Avocat Constructii – Pasi Intrare In Legalitate Constructie Fara Autorizatie

Cum intram in legalitate cu imobilul construit fara autorizatie de construire?

Intrare In Legalitate Constructie– Intrarea in legalitate a constructiilor este o procedura anevoioasa insa atata timp cat finalul este reprezentat de salvarea imobilului de la demolare, consideram ca este bine sa stiti ca acest lucru se poate face in cativa pasi intrare in legalitate constructie fara autorizatie.

Intrarea in legalitate este de fapt procedura prin care o persoana care a nesocotit dispozitiile legii 50/1991 care reglementeaza autorizarea executării lucrărilor de construcţii si a ridicat un edificiu fara a solicita primariei( ca organ emitent al autorizatiei de construire) autorizarea necesara.

In mod evident autorizatia de construire este obligatorie in conditiile in care SIGURANTA in constructii este primordiala si este normal ca autoritatea statului sa efectueze verificari cu privire la cat de sigure sunt constructiile pe care vor sa le edifice cetatenii sau persoanele juridice care ulterior ajung spre vanzare.

Prin urmare discutam despre mai multe categorii de persoane care vor sa intre in legalitate cu imobilele lor construite fara autorizatie de construire iar in functie de situatia in care va aflati si anume, momentul la care ati ridicat constructia, trebuie sa urmati pasii pe care ii vom exemplifica mai jos iar un avocat specializat in constructii este singurul care va poate ajuta in acest sens.

Aveti un imobil fara autorizatie si vreti sa intrati cu el in legalitate? Completati formularul de mai jos:

Sunt obligat ca atunci cand construiesc sa am autorizatie de construire?

Intrare In Legalitate Constructie – Regula generala din legislatia noastra mai ales dupa 1991 este ca avem nevoie de autorizatie de construire in asa fel incat sa putem edifica/ridica o constructie.

De asemenea, nu trebuie sa consideram ca Romania nu a cunoscut niciodata o alta norma sub care cei care voiau sa construiasca sa se confirmeze ba chiar din contra, decretul nr. 144/29 martie 1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor este vechea lege sub care trebuia sa respecti normele in constructii.

Evident un avocat pentru constructii va poate ajuta sa identificati sub care imperiu al carei legi va aflati si care sunt obligatiile pe care le aveti daca sunteti proprietarul unei constructii fara autorizatie.

Autorizatia de construire este importanta mai ales sub aspectul rezolvarii chestiunilor de ordin juridic si anume, actele casei fara de care imobilul dvs. nu poate fi instrainat si daca este instrainat nu se vinde la valoarea reala de piata ci se vinde ca si cum nu ar exista.

De ce? fiindca fara existenta unor autorizatii de construire sau intrare in legalitate , imobilul risca in orice moment sa fie demolat de catre statul roman in instanta.

Pentru ce constructii nu am nevoie de autorizatie de construire?

Intrare In Legalitate Constructie – Tinand seama de numarul mare si extins de lucrari de construire ce pot avea loc, am decis ca mai degraba sa ne aplecam pe constructiile ce NU necesita autorizatie de construire tinand seama de faptul ca ele au un numar mai limitat.

Prin urmare demolarea unei constructii fara autorizatie se face doar atunci cand pentru ridicarea ei este necesara o autorizare prealabila.

Astfel, in legea 50/1991 a executarii lucrarilor de construire in art. 11 se arata ca :

(1)Se pot executa fără autorizaţie de construire/desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor, cu excepţia cazurilor în care acestea se execută la categoriile de construcţii prevăzute la art. 3 alin. (1) lit. b)

Extras lege 50/1991 Intrare In Legalitate Constructie

Exceptia despre care face vorbire articolul de mai sus se refera la urmatoarele tipuri de constructii ce pot fi ridicate FARA autorizatie:

a)reparaţii ce se pot executa la împrejmuiri, asta insemnand garduri si alte asemnea insa atunci când nu se schimbă forma acestora şi materialele din care sunt executate; spre exemplu nu putem schimba un gard din lemn cu un gard de fier fara autorizatie.

b)reparaţii la acoperişuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora data prin autorizatia initiala de construire; – asta presupune ca putem sa ne schimbam acoperisul casei fara autorizatie de construire si sa schimbam si materialele folosite.

c)reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară;

d)reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei, inclusiv în situaţia în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări; – asta presupune ca putem inchide balconul fara a avea autorizatie de construire.

e)reparaţii şi înlocuiri de sobe de încălzit şi ale coşurilor de fum aferente;

f)tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje şi alte finisaje interioare, precum şi pardoseli interioare;

g)nu aveti voie sa schimbati CULOAREA cladirilor in schimb puteti revopsi sau retencui;

h)reparaţii sau înlocuiri la instalaţiile interioare, precum şi reparaţii la branşamentele şi racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcţiilor, în limitele proprietăţii;

i)puteti monta centrale sau aere conditionate FARA autorizatie de construire;

j)lucrări de reparaţii, înlocuiri ori reabilitări, fără modificarea calităţii şi formei arhitecturale a elementelor de faţadă, astfel:

1.trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, terase exterioare;

2.lucrări de reabilitare energetică a anvelopei şi/sau a acoperişului – dacă nu se schimbă sistemul constructiv al acestuia, respectiv terasă/şarpantă – la clădiri de locuit individuale cu cel mult 3 niveluri;

k)lucrări de întreţinere curentă, întreţinere periodică şi reparaţii curente la infrastructura de transport şi la instalaţiile aferente;

n)modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale uşoare;

o)schimbarea de destinaţie, numai în situaţia în care pentru realizarea acesteia nu sunt necesare lucrări de construire/ desfiinţare pentru care legea prevede emiterea autorizaţiei de construire/desfiinţare, cu încadrarea în prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate;

p)instalarea, modificarea sau înlocuirea punctelor de acces pe suport radio cu arie de acoperire restrânsă;

q)lucrări de intervenţii în scopul implementării măsurilor necesare conform legislaţiei prevenirii şi stingerii incendiilor în vigoare, respectiv executarea instalaţiilor specifice prevenirii şi stingerii incendiilor, în vederea obţinerii autorizaţiei de securitate la incendiu;

r)lucrări de plantare a perdelelor forestiere de protecţie şi împăduriri pe terenuri degradate;

s)lucrări de construcţii funerare subterane şi supraterane, cu avizul administraţiei cimitirului; – a se vedea aici autorizatia data de catre administratia cimitirelor.

ş)lucrări pentru amplasarea de structuri uşoare demontabile pentru acoperirea terenurilor de sport existente sau destinate desfăşurării evenimentelor culturale care vor fi realizate în baza unui aviz de amplasare.

Alte tipuri de lucrari ce se pot face fara autorizatie de construire

(2)Se pot executa fără autorizaţie de construire/desfiinţare următoarele lucrări care nu modifică structura de rezistenţă şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor amplasate în zone de protecţie a monumentelor sau în zone construite protejate, care nu sunt monumente istorice clasate sau în curs de clasare, ori dacă acestea nu reprezintă construcţii cu valoare arhitecturală sau istorică, stabilite prin documentaţii de urbanism aprobate.

Cititi si :

• CEDO – Intrarea In Legalitate A Constructiilor – Ce Pot Face Sa Intru In Legalitate Cu O Constructie Fara Autorizatie – Avocat Cuculis
• Cand Are Obligatia Debitorul Sa Introduca Cererea De Intrare In Insolventa?
• Constructiile Fara Autorizatie De Construire Vor Putea Fi Intabulate
• Incendiu Sectorul 5 Bucuresti Bloc Imobil Fara Autorizatie De Construire-Despagubiri Dezvoltator
• Accesiunea Imobiliara – Dobandirea Proprietatii

Intrare il legalitate casa construita inainte de august 2001 –

Facem precizarea ca procedura intrarii in legalitate a acelor constructii ridicate inainte de 2001, vizează doar construcţiile realizate ulterior datei de 1 august 2001, data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991.

Aceste imobile edificate anterior anului 2001 au un regim special şi ca atare nu necesita eliberarea unei autorizaţii de construire, ci ele se noteaza in cartea funciara doar în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.

A. Constructia a fost finalizata inainte de 1 august 2001

Daca imobilul dvs. este ridicat inainte de august 2001, trebuie sa cunoasteti faptul ca intrarea in legalitate imbraca una dintre cele mai simple forme si anume, depunerea unor inscrisuri la ANCPI si pe cale de consecinta intrarea in legalitate a unor asemenea imobile se poate face cu inginerul cadastrist si fara interventia instantei de judecata.

Aveti nevoie de :

1. Extrasul de carte funciara

Primul lucru de facut este sa obtineti extrasul de carte funciara, care atesta dreptul dvs. de proprietate.

Atentie, discutam despre dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificata constructia. In acest sens daca nici terenul nu are acte de proprietate, o sa fie necesara obtinerea lor prima data;

2. Certificatul fiscal

Certificatul de atestare a valorii fiscale este un document eliberat de compartimentul de taxe si impozite si o sa fie necesar la depunerea aferenta procedurii de intrare in legalitate;

3. Documentatia cadastrala

In acest moment veti lua legatura cu un inginer topograf care va intocmi documentatia necesara inscrierii casei in cartea funciara. Practic dupa deschiderea cartii funciare veti dobandi si dreptul de proprietate asupra acelui imobil construit.

Partea buna in toata discuta aceasta este faptul ca nu veti fi nevoiti sa faceti alte expertize.

Intrare in legalitate casa construita dupa 2001 si pana in anul 2020

Cu privire la imobilele edificate după data de 1 august 2001, până la nivelul anului 2020 existau 3 moduri de intrare în legalitate şi intabularea in cartea funciara a unei construcţii neautorizate pentru care la ridicare nu s-a obtinut o autorizatie in acest sens:

-Prin emiterea unei autorizaţii de intrare în legalitate si aici evidet era necesara obtinerea unor avize;

–Prin formularea unei acţiuni în justiţie având ca obiect constatarea accesiunii construcţiei neautorizate insa din nefericire aici NU se mai poate face acest lucru si aici dam exemplu de interpretare dat de catre ICCJ prin care accesiunea nu mai poate functiona daca NU exista autorizatie de construire :

*) Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii.

*) ICCJ admite recursul în interesul legii şi stabileşte că:

În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 13 alin. (2) din Ordonanţa Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare, raportate la dispoziţiile art. 31 coroborate cu cele ale art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale pentru contravenţiile prevăzute de art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, republicată, constând în executarea, fără autorizaţie de construire, a unei construcţii ce cuprinde toate elementele structurale necesare pentru a fi considerată terminată la data constatării contravenţiei, curge de la data terminării în fapt a construcţiei.

Decizie ICCJ Decizia în Recurs în Interesul Legii nr. 13/2019 emisă de Înalta Curte de Casație și Justiție 

Vedeti si :

-Prin sancționarea contravențională a dezvoltatorului imobiliar/proprietarului de către autoritatea competentă cu menţiunea de intrare în legalitate într-un anumit termen şi în funcţie de condiţiile impuse prin procesul-verbal de contravenţie;

Ulterior in anul 2019 prin  Ordinul MLPDA nr. 3454/2019 a fost abrogat art. 59 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, care reglementa posibilitatea emiterii autorizației de construire pentru intrarea în legalitate.

In prezent singurele modalităţi de intrare în legalitate existente la acest moment fiind rezultatul sancţionării contravenţionale şi procedura specială introdusă prin art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991 ce reprezintă o procedura specială de intabulare în absenţa unei autorizaţii de construire.

Care este legea prin care puteti intra in legalitate cu constructiile fara autorizarii?

Intrare In Legalitate Constructie- De observat ca baza intrarii in legalitate o constuite de fapt art. 37 din legea 50/1991 :

(6)Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei.

În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.

Tragand astfel concluzia răman aplicabile doua variante de intrare in legalitate, a construcțiilor neautorizate :

• aplicarea unei sancțiunii contravenționale în temeiul art. 28 din Legea nr. 51/1991, modalitate aplicabilă doar în condiţiile exercitării controlului de către autoritatea competentă în termen de 3 ani de zile de la edificarea imobilului;
• expertizarea cladirii conform art. 37 din lege.

Pasi intrare in legalitate constructie fara autorizatie

Intrarea in legalitate prin sanctionarea celui ce a ridicat imobilul fara autorizatie

Aceasta procedura presupune  sancționarea contravențională a dezvoltatorului imobiliar sau a proprietarului, iar prin intermediul  procesului-verbal de contraventie se dispune menținerea construcțiilor realizate fără autorizație și acordarea unui termen pentru obținerea autorizației de intrare în legalitate, în condițiile impuse de către autoritatea competentă a administrației publice locale.

Acest lucru evident ca trebuie sa respecte cotele de POT si CUT.

Dacă imobilul realizat fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile impuse în vederea intregrarii în parametrii urbanistici, autoritatea administraţiei publice locale competențe poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea întrării în legalitate.

Asta presupune ca cel care a ridicat acel imobil sa fi respectat de fapt normele aflate in vigoare chiar daca nu avea o autroizatie de construire.

Intrare In Legalitate Constructie- Decizia de menținere a lucrărilor edificate fără autorizație de construire tine doar de de încadrarea lucrărilor în prevederile documentației de urbanism conform art. 59 alin. 1 și 2 din Normele metodologice aprobate prin Ordinul MDRL nr. 839/2009:

 „(1) Organul de control care a sancționat contravențional pentru fapta de a se execută lucrări de construcții fără autorizație sau cu încălcarea dispozițiilor acesteia, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1) din Lege, pe lângă oprirea executării lucrărilor, are obligația de a dispune luarea măsurilor necesare pentru încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației, sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație, într-un termen pe care îl va stabili prin procesul verbal.

(2) În vederea realizării prevederilor alin. (1), potrivit Legii, autoritatea administrației publice competentă să emită autorizația de construire/desființare are obligația de a analiză modul în care construcția corespunde reglementărilor din documentațiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament, urmând să dispună, după caz, menținerea sau desființarea construcțiilor realizate fără autorizație sau cu încălcarea prevederilor acesteia.”

Intrarea in legalitate atunci cand nu se mai poate aplica amenda contraventionala deci despasirea termenului de 3 ani de la edificare

Din anul 2020 de la intrarea in vigoare a legii 7/2020 si modificarea art. 37 asa cum o sa aratam mai jos, procedura de intrare in legalitate a suferit modificari dupa cum urmeaza:

•  intabularea directă a construcţiilor neautorizate în absența emiterii unei autorizații de construire și
•  realizarea recepției în baza unui certificat de atestare sau a unei adeverințe privind edificarea construcţiei

Prin urmare, acest articol modificat se refera la lucrarile fara autorizatie de construire dupa cum urmeaza:

             –  construcțiile realizate fără autorizație de construire, categorie în care ar putea fi incluse şi imobilele  a căror autorizație de construire a fost anulată de către instanţele de judecată;

             –  construcțiile care, deși au fost autorizate, nu au fost edificate cu respectarea autorizației;

              – construcțiile ce nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor;

• Lucrărillor realizate fără autorizație și care nu mai pot fi sancționate contravențional datorită împlinirii termenului de prescripție de 3 ani de zile conform art. 31 din Legea nr. 51/1991.

Termenul de prescripţie se va aprecia in raport de momentul finalizarii efective a lucrarilor de construire.

Pasii pentru emiterea autorizatiei de construire – Intrare In Legalitate Constructie

• Efectuarea unei expertize tehnice asupra construcției –

– expertiză în materia calității construcției, care să ateste respectarea  cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate la exploatare, protecția împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică și utilizare sustenabilă a resurselor naturale;

– expertiză în specialitatea urbanism, care să ateste încadrarea construcției în reglementările urbanistice ale zonei;

• Realizarea unei documentații cadastrale, ce presupune o documentaţie  întocmită de o persoană fizică sau juridică autorizată de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi care cuprinde măsurătorile şi datele tehnice ale unui imobil.

Ce se intampla daca imi este refuzata intrarea in legalitate

În situația în care autoritatea publică apreciază că nu ar fi  îndeplinite toate condițiile impuse de textul de lege practic proprietarul sau investitorul sau constructorul nu ar mai avea la dispoziție nicio altă modalitate de a obține intrarea în legalitate a construcției vizate.

Vom avea în vedere aici faptul că una dintre condițiile premise ale mecanismului instituit prin art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 rezidă tocmai în prescripția aplicării sancțiunii contravenționale.

Mai mult decât atât, odată cu Decizia RIL nr. 13/2019 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, redată mai sus, este împiedicată și recunoașterea pe cale judiciară a dreptului de proprietate fundamentat pe accesiune.

În aceste condiții,  în eventualitatea unui răspuns negativ al primariei , apreciem că singură soluție posibilă rămâne aceea a actionarii in judecata a primariei în contencios administrativ în condițiile legii contenciosului administrativ, prin prisma excesului de putere, conform  art. 2 lit. n) din Legea nr. 554/2004, constând în  exercitarea dreptului de apreciere al autorităților publice prin încălcarea limitelor competenței prevăzute de lege sau prin încălcarea drepturilor și libertăților cetățenilor.

În opinia noastră, pentru ipoteza în care răspunderea contravențională este prescrisă și autoritatea publică competență respinge cererea de emitere a certificatului de atestare sau a adeverinței de edificare a construcției, după urmarea procedurii prealabile, se va putea formulă o acțiunea  în vederea determinării îndeplinirii condițiilor fundamentale potrivit art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 prin concursul instanțelor de judecată.

Prin această acțiune se va demonstra pe baza de expertiza , încadrării imobilului neautorizat în parametrii de urbanism și se vor administra expertizele sau lucrările de specialitate necesare probarii  acestei realități. 

Av. Dr. Cuculis Adrian