Asociația de proprietari Si Amenajarea Casei Scării De Catre Un Proprietar, Fara Acordul Asociatiei
Amenajarea casei scării nu se poate face decat cu acordul TUTUTOR proprietarilor fiindca spatiul destinat casei scarii este unul COMUN si este notat ca atare in toate cartile funciare ale proprietarilor.
Asociația de proprietari are obligatia sa vegheze ca niciun membru al asociatiei sau alti proprietari ori chiriasi sa nu deterioreze casa scarii si absolut sub nicio forma sa nu modifice casa scarii fara sa existe un acord prealabil.
Din nefericire noi stim ca in Romania se practica amplasarea de mobila, eventual inchiderea unei portiuni din holul casei scarii sau alte asemenea insa acest aspect este ilegal.
Totusi nu mergem catre o extrema si spunem ca atunci cand o casa a scarii un hol de bloc si asa mai departe, sunt deteriorate, iar consensul nu se aduna, acesta poate fi obtinut in instanta pe calea unei ordonante presedintiale care sa ii determine pe ceilalti sa isi dea un acord fortat.
Indiferent că ești membru al unei asociații de proprietari sau pur și simplu deții o locuință într-un bloc cu mai mult de două apartamente, este important să știi dacă ești obligat să plătești atunci când administratorul sau președintele asociației ,,îți bate la ușă”.
La fel de bine cum trebuie sa platesti cota la fel de bine o poti si proteja atunci cand cineva se apuca sa amenajeze Casa Scării In Mod Ilegal.
Sunt Obligat Sa Platesc Lucrarile Comune Pe Casa Scarii?
Mulți proprietari își pun problema dacă trebuie să plătească executarea unor lucrări de amenajare despre care nu știau că au fost supuse dezbaterilor adunării generale sau în privința cărora s-au opus.
Art. 648 ,,(1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.
(2) Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.”
Art. 649 ,,(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele; (…)”
Părțile din clădire care servesc utilizării și folosirii bunului principal reprezintă cazuri de coproprietate forțată, iar acestea generează drepturi și obligații coproprietarilor.
Așadar, ești sau nu obligat să plătești?
Cititi si :
Cum Se Poate Face Amenajarea Casei Scarii In Mod Legal?
Prin adunarea generală se iau decizii în privința lucrărilor de amenajare. Odată ce adunarea a luat hotărârea, cu respectarea condițiilor impuse de lege, administratorul identifică ofertele operatorilor economici care pot executa lucrarea și le înaintează comitetului executiv, spre analiză și aprobare.
Deciziile adunării generale a proprietarilor se iau prin vot. Pentru a se hotărâ amenajarea casei scării este necesară o majoritate calificată de două treimi din numărul total al proprietarilor de condominiu.
Legea 196/2018
Articolul 51
,,Adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, asupra oricărei acțiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparținând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinței comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiția ca ea să fie conformă destinației condominiului, cu respectarea legislației în vigoare.”
Hotărârile adunării generale devin obligatorii pentru toți proprietarii începând cu data afișării acestora, conform prevederilor Legii nr. 196/2018.
Per a contrario, asociația de proprietari nu poate pretinde executarea unei obligații de plată unui proprietar care nu a fost informat corespunzător, respectiv nu a luat la cunoștință despre hotărârea adoptată.
Art. 48 ,,(4) Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii de la data afișării acestora la loc vizibil, conform prevederilor prezentei legi, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.”
Atunci când amenajările presupun zugrăvirea pereților, schimbarea unui geam sau alte îmbunătățiri asemănătoare, nu va fi necesar acordul de voință al tuturor proprietarilor.
Dacă lucrările pot determina schimbarea destinației bunului, atunci va fi necesar acordul tuturor proprietarilor pentru a se trece la executarea lor.
Administratorul nu se poate folosi de fondurile asociației de proprietari fără acordul adunării generale, exprimat printr-o hotărâre, sau fără decizia comitetului executiv, care să îi permit acest lucru.
Comitetul executiv reprezintă unul dintre organele asociației de proprietari care este mandatat în adunarea generală a proprietarilor, atunci când nu poate fi ales un cenzor dintre membrii asociației de proprietari. Acesta are îndatorirea de a pune în executare hotărârile luate în adunarea generală, precum și alte atribuții prevăzute în art. 55 din Legea privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor.
Legea nr. 196/2018
Art. 54 ,, (1) Membrii comitetului executiv sunt desemnați de către adunarea generală a asociației de proprietari, dintre membrii asociației de proprietari.
(2) Comitetul executiv este format din președintele asociației și un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.”
Așadar, legiutorul urmărește să înlăture orice împrejurare prin care unul dintre organele asociației de proprietari și-ar putea însuși foloase necuvenite.
Achitarea costurilor de amenajare a casei scarii
Cod civil
Articolul 654 ,,Cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor commune
(1) În lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.”
Costurile amenajărilor, precum și alte sume datorate care privesc proprietatea comună se stabilesc în mod proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună și reprezintă cheltuielile asociației de proprietari, conform art. 63 din Legea nr. 196/2018.
Costurile de amenajare se acoperă din fondul de reparații, aprobat anual de adunarea generală și destinat exclusiv lucrărilor de reparații și îmbunătățiri aduse proprietății comune.
Fondul se constituie anticipat, prin plăți lunare, în cuantumul stabilit de comitetul executiv, și este utilizat pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termică, creșterea calității arhitectural-ambientale a imobilului, precum și pentru lucrări de întreținere, reparații și îmbunătățire a părților comune.
Legea 196/2018
Art. 75 ,,(3) Asociația de proprietari are obligația de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții sunt nule de drept.
(4) Niciun proprietar din condominiu nu este exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună.”
Dacă sumele vărsate în fondul de reparații sunt insuficiente pentru acoperirea costurilor reale, atunci debitul va fi acoperit de proprietari în cel mult 30 de zile de la constatare, conform alin. (3), art. 74, din Legea nr. 196/2018.
În cazul în care plata nu este efectuată în termen, se vor aplica penalități de întârziere de cel mult 0,2% pe zi, pentru o perioadă de maximum 30 de zile de la data scadenței (adică de la expirarea termenului de 30 de zile), fără ca valoarea totală a penalităților să depășească suma datorată.
Legea nr. 196/2018
Art. 74 ,,3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit față de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.”
La 60 de zile de la data în care obligația a devenit scadentă, respectiv 90 zile de la afișarea listei, pentru informarea membrilor asociației prin afișare la avizier, asociația de proprietari poate acționa în instanță proprietarul care se sustrage de la îndeplinirea obligațiilor de plată.
Art. 78 ,,(4) Sentința dată în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusă în executare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, republicată, cu modificările ulterioare.”
Pentru orice lucrare de amenajare, se recomandă întocmirea unui proces-verbal de recepție, care să ateste: stadiul în care a fost predată lucrarea, conformitatea acesteia cu cerințele asociației și cu oferta acceptată, precum și predarea-primirea lucrării achitate.
În concluzie hotărârile asociației trebuie să îndeplinescă condițiile impuse de prevederile Legii nr. 196/2018, dar și pe cele impuse de Codul civil.