Imobile Vandute Ilegal La Licitatii Publice-Cum Anulati Licitatia Si Executarea

Executarea Silita Prin Licitatii Publice A Fost Facuta Ilegal In Ultimii 7 Ani, acolo unde imobilele au fost scazute la 75% la al doilea termen si unde la primul termen stabilit de catre executori, nu s-a prezentat nimeni.

Este o adevarata BOMBA, avand in vedere ca au fost vandute mii de imobile pe tot teritoriul tarii prin metoda licitatiei publice.

De ce afirmam ca toate executarile silite si anume executarile imobiliare/licitatiile publice sunt nule?

REGULA, desi este ilegala, era ca atunci cand se stabilea de catre executorul judecatoresc, PRIMUL termen al licitatiei, al vanzarii imobilului prin intermediul publicatiei de vanzare, conform legii acesta este scos la vanzare la 100% din pretul de evaluare.

DESI, asa cum am aratat si prin prisma rapoartelor de evaluare facute de ANEVAR, executarea ar trebui sa fie la randu-i nula, pretul de vanzare era oricum unul foarte mic, fiindca in majoritatea timpului pretul evaluat era cu mult sub pretul pietei, NIMENI nu cumpara(era deja o cutuma), la primul termen de licitatie.

Prin urmare, nimeni nu venea sa ofere pretul oferit la primul termen, fiindca “asa stiau” si asa si faceau executorii, scadeau la al doilea termen, pretul de evaluare, cu 25% si astfel imobilul era vandut cu 75% din valoarea lui de evaluare.

DE CE ESTE ILEGALA O ASEMENEA MASURA?

Opinam, ca da la primul termen stabilit de catre executorul judecatoresc NU se prezinta nicio persoana si NU se depune nicio oferta de participare, asta inseamna ca NU avem un prim termen de vanzare.

Lucrul acesta il intelegem chiar din textul de lege care spune foarte clar ca ” În cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna “.

ORI, ca sa poata fi oferit macar pretul respectiv, este necesar sa existe oferte, deci participanti la licitatie, ori in alte conditii, in care nu se inregistreaza NICIO oferta asta inseamna ca PRIMUL termen de licitatie NU este epuizat.

Unde este ilegalitatea?

In primul rand, atunci cand se intampla asa si repet, nu am intalnit NICIODATA in 10 ani de zile de contestatii la executare, o licitatie care sa fie reluata a doua oara, atunci cand nu s-au prezentat de prima data participanti, tot de la pretul de 100% din valoarea de evaluare, este clar ca discutam despre o NULITATE ABSOLUTA.

ATENTIE – Articolul 704 din codul de procedura civila – Nulitatea executării silite:

Nerespectarea dispoziţiilor privitoare la executarea silită însăşi sau la efectuarea oricărui act de executare atrage nulitatea actului nelegal, precum şi a actelor de executare subsecvente, dispoziţiile art. 174 şi următoarele fiind aplicabile în mod corespunzător.

Cum se poate contesta acest lucru si cum pot sa anulez licitatia?

Sunt mai multe situatii prin care poate trece un debitor, motiv pentru care trebuie sa identificam si situatia concreta:

a) Cei carora li s-a emis o publicatie de vanzare dupa primul termen si a fost scazut pretul cu 25%, in mod ilegal.

Cei care sunteti in situatia descrisa mai sus, aveti posibilitatea direct(daca sunteti in termenul de 15 zile), de la data emiterii procesului verbal de licitatie si a publicatiei de vanzare, sa contestati aspectul scaderii pretului la 75% din valoarea imobilului, desi la prima convocare pentru vanzare NU se prezentase nimeni.

b)Cei carora li s-a emis deja actul de adjudecare in cadrul procedurii de execuatre silita, insa raportat la litera a) de mai sus, la primul termen nu s-a prezentat niciun licitator si totusi la al doilea termen li s-a scazut pretul de vanzare cu 25%.

Daca sunteti in situatia in care s-a emis deja ACTUL DE ADJUDECARE, nu uitati ca acest act de adjudecare poate fi contestat doar pe cale separata, in cadrul unei actiuni de drept comun.

De asemenea, amintim si faptul ca ICCJ a stabilit ca actul de adjudecare este un veritabil act de vanzare – cumparare fortata si astfel i se aplica TOATE regulile de la vanzare cumpararea din codul civil.

c)Cei carora li s-a emis deja procesul verbal de licitatie prin care o persoana care a participat la executarea silita a adjudecat imobilul debitorului.

Astfel, daca sunteti intr-o asemenea situatie, trebuie sa stiti ca pentru procesul verbal de licitatie, in cadrul careia s-a adjudecat imobilul dvs, aveti o luna de zile sa formulati contestatia la executare silita.

Este incredibil, cate mii de executari silite au fost facute in mod ilegal si nimeni nu a constatat acest lucru.

Poate fi oricare dintre cei care citesc acest indrumar, in situatia in care, si-au pierdut casele pe nedrept, fiindca au fost executati silit ilegala.

Acum, pentru cei care au trecut printr-o asemenea procedura si au fost efectiv vaduviti de aceasta procedura de executare silita, se pot indrepta, avand in vedere nulitatea absoluta a executarilor silite care s-au facut asa cum am indicat mai sus, direct in instanta, pentru anularea actelor de executare/actului de adjudecare(pe cale de drept comun).

Licitatii Publice Ilegale – Reguli in derularea licitatiei publice. Lipsa licitatorilor la primul termen de licitatie publica.

Persoanele care doresc sa cumpere imobilul la licitatie publica sunt obligate sa depuna la unitatea prevazuta de lege, la dispozitia executorului judecatoresc, o garantie reprezentand 10% din pretul de incepere a licitatie pentru termenul respectiv.

Dovada consemnarii va fi atasata ofertei de cumparar ce va cuprinde pretul oferit si conditiile de plata.

Anterior acestui moment, executorul judecatoresc este obligat sa comunice cate un exemplar din publicatia de vanzare, potrivit dispozitiilor pentru comunicarea si inmanarea citatiilor, creditorului urmaritor si debitorului, precum si altor persoane care sunt in legatura cu vreun drept real asupra imobilului supus executarii silite.

Cum suna textul de lege si cat de ilegal au putut sa fie facute pana acum executarile silite, vreme de 7 ani de zile, din 2013, cand a intrat in vigoare NOUL cod de procedura civila.

Articolul 846, cod procedura civila – Efectuarea licitaţiei publice.

(1) Vânzarea la licitaţie se face în mod public.

Ea începe prin citirea de către executor a publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată.

(2) Licitaţia se va ţine separat pentru fiecare imobil.

(3) Dacă mai multe imobile înscrise în diferite cărţi funciare sunt grevate cu aceeaşi ipotecă sau imobilul este compus din mai multe parcele, executorul judecătoresc va putea dispune, la cererea debitorului sau a creditorului urmăritor, ca vânzarea să se facă în acelaşi timp pentru mai multe imobile sau separat pentru fiecare parcelă în parte. Executorul judecătoresc va putea dispune ca vânzarea să se facă separat pentru o parte determinată din imobil, după efectuarea operaţiunii de dezmembrare a imobilului în cartea funciară, dacă această parte nu este suficient individualizată.

(4) În cazul când imobilele sau parcelele se vând separat, ordinea vânzării lor va fi arătată de debitor, iar în lipsa unei asemenea menţiuni, va fi stabilită de executor.

(5) Executorul va oferi apoi spre vânzare imobilul, prin 3 strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea, potrivit art. 836 alin. (1), sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ.

[…]

Urmeaza articolul, in baza caruia au fost vandute ILEGAL atatea imobile.

Cititi cu atentie- Licitatii Publice ILEGALE!!

(8) În cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 30 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie, în condiţiile art. 839, cu excepţia publicării anunţului într-un ziar de circulaţie naţională sau locală.

Coroborati cu alin. 5 de mai sus, dar si textual – IN CAZUL IN CARE NU ESTE OFERIT NICI PRETUL[..]. Daca leguitorul ar fi vrut sa aiba in vedere LIPSA participarii, atunci ar fi facut mentiunea in cazul in care nu este oferit nici pretul si nici nu este prezenta o alta persoana, insa atata vreme cat vorbeste doar despre pretul oferit, fara mentiunea LIPSEI ofertantilor, este evident ca leguitorul vrea sa protejeze pretul oferit si drepturile debitorului si prezinta situatia in care ar trebui sa fie prezenta la licitatie chiar si o singura persoana, altfel NU este considerat ca fiind primul termen de licitatie.

La acest termen(adica cel de-al doilea), licitaţia va începe de la preţul de 75% din preţul de pornire al primei licitaţii.

Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei şi există cel puţin 2 licitatori, la acelaşi termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, dar nu mai puţin de 30% din preţul de pornire al primei licitaţii.

Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia. În conţinutul publicaţiei de vânzare întocmite pentru cel de-al doilea termen vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, toate aceste menţiuni privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al doilea termen.

(9) Dacă nici la a doua licitaţie imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului, executorul judecătoresc va putea stabili o nouă licitaţie, în condiţiile prevăzute la alin. (8).

La termenul stabilit la alin. (8), licitaţia va începe de la preţul de 50% din preţul de pornire al primei licitaţii.

Vizualizati si: Licitatii Publice facute ilegal. :

Dacă nu se obţine acest preţ( Unei Licitatii Publice) şi există cel puţin 2 licitatori, bunul va fi vândut, la acest termen, la cel mai mare preţ oferit, chiar dacă acesta din urmă este mai mic decât valoarea creanţei ori a garanţiei. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de pornire al acestei licitaţii. În conţinutul publicaţiei de vânzare întocmite pentru cel de-al treilea termen vor fi inserate, sub sancţiunea nulităţii, toate aceste menţiuni privind modul de stabilire a preţului de adjudecare a imobilului la al treilea termen.

Cum arata situatia in viata reala?

In practica s-a ivit situatia cand, nu s-a prezentat niciun licitator la primul termen de judecata, nu a fost depusa cautiunea de participare, si, evident, nu a fost depusa nicio oferta de cumparare a imobilului.

Intrebarea fireasca este, in aceasta situatie mai sunt aplicabile dispozitiile art. 846 alin. 8 cu privire la inceperea licitatie publice de la pretul de 75% din cel de pornire al primei licitatii?

Din punctul nostru de vedere, aceste dipozitii nu isi gasesc aplicabilitate in acest context, executorul judecatoresc avand obligatia de a emite incheiere de amanare a licitatiei publice, intrucat nu s-a prezentat niciun licitator, sa emita o noua publicatie de vanzare, un al doilea termen de judecata, pentru cand, va fi stabilit ca pret de incepere, pretul la care imobilul a fost evaluat.

Apreciem ca dispozitiile art. 846 alin. 8 cod procedura civila si-ar gasi aplicabilitate, atunci cand, este depusa dovada achitarii cautiunii de participare la licitatie, este depusa o oferta de cumpare, insa, aceasta, este mai mica decat pretul la care imobilul a fost evaluat, altfel am discuta doar despre Licitatii Publice facute in mod ilegal.

Ati fost supus unei Licitatii Publice ilegale?

Daca debitorul se afla intr-o asemenea situatie, cand, imobilul a fost adjudecat la al doilea termen de licitatie publica, cu pretul de incepere de 75% din cel de pornire al primei licitatii, desi, la prima licitatie nu a participat niciun licitator, nu a fost depusa dovada consemnarii cautiunii, si nici nu a fost depusa o oferta de cumparare, poate invoca aceste neregularitati prin intermediul contestatiei impotriva procesului verbal de licitatie la care a fost adjudecat imobilul, sau sa aleaga oricare alta varianta, prezentata mai sus.

Av.Drd. Cuculis Adrian

Sunteti executat silit? Ati fost supus unei Licitatii Publice ilegale? Completati formularul de mai jos.

Daca sunteti in executare silita, ori in cazul in care intampinati o situatie asemanatoare cu situatia pe care am prezentat-o , completati formularul indicat mai jos, pentru verificarea legalitatii executarii silite.