteti lamuri, pentru uzucapiunea din noul cod civil, art. 930, cartea funciara a imobilului uzucapat trebuie sa fie pe modelel nou, sau poate sa fie si veche, din 1950 de exemplu?

  12. Buna ziua ,bunicul meu a cumparat un teren in anul 1992 cu acte de mina ,de atunci pletesc inpozit pe acel pamint inclusiv il am trecut la apia , bunicul meu a decedat intretimp , iar cei de la care a cumparat au decedat si ei .cum pot intra in posesia titlui de proprietate sau sau procedeura de a intra in posesia lui prin uzucapiune. Va multumesc

  13. Buna ziua. Sunt proprietarul unui teren dobandit prin V/C. In continuarea acestui teren exista un teren pe care il ocup de peste 10 ani, dar pentru care nu am forme de proprietate. Terenul respectiv a fost expropiat in regimul comunist si nu a fost revendicat de fostul propietar, iar accesul la el (teren) nu poate fi realizat decat prin propietatea mea sau prin propietatile invecinate. Cum asi putea sa il dobandesc.

  14. Dețin două terenuri intravilane cumpărate în 2008. Sunt înregistrate la primărie intabulate și cu carte funciară. Terenurile nu sunt împrejmuite. De aproximativ 5 ani cineva cultiva grâu pe ele. Nu sunt doar eu în situația aceasta. Întrebarea mea este “Poate cine cultivă acum pe ele sa devină proprietar prin uzucapiune?”

    • Bună dimineața! Socrul meu a cumpărat un teren în urmă cu 50 de ani cu chitanță de mână plătește impozit pe el și casă vrem să facem actele dar av ne spune să căutăm pe cineva din partea celui de care a cumpărat cine a cumpărat acolo a spus că cei trei copii au decedat nu mai este nimeni în viata ce este de făcut în cazul ăsta?? Rămânem asa nu putem face actele??

  15. Buna ziua,de aproape 4 ani ingrijesc o prprietate invecinata ,am acordul verbal al unuia dintre proprietari ramas singurul supravietuitor cu o cota de 1/5 hotarare data de instanta judecatoreasca in urma cu 10 ani. Totodata tot eu platesc impozitul aferent acestei case plus teren.Celalti 4 prorietari cu cota de 1/5 au decedat ,nici ei nici rudele lor nu sau interesat de aceasta proprietate,Se poate invoca uzucapiunea in acest caz ?

    ,totodata eu platesc impozitul aferent acestei case si teren) unuia dintre proprietari cu o cota de 1/5 drept dobindit in urma unei hotarari judecatoresti data in urma cu 10 ani.Ceilalti 4 proprietari cu cota de 1/5 au decedat,rudele lor nu sau intereatst deloc de proprietate

  16. Buna ziua,am cumparat un apartament in anul 2009 si am facut actele la notar pe numele fratelui meu,eu lucrind in strainatate am zis sa administreze el apartamentul,au intervenit probleme de sanatate si nu am mai plecat.,acum vreau sa vind apartamentul si nu vrea sa imi faca acte pe numele meu. Precizez ca eu am platit apartamentul si locuiesc in el din 2009,nu am decit un antecontract pe numele meu facut la agentia imobiliara cind am dat avansul la apartament,am locuit continuu in acest apartament si am multe chitante cu ce am investit

    • Buna ziua.Imi cer scuze ,dar am nevoie de ajutor.Fina sotiei mele a decedat ,nu are mostenitori legali.Am ingrijito cinci ani ,mancare,medicatie ,consultatii ,a promis ca sotia v-a fi mostenitoare a apartamentului ,locui de veci si eventual bani. Nu am fortat sa faca un act legal ,im martie 2020 am pierduto in doua ore.Am facut toate cele necesare inhumarii .Platesc la zi toate cheltuielile .Daca avem dreptul la posesie ce trebuie sa fac? Cu respect Marian Dima Constanta.

  17. Buna ziua ! Exista un titlu de proprietate pe numele mamei mele decedate in 2011,si a fratelui sau tot decedat (casa batraneasca si gradina). Eu mai am 4 frati in viata, dar sunt singurul care ma ocup de casa si terenul aferent proprietatii (eu am avut grija si de parinti la batranete si eu i-am inmormantat) ceilalti nefiind interesati. Probabil daca as deschide succesiune ar dorii fiecare parte de acolo, fara sa fi investit niciunul nimic, timp in care eu am o livada si o vie de toata frumusetea. Intrebarea mea este : As putea devenii proprietar prin uzucapiune ? Va multumesc !

  18. Buna ziua ! Exista un titlu de proprietate pe numele mamei mele decedate in 2011,si a fratelui sau tot decedat (casa batraneasca si gradina). Eu mai am 4 frati in viata, dar sunt singurul care ma ocup de casa si terenul aferent proprietatii (eu am avut grija si de parinti la batranete si eu i-am inmormantat) ceilalti nefiind interesati. Probabil daca as deschide succesiune ar dorii fiecare parte de acolo, fara sa fi investit niciunul nimic, timp in care eu am o livada si o vie de toata frumusetea.
    Aceasta a fost proprietatea mostenita de mama de la parintii sai , dar mai exista si casa si terenurile parintilor, de care tot eu singur ma ocup tot de aprox 10 ani, si ma gasesc in aceeasi situatie. Varsta si sanatatea nu-mi vor mai permite sa ma ocup de ele multa vreme…asa ca…As vrea sa le pot dona, vinde sau inchiria….dar nefiind proprietar, ce pot face
    Intrebarea mea este : As putea devenii proprietar prin uzucapiune ? Va multumesc !

  19. Tatal meu a cumparat o casa si un teren in 1961,pe baza unei chitante intocmita de secretarul primariei comunei ,stampilata cu stampila primariei,si semnata si de 2 martori…A locuit in ea pana acum 2 ani,cand tatal meu a decedat si nu putem face succesiunea din cauza acestei chitante…Alt act nu are…A platit toate taxele si impozitele in tot acest timp si mama mea care este in viata,le plateste in continuare…Ce ne sfatuiti sa facem?

    • Buna ziua. Din punctul meu de vedere sunteti clar in situatia in care sa uzucapati acel imobil, acum mai trebuie sa-i chemati in judecata pe cei de la primarie. Cu bine, av. drd. Cuculis 0722298011

      • Mama a decedat,eu am locuit în casa cu ea de la naștere,iar după căsătorie am avut poziție separata la primărie,suntem 2 frați el a locuit la o alta adresa în alta localitate,nu am făcut încă succesiunea,el sa declarat la notar ca succesor însă de curând a decedat și el.Pot apela la uzucapiune!? Locuiesc cu soția în acea casa de 38 ani.Multumesc!

  20. Am un teren în propietate cu acte in regulă (cf. carte funciară). Alipit este un teren care aparține statului (cf. carte funciară dobândit în 1977). În anii 1992-1993-1994 am plătit chirie primăriei pentru folosința terenului. După acești ani primăria nu a mai fost interesată să perceapă chirie, și nici nu a întrepins ceva (fizic sau cu acte) ca să intre în posesie. Chestiunea a rămas ”moartă” cum se zice. Eu mă folosesc de acest teren care l-am împrejmuit, l-am amenajat, l-am curățat, l-am cultivat cu pomi fructiferi etc. Doresc să intru în posesia lui.

      • Buna ziua, va rog frumos sa îmi spuneți dacă există vreo posibilitate sa locuiesc cu chirie sau să dobândesc un apartament în care am locuit 5 ani cu partenerul meu(avocat, decedat).Apartamentul a fost cumpărat pe firma lui care a falimentat și de ,20 de ani a locuit în apartament fara acte , fara carte funciarași fără să plătească impozit.Fiica lui a schimbat yala de la intrare și a plecat în Italia unde locuiește de 15 ani.

  21. Stăpânesc niște terenuri de peste 25 de ani și nu am acte pe ele.cum trebuie sa procedez ca să fiu propieyar

  22. Am in posesie o casuta de vacanta de 48 mp.pe un teren de cca 600 mp.inca din anul 1989-casuta fiind construita fara autorizatie de constructie de subsemnatul,in extravilanul Municipiului Miercurea Ciuc- pe un teren accidentat de faneata-impadurita-considerat teren neproductiv pe vremea CAP-lui-avand acordul verbal al conducerii acesteia-urmand sa se faca formele legale de acordare a terenului dupa Adunarea Generala a membrilor cooperatori-adunare ce nu a mai avut loc,ca urmare a evenimentelor din decembrie 1989.
    In urma acordarii Adeverintei de Proprietate pentru terenul respectiv unei persoane fizice in 1990-1991-am facut o intelegere verbala pentru vanzarea,respectiv cumpararea acestuia-dupa primirea de catre proprietar a documentelor legale de improprietarire,intelegere ce a fost respectata,dar proprietarul a murit si pana astazi nimeni nu a solicitat deschiderea succesiunii,terenul respectiv nefiind inregistrat in Cartea Funciara.Va rog sa binevoiti a preciza opinia Dvs.in sensul intrarii in proprietatea mea atat a casutei -pentru care platesc impozit pe cladiri din anul 1999,cat si pentru terenul aferent-pentru care Cons.Local nu accepta impozitul .
    Va multumesc anticipat,cu deosebita stima si consideratie
    Fustos Iosif

  23. Buna ziua.
    As dori sa stiu daca exista vreo sansa sa devin proprietar cu acte in regula in legatura cu o casa la tara si teren pe langa casa .

    Este vorba de casa unde eu m am nascut,acum am aproape 50 de ani. Am locuit acolo cu parintii mei care acum au 70 de ani si cu bunicii mei care au decedat de foarte multi ani.

    Nu au fost facute acte pe casa acolo deoarece bunicul meu nu a vrut sa faca asta.
    Acolo ar putea lua parte la impartire casa si loc tatal meu si doua surori daca s ar face mostenirea.

    Noi am trait acolo zeci de ani de zile acolo platind impozitele. Surorile tatalui meu nu au trait acolo.

    Pot sa folosesc uzucapiunea pentru a intra in posesie si pentru acte casa si loc?

  24. Buna ziua,in 1992 am cumparat prin c/v un imobil si terenul aferent in Bucuresti sector1, cativa ani mai tarziu am descoperit ca suprafata de teren nu corespunde cu ce avem in acte, este o diferenta de aprox.200mp. Intrebarea este daca putem sa deschidem uzucapiune pentru aceasta diferenta si daca puteti sa ne ajutati.Multumim

  25. Buna ziua, dupa moartea tatalui , mama nu a facut actele de succesiune pentru terenurile pe care le avea si pe casa in care locium, de aproximativ 10 ani, a decedat si mama, iar noi copiii (4) nu am facut acte de succesiune.in sccimb dorim toti fratii, sa dam acum prin donatie unui nepot un teren, pe care sa construiasca o casa. Se poate intra in proprietatea terenului prin uzucapiune?
    Multumesc anticipat!

  26. Pot uzucapa un teren inchiriat de la primarie,pe care-l folosesc exclusiv pe bază de conteact de inchiriere de peste 30 de ani

    • Bună seara
      Locuim eu și soțul de 30 de ani într-o casă care este pe numele cumnatului.Mentionez că noi locuim aici de când s a construit casa doar că fratele soțului s a răzgândit și nu a vrut să mai locuiască ei.Asa ne-am mutat noi dar actele au rămas pe numele lui.Rolul la primărie este pe numele soțului impozitul platit de noi curent electric pe numele nostru.Intrebare:
      Cum putem deveni proprietari altfel decât prin vânzare cumpărare sau,donație ?Repet ,noi locuim in imobil de 30 de ani.Ce pași trebuiesc făcuți și unde sa mergem?

  27. Buna ziua.Mama mea a avut achizitionat din 1967,un imobil impreuna cu tatal meu vitreg.In 1984 el paraseste domiciliul,stabilindu-se intr-un alt judet,lasand in urma 2 copii minori de 15 respectiv 12 ani,la care nu le-a platit nici macar 1 leu pensie alimentara.In 1985(erau in procedura de divort) el deschide proces de partaj,dar exista o sentinta civila,prin care cererea a fost respinsa ca nefondata. (mama a venit cu intampinare,prin care arata ca el plecase cu bani si ~250 oi,care valorau mai mult decat lasase). Din 1986 (se terminase divortul) mama figureaza singura cu rol la registrul agricol la primaria din localitate.Mama a decedat anul acesta iar fostul sot decedase din 2014.Pentru stabilirea succesiunii dupa mama ,este necesar sa mai facem dezbaterea mostenirii dupa fostul sot ? Sau putem merge pe uzucapiune,datorita faptului ca el a decedat la 28 de ani dupa pronuntarea divortului,timp in care nu a prezentat interes nici macar pentru copiii lui,iar mama a avut rolul pe numele ei ,achitand taxe,impozite…. timp de 37 de ani si crescand singura cei 2 copii.

  28. Am primit de zestre un teren cand m-am casatorit acum 31 de ani l-am cultivat in fiecare an am strans recolta neantrerupt 31 de ani pot invoca uzucapiunea,si ce acte imi trebuie sa depun la instanta?Mentionez ca am facut anul acesta Carte Funciara pe numele tatalui ca el il avea in Titlul de Proprietate.

  29. Bună seara, am dobândit o suprafață de pădure de 80 ari cu titlu de proprietate conform legii 18 după revoluție.Un vecin laintabulat fraudulos și lavamdut, noul proprietar aflând la vândut altuia. Noul proprietar nu folosește pădurea, noi ofolosim și o întreținem,plătim impozitele la zi. Cum am putea intabula folosind dreptul de uzucapiune?Noi folosim pădurea de peste 20 de ani!Vă mulțumesc.

  30. Buna ziua, vreau sa va rog daca puteti sa imi dati o lamurire. Locuiesc intr-un apartament de 2 camere si pe actul casei sunt trecuta si eu si sotul de care ulterior am divortat fara a face partaj pentru ca intre noi a fost o intelegere verbala sa raman cu copiii in casa. Am achitat impozitele la zi pentru ambele roluri si in anul 2007 am aflat ca fostul sot a decedat, ingropat de primarie… In fine… As vrea sa stiu daca pot deveni sigurul proprietar acum dupa 14 ani de la decesul lui. Mentionez ca nu am facut niciun demers pentru succesiune sau altceva. Va multumesc mult pentru timpul acordat. O zi buna sa aveti!

  31. Să trăiți …am și eu o întrebare am o casa din 1998 cu chitanța de mina …eu plătesc toate dările la primărie …și acum o sora din partea fratelui decedat care am luat casa in 1998 vrea sa ne de-a în judecată …am vreo șansă să câștigăm in instanta …va mulțumesc

  32. Am “cumpărat ” o casa la rosu, de la un proprietar care …deține casa prin proiectul “case sociale”. Am ridicat acoperișul și m-am oprit din cauza ca primăria Ilfov, încă nu a trecut încă terenul în posesia proprietarului, fiind încă în concesiune. Fata de proprietar Am doar o hârtie de mana pentru banii dat, eu , în schimb am facturi pentru bunurile făcute în casa. Ce as putea sa fac sa ori îmi recuperez banii dați și investiți ori sa întru în posesia de drept a casei. La primărie mi sa zis ca el nu poate sa vândă, sa închirieze sau sa înstrăineze terenul și casa pana la finalizarea contractului. Va mulțumesc

Lasa un comentariu si un avocat raspunde (Completati cu nume, email si telefon)

Adresa ta de email si telefonul nu vor fi publicate. Câmpurile obligatorii sunt marcate *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.