Autorizatia de regularizare – Ultima sansa a celor care au construit fara autorizatie, pentru a intra in legalitate! Afla intreaga procedura!
Autorizația de regularizare 2026–2027: cum intri în legalitate cu Noul Cod al Urbanismului (Legea 169/2026)
Autorizatia de regularizare sau cum declara statul roman amnistia totala cu privire la cei care au construit fara sa tina cont de autorizatia de construire sau pur si simplu nici nu si-au luat vreodata o asemenea autorizatie.
Intr-un final noul cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) a intrat în vigoare pe 25 august 2026 si are un termen de propagare de un an de zile asa cum vom arata pentru cei mai multi care au suprafete construite ilegal de peste 150 mp.
Pe scurt, daca ai o cladire, garaj, casa, bloc, extindere, gard, imprejmuire sau orice altceva ce necesita autorizarea primariei, va anuntam ca aveti fix un an de zile sa incepeti demersurile de autorizarie daca acel imobil este mai mare de 150 de mp.
Pentru proprietarii care au ridicat lucrări fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației, legea nu mai vorbește vag despre „intrare în legalitate” asa cum o facea inainte si introduce un instrument nou, cu nume propriu: autorizația de regularizare.
Este adevarat ca nu este legalizare automată ci este o procedură strictă, cu expertize, taxe majorate și un termen care curge deja: până pe 25 august 2027 insa alaturi de noi cei de la S.C.A CUCULIS&Asociatii si un intreg colectiv colaborator de experti judiciar, topometristi, cadastristi si personal auxiliar, va dam solutia legala pentru ca dvs. sa va puteti obtine actele pe imobil si sa-l intabulati!
Dacă ai o casă, o anexă, un corp adăugat, un etaj în plus sau un balcon închis fără acte, acest ghid îți spune cine poate cere autorizația, ce acte trebuie, cât costă, ce se întâmplă dacă aștepți și ce riscuri rămân după expirarea anului de tranziție.
Sa incepem!
Ai construit fara autorizatie sau ai incalcat autorizatia de construire? Completeaza formularul de mai jos:
Ce este autorizația de regularizare
Autorizatia de regularizare este un fel de fosta intrare in legalitate pentru imobilele fara autorizatie sau cele ce au construit in afara ei.
Codul urbanismului si anume legea 169/2026, prevede in art. 301 procedura de intrare in legalitate a constructiilor dvs:
Art. 301: Autorizaţia de regularizare
(1)În situaţia în care au fost realizate lucrări cu nerespectarea autorizaţiei de construire sau în absenţa acesteia, titularul lucrării are obligaţia de a solicita emiterea unei autorizaţii de regularizare autorităţii administraţiei publice competente să emită şi autorizaţia de construire.
Autorizația de regularizare este practic actul administrativ prin care autoritatea locală competentă , primaria, poate pune în legalitate lucrări deja executate:
- fără autorizație de construire, sau
- cu abatere de la autorizația emisă.
Ai construit peste 150 mp fara autorizatie? Ai un an sa obtii autorizatia – Cum faci asta!
Legea lucrează pe două paliere clare! Daca ai un imobil neautorizat de pana in maxim 150 de mp atunci nu exista termen de intrare in legalitate in sensul ca poti face asta oricand dar atentie dupa acest an de zile pana in august 2027 poti sa fii sigur ca nicio primarie nu vine sa ceara demolarea constructiei. Autorizatia de regularizare se poate obtine si dupa acest an insa cu ristul ca primaria iti cere demolarea.
Acelasi art. 301 din codul urbanismului iti confera acest an de zile pentru a intra in legalitate fara sa tina cont de cat de mare sau mic este constructia:
(7)Prin excepţie de la alin. (2), pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi, autorizaţia de regularizare se poate solicita şi pentru alte categorii de construcţii decât cele menţionate la alin. (2), realizate cu nerespectarea autorizaţiei de construire sau în lipsa acesteia, cu condiţia încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizaţiei de regularizare a cerinţelor fundamentale privind calitatea în construcţii şi a îndeplinirii obligaţiilor fiscale şi a aplicării măsurilor contravenţionale.
Practic, pana in august 2027 nimeni nu se atinge de imobilul nimanui insa dupa august 2027 s-ar putea sa te coste cladirea daca nu iti rezolvi problema.
1. Pentru constructiile pana in 150 mp poti cere regularizarea ORICAND dar cu riscul demolarii imobilului
Autorizația de regularizare se emite doar pentru:
- locuințe unifamiliale cu regim P sau P+E, cu maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, care nu sunt monumente istorice și nu stau în zonă de protecție a monumentelor sau în zonă construită protejată;
- anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot de maximum 150 mp;
- închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
2. Regimul de un an de zile pentru cladirire de peste 150 mp(25 august 2026 – 25 august 2027)
Prin excepție de la lista de mai sus, un an de la intrarea în vigoare poți cere regularizarea si pentru alte categorii de constructii ridicate fără autorizație sau cu nerespectarea ei.
Condițiile rămân cumulative și sunt mai scumpe:
- lucrările trebuie să se încadreze în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare (adică PUG/PUZ/regulament în vigoare acum, nu neapărat cele de la data construirii);
- trebuie respectate cerințele fundamentale de calitate în construcții;
- trebuie îndeplinite condițiile de mediu;
- trebuie achitate obligațiile fiscale;
- trebuie aplicate măsurile contravenționale.
Vezi si :
Cat costa taxele pentru obtinerea autorizatiei de reagularizare?
Pretul este exponential mai mare si anume de 10 ori crescut fata de taxele minime. Nu este ceva de “Speriat” insa un efort financiar este cu siguranta.
Totusi sa nu uitati ca după 25 august 2027, pentru tot ce nu intra în lista scurtă de 150 mp, usa se închide. Autoritatea poate desființa lucrările (cu recuperarea cheltuielilor) sau are obligația să ceară instanței desființarea. Primarul trebuie să sesizeze instanța, de regulă, în 30 de zile de la expirarea termenului insa despre acest subiect discutam mai jos, pe larg
Ce conditii trebuie sa indeplinesc pentru a obtine autorizatia de regularizare? Autorizația nu se emite dacă lipsește oricare dintre aceste condiții:
Desi pare usor de facut, in realitate nu este simplu deloc. De aceea am si pus la punct o echipa are sa va asigure partea juridica dar mai ales partea tehnica.
Am facut o lista pe scurt ce arata clar ce conditii trebuie sa indepliniti si anume cele de la art. 301 alin. 3 din codul urbanismului:
(3)Autorizaţia de regularizare se emite de către autoritatea publică prevăzută la alin. (1), numai dacă sunt îndeplinite în mod cumulativ condiţiile impuse de legislaţia specială privind protecţia mediului, cerinţele fundamentale aplicabile construcţiilor prevăzute la art. 386, cerinţele specifice imobilelor cu caracter special aparţinând instituţiilor din SNAOPSN şi au fost respectate reglementările urbanistice aplicabile.
(4)Condiţiile privind impactul asupra mediului se verifică de către autorităţile competente cu protecţia mediului şi se referă la îndeplinirea următoarelor cerinţe:
a)lucrările realizate respectă actul administrativ emis de către autoritatea publică competentă pentru protecţia mediului;
b)autoritatea publică competentă pentru protecţia mediului a emis clasarea notificării privind evaluarea impactului asupra mediului, iar lucrările realizate nu conduc la modificarea clasării;
c)lucrările realizate nu intră sub incidenţa Legii nr. 292/2018, cu modificările ulterioare, a art. 28 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 57/2007, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 49/2011, cu modificările şi completările ulterioare, şi a art. 48 şi 54 din Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi completările ulterioare.
(5)În situaţia în care condiţiile prevăzute la alin. (3) şi (4) nu sunt îndeplinite în mod cumulativ, autoritatea publică locală aplică prevederile legale privind desfiinţarea lucrărilor realizate.
Citeste si :
Riscul daca nu iti iese autorizatia de regularizare este DEMOLAREA IMOBILULUI
Pe langa conditiile de mai sus trebuiesc indeplinite si conditiile referitoare la siguranta in constructii si anume:
Art. 386: Cerinţele fundamentale aplicabile construcţiilor
(1)Cerinţele fundamentale reprezintă standardele de performanţă minime pe care construcţiile şi lucrările de construcţii trebuie să le îndeplinească pe toată durata de existenţă a acestora, atât în ansamblu, cât şi pe părţi separate utilizării preconizate.
(2)Aplicarea cerinţelor fundamentale se stabileşte pe domenii şi categorii de construcţii şi specialităţi de instalaţii aferente construcţiilor, prin regulamente şi reglementări tehnice în construcţii.
(3)Pentru obţinerea unor construcţii de calitate sunt obligatorii realizarea şi menţinerea, pe întreaga durată a ciclului de viaţă al construcţiei, a următoarelor cerinţe fundamentale:
a)rezistenţă mecanică şi stabilitate;
b)securitate la incendiu;
c)igienă, sănătate şi mediu înconjurător;
d)siguranţa şi accesibilitatea în exploatare;
e)protecţie împotriva zgomotului;
f)economie de energie şi izolare termică;
g)utilizare sustenabilă a resurselor naturale;
h)emisii în mediul exterior al construcţiilor.
- Urbanism — încadrare în reglementările aplicabile (funcțiune, POT, CUT, aliniament, retrageri, regim de înălțime, zonificare). Nu poți „inventa” un PUZ doar ca să legalizezi ce ai construit ilegal: Codul interzice inițierea și aprobarea documentațiilor de urbanism cu scopul intrării în legalitate a construcțiilor neautorizate.
- Cele 6 cerințe fundamentale de calitate, demonstrate prin expertiză tehnică întocmită de experți atestați:
- rezistență mecanică și stabilitate;
- securitate la incendiu;
- igienă, sănătate și mediu;
- siguranță și accesibilitate în exploatare;
- protecție împotriva zgomotului;
- economie de energie și izolare termică.
- Mediu — lucrările respectă actul de mediu, clasarea notificării nu se modifică, sau lucrarea nu intră sub incidența evaluării de impact (Legea 292/2018), după caz.
- Regim special — dacă e cazul, cerințele pentru imobile din sfera SNAOPSN (apărare, ordine publică, siguranță națională).
- Nu monument, nu zonă protejată — în regimul permanent, locuința unifamilială de până la 150 mp este exclusă dacă e monument sau stă în zonă de protecție / zonă construită protejată.
Dacă lucrările nu pot fi aduse la conformitate, urmează desființarea. Dacă sunt remediabile tehnic, autoritatea poate impune lucrări de conformare sau o autorizație de construire / desființare parțială.
Ce acte am nevoie pentru a obtine autorizatia de regularizare?
Lista este destul de dificil de preconizat fiinca aceasta este data de catre certificatul de urbanism cerut special pentru regularizare.
Totusi, fara a ne limita sau fara a spune exhaustiv ca doar despre acestea este vorba, discutam despre urmatorele acte pe care le vom obtine pentru dvs. :
- cererea tip F_AR_01;
- certificat de urbanism pentru regularizare;
- extras de carte funciară și extras de plan cadastral actualizate (de regulă nu mai vechi de 30 de zile);
- acte de proprietate / drept real care permite autorizarea;
- documentație cadastrală și relevee care oglindesc situația reală din teren;
- proiect pentru autorizarea regularizării (arhitectură, rezistență, instalații), întocmit de proiectanți cu drept de semnătură;
- dovada luării în evidență a proiectului la Ordinul Arhitecților din România, acolo unde legea o cere pentru clădiri;
- expertize tehnice pe cele 6 cerințe fundamentale, semnate de experți atestați MDLPA;
- avizele și acordurile din certificatul de urbanism (inclusiv mediu, ISU, rețele, după caz);
- dovada plății taxelor (în fereastra de un an: x10);
- dovezi privind obligațiile fiscale și, după caz, procesul-verbal de contravenție / plata amenzii.
Formularele sunt aceleași în toată țara. Nu mai depinde de „modelul primăriei X”.
Care este procedura, pas cu pas pentru obtinerea autorizatiei de regulaizare?
In principal este necesar sa apelati la un sigur profesionist care poate sa ii adune pe toti la loc fiindca procedura de autorizare si de emitere a autorizatiei de regularizare este una ce imbina elemente de drept cu elemente multiple tehnice si cu petitionarea catre primarie.
Totusi, daca dupa ce petitionezi iti este respinsa cererea de autorizare de regularizare, ce faci? In mod valabil trebuie sa te adresezi instantei de judecata pentru a obliga primaria sa emita autorizatia dara de care constructia ta incepand de anul viitor este posibil sa fie demolata.
De aceea este esential sa aveti o echipa multidisciplinara.
Ce se întâmplă după 25 august 2027 daca nu imi autorizez constructia? Urmeaza demolarea?
Incepem brusc, cu un extras din lege:
După împlinirea termenului prevăzut la alin. (7), autorităţile administraţiei publice locale pot proceda la desfiinţarea lucrărilor neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, au obligaţia de a solicita instanţei competente desfiinţarea construcţiilor realizate cu nerespectarea autorizaţiei de construire sau fără respectarea procedurilor legale privind autorizarea executării lucrărilor de construire, care nu au obţinut autorizaţia de regularizare.
(13)Cererea de chemare în judecată se formulează de către primar, în numele unităţii administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la data expirării termenului prevăzut la alin. (7), pe baza procesului-verbal de constatare întocmit de compartimentul de specialitate din cadrul primăriei sau de Inspectoratul de Stat în Construcţii.
De ce am nevoie de un avocat specializat in constructii?
Tocmai pentru ca sansele sa ajugeti in instanta sunt foarte mari:
(14)Instanţa de judecată soluţionează cauza cu citarea proprietarului şi a autorităţii administraţiei publice locale, dispunând, după caz, desfiinţarea totală sau parţială a construcţiei neautorizate ori măsuri de aducere la starea anterioară.
(15)Hotărârea judecătorească de desfiinţare constituie titlu executoriu şi se comunică de îndată organelor de executare ale autorităţii administraţiei publice locale, care vor proceda la desfiinţarea construcţiei pe cheltuiala contravenientului, în baza unei proceduri simplificate.
In ce conditii si pentru ce imobile este posibil ca din august 2027 sa te trezesti ca primaria vrea sa-ti demoleze casa?
- pentru categoriile din lista permanentă (casa P/P+E ≤ 150 mp, anexe ≤ 150 mp, balcon fără ocupare de domeniu public), procedura rămâne deschisă, cu condițiile stricte de urbanism + expertiză + mediu;
- pentru orice altă categorie, autoritatea locală poate desființa lucrările și recupera cheltuielile;
- după caz, primarul are obligația să ceară instanței desființarea;
- impozitul majorat cu 100% continuă să curgă până la legalizare sau dispariția construcției;
- dreptul autorității de a urmări desființarea este gândit pe un orizont lung (în analiza de specialitate se vorbește de extinderea la 10 ani de la finalizarea lucrărilor, față de logica veche de 3 ani din Legea 50/1991).
Pe scurt: anul 2026–2027 este ultima fereastră largă. După aceea, legea rămâne deschisă doar pentru case mici și anexe.
Ce s-a schimbat față de Legea 50/1991 unde intrarea in legalitate era la “ghici”?
Vechea „intrare în legalitate” (art. 28 și 37 din Legea 50/1991) era un labirint local: interpretări diferite de la o primărie la alta, intabulări pe expertiză după prescripția amenzii, recepții forțate.
CATUC schimbă logica:
| Temă | Înainte (Legea 50/1991) | Acum (Legea 169/2026) |
|---|---|---|
| Instrument | Intrare în legalitate neunitară | Autorizație de regularizare, art. 301 |
| Cine poate | Practic mai larg, la discreție locală | Permanent: doar 150 mp + anexe + balcon |
| Fereastră largă | Nu exista un an național | Un an, până la 25.08.2027, cu taxe x10 |
| Calitate | Expertiză, adesea incompletă | Expertiză pe toate cele 6 cerințe |
| Formulare | Modele din normele Legii 50 | F_AR_01 / F_AR_02, Ordin 975/2026 |
| După termen | Prescripții și practici mixte | Desființare administrativă sau în instanță |
| Impozit | Majorări punctuale | +100% până la regularizare/desființare |
În plus, Codul introduce și autorizația de modificare (pentru schimbări de temă în timpul execuției unei autorizații valabile). Nu confunda cele două: modificarea = șantier autorizat care se abate controlat; regularizarea = lucrare deja făcută ilegal sau neconform.
Cine NU poate sa obtina autorizatia de regularizare?
Desi pare asa cum am spus si mai sus ca este un soi de amnistie in materia de constructii, in realitate lucrurile nu stau chiar asa iar unii dintre dvs. trebuie sa va pregatiti de procese in instanta, iar aceeia sunt cei care se incadreaza in cele de mai jis:
- construcția depăseste indicatorii urbanistici actuali (POT/CUT, înălțime, retrageri) și nu există cale tehnică de conformare;
- stă pe domeniu public sau ocupă terenul altuia;
- este monument sau în zonă protejată (în regimul permanent pentru locuința de 150 mp);
- expertiza arată risc structural, incendiu sau igienă nerezolvabile;
- vrei un PUZ „de salvare” făcut special pentru ilegalitate — legea îl interzice;
- nu plătești taxele, amenzile și impozitele restante.
Daca am depasit indicatorii urbanistici, ar exista totusi o varianta sa ma pot autoriza?
Daca ai citit articolul pana aici este clar ca esti in situati aceasta iar pentru tine am o veste buna, DA te poti autoriza insa cu niste conditii :
(6)În situaţia în care există soluţii tehnice pentru îndeplinirea cumulativă a alin. (3) şi (4), autoritatea publică locală poate impune obţinerea unei autorizaţii de construire sau desfiinţare parţială, după caz.
Asta inseamna ca practic daca primesti o expertize de consolidare si o faci, te autorizezi. Poti de asemenea demola pentru incadrarea in indicii urbani si de asemenea, te poti autoriza.
Sa nu uitam ca regularizarea nu acoperă nici falsul în documente. Codul păstrează răspundere gravă pentru proiecte și expertize mincinoase.
Întrebări frecvente despre obtinerea autorizatiei de regularizare
Pot regulariza un P+2 sau o clădire de birouri?
Da, doar până pe 25 august 2027, și numai dacă respectă urbanismul de azi, cele 6 cerințe de calitate, mediul, taxele x10 și obligațiile fiscale. După această dată, nu.
Casa mea are 148 mp și parter + etaj. Am timp nelimitat?
Ai regimul permanent, dar tot trebuie expertiză, urbanism, mediu și formularele noi. 150 mp nu înseamnă „fără acte”.
Dacă plătesc impozitul dublu, sunt în legalitate?
Nu. Impozitul +100% este sancțiune fiscală, nu autorizație.
Se raportează lucrarea la regulamentul din anul în care am construit?
Nu. Textul de referință pentru fereastra de un an este regulamentul aprobat la data emiterii autorizației de regularizare.
Am nevoie de acordul vecinilor?
La regularizare, acordul intervine dacă expertiza arată că sunt necesare măsuri de punere în siguranță a construcțiilor învecinate sau dacă certificatul de urbanism îl cere. În formă autentică, acolo unde Codul o impune.
Pot vinde casa fără regularizare?
Poți găsi cumpărător, dar banca, notariatul și cartea funciară vor bloca sau vor tăia prețul. Construcția neautorizată rămâne viciu juridic și tehnic.
Ce fac dacă expertiza zice că trebuie consolidate?
Faci lucrările de conformare în procedura pe care ți-o cere autoritatea. Fără consolidare, nu există F_AR_02.
Av. Dr. Cuculis Adrian0722298011
Email: avocat@indrumari-juridice.eu