Accesiunea Imobiliara – Dobandirea Proprietatii

Accesiunea Imobiliara – Constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcţii edificate fără autorizaţie de construire

Atât practica instanțelor cât și doctrina au apreciat admisibile acțiunile având ca obiect accesiunea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, edificate de către proprietarul terenului, chiar fără autorizație. Lipsa autorizației de construire poate produce consecințe doar în planul raporturilor juridice de drept contravențional, nu și sub aspectul dreptului civil.

Accesiunea Imobiliara doar in anumite conditii – Inexistența unei autorizații de construire pentru imobilul construit nu poate limita dreptul proprietarului terenului de a se adresa instanței de judecată pentru constatarea dobândirii dreptului de proprietate, dobândit în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, deoarece dobândirea dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale nu poate fi afectat de nerespectarea unor dispoziții legale a căror încălcare poate atrage cel mult răspunderea contravențională, iar nu inaplicabilitatea dispozițiilor art. 577 și urm. C. civ.

Intrucat nu exista un punct de vedere unitar cu privire la admisibilitatea cererilor care au ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin efectul accesiunii imobiliare artificiale asupra unei construcţii edificate fără autorizaţie de construire, Curtea Constituţională, raportandu-se şi la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, s-a pronunţat în sensul că limitările legate de autorizaţia de construire sunt instituite prin lege în interes public, în cadrul controlului statal asupra amenajării teritoriului, urbanismului şi autorizării executării lucrărilor de construcţii, ce caracterizează regimul juridic al construcţiilor.

Accesiunea Imobiliara raportat la legea 50/1991.

Obligativitatea autorizaţiei de construire, drept cerinţă pentru intabulare, rezultă din prevederile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, care impun existenţa certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi existenţa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, ambele acte presupunând în mod logic preexistenţa autorizaţiei de construire.

Conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se consideră nefinalizate au format obiect al controlului de constituţionalitate, iar în motivarea Deciziei nr. 697 din 25 mai 2010, Curtea Constituţională a făcut trimitere şi la prevederile art. 13 alin. (2) teza a doua din Ordonanţa Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare, conform cărora „Contravenţia este continuă în situaţia în care încălcarea obligaţiei legale durează în timp“, pentru a constata că executarea/menţinerea unei construcţii în stare de ilegalitate, respectiv nerespectarea obligaţiei legale a obţinerii autorizaţiei de construire, al cărei scop este prevenirea consecinţelor negative în cazul unor construcţii necorespunzătoare, atrage sancţiunile prevăzute de lege.

Curtea Constituţională a arătat în mod expres că „regimul legal al construcţiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate.

În măsura în care, însă, (…) exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate va suporta sancţiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituţional al ocrotirii proprietăţii“ (Decizia nr. 697 din 25 mai 2010).

In opinia Curtii, proprietarul terenului are posibilitatea să urmeze procedura Legii nr. 50/1991 pentru intrarea în legalitate cu privire la construcţia realizată pe terenul său, acţiunea în constatarea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială nefiind reglementată ca o opţiune a constructorului în raport cu legea specială care reglementează autorizarea construcţiilor.

Autorizaţia de construire poate fi emisă nu numai înainte de realizarea construcţiei, dar şi ulterior, în procedura intrării în legalitate, prevăzută de 28 din Legea nr. 50/1991 şi art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

După intrarea în legalitate, proprietarul are posibilitatea să îşi intabuleze dreptul de proprietate asupra construcţiei, nefiind necesară o hotărâre judecătorească prin care să se constate dreptul de proprietate.

O alta metoda de dobandire a proprietatii, este uzucapiunea, insa comporta un altfel de mecanism.

Aceste consideraţii insa sunt valabile numai cu privire la construcţiile edificate după data de 1 august 2001, deoarece, prin excepţie de la regula prevăzută de art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, privind înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, să se intabuleze dreptul de proprietate în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.

Accesiunea Imobiliara –  În ceea ce priveşte construcţiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum şi în privinţa construcţiilor care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoaşterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, instanţa neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situaţii juridice create printr-o conduită contrară legii, in acest sens fiind pronuntata Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie.

Av.Drd. Cuculis Adrian