Vreau Sa-mi Cumpar O Locuinta – La Ce Trebuie Sa Fiu Atent ?
Avocat specializat in drept de proprietate – Vrei sa cumperi o casa sau poate vecinul si-a mutat gardul pe terenul tau ori vrei sa faci o donatie sau sa verifici legalitatea unor acte de proprietate?
Totul tine de apararea dreptului de proprietate iar un avocat specializat in drepturi reale este cel care iti poate da toate informatiile.
Este bine sa stiti ca in America numele este de Property Lawyer iar in Romania folosim des sintagma de avocat specializat in dreptul proprietatii.
In principal proprietatea se imparte in 2 – proprietate mobila si imobila si desigur ca am mai avea proprietatea intelectuala insa nu despre aceasta vom discuta.
Am ales sa facem acest material despre dreptul de proprietate si despre transferul dreptului de proprietate in conditiile in care atunci cand va cumparati o casa sau un apartament, este esential sa aveti de partea dvs. un avocat specializat in drept de proprietate, tocmai pentru a nu risca nimic.
Sa incepem!
Aveti o problema cu dreptul de proprietate? Completati formularul de mai jos:
Ce moduri de dobandire a dreptului de proprietate exista? Vreau sa-mi cumpar un apartament, la ce sa fiu atent?
In principal exista o serie larga de moduri prin care puteti intra in posesia unui bun imobil adica a unui apartament sau a unei case insa fiecare modalitate se grefeaza pe o anumite situatie.
Spre exemplu daca avem o ruda apropiata si vrea sa ne gratifice atunci ea poate sa ne faca o donatie.
Daca avem o mostenire, prin acceptarea ei acel imobil o sa intre in patrimoniul nostru prin succesiune legala.
Daca suntem pur si simplu niste persoane care vor sa isi cumpere un bun imobil si aceasta este ipoteza pe care o vom dezvolta, atunci contractul de vanzare cumparare este cel care va intereseaza.
La ce trebuie sa fiu atent atunci cand cumpar un apartament sau o casa? Sfatul avocatului specializat in Drept De Proprietate
Este cunoscut faptul ca orice proprietate are un istoric. In lumina acestui aspect, avocatul care se ocupa de REAL ESTATE sau de proprietate imobiliara, are obligatia ca atunci cand este angajat , sa verifice istoricul proprietatii respective.
Astfel, chiar daca vanzarea cumpararea se face la notarul public, ( dreptul de proprietate asupra terenurilor putand fi stramutat doar la notar ), prezenta avocatului de drept de proprietate va aduce siguranta tranzactiei in sensul in care va poate verifica atat istoricul proprietatii cat si orice sarcina sau conditie ar avea acel bun.
De precizat este ca foarte multe imobile sunt cumparate cu legea 112 iar acest lucru trebuie sa va ridice un mare semn de intrebare cand vine vorba despre cumpararea lor.
Vedeti si :
Ce fac daca am cumparat o casa pe legea 112 / 1995 insa terenul de sub ea cat si curtea nu sunt in proprietate ?
Legea 18/1991 privind fondul funciar a fost modificata iar cei care au cumparat case pe legea 112/1995 au acum noi drepturi cu privire la terenurile de sub acele case.
Art. 27 arata clar care este procedura si care sunt conditiile pe care trebuie sa le indepliniti:
(23)În cazul terenurilor aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990, precum şi curţii şi grădinii din jurul acestora, proprietarii caselor de locuit, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, sau cei care au dobândit aceste imobile prin acte translative de proprietate pot solicita comisiei judeţene emiterea titlului de proprietate în condiţiile prezentei legi, cu întrunirea cumulativă a următoarelor condiţii:
a)dacă deţinătorii sau moştenitorii acestora figurează cu casa de locuit în registrele agricole sau registrele cadastrale ori sunt înscrise în cartea funciară şi sunt înregistrate în evidenţele fiscale;
b)dacă terenul este în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcţiilor;
c)nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.
(3)Pentru terenurile aflate în exploatarea societăţilor agricole de tip privat, constituite în temeiul Legii nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură, comisiile locale şi cele judeţene, în termen de 12 luni, vor efectua toate operaţiunile prevăzute la alin. (1) şi (2) şi vor elibera titlurile de proprietate.
Ce inseamna nuda proprietate ?
Nuda proprietate sau proprietatea! Aceasta inseamna baza bruta a dreptului de proprietate si anume chiar esenta acestui drept.
Noi stim ca dreptul de proprietate, care este un drept real, este dat de mai multe atribute si anume – uz,fruct, abitatia, etc. Ei bine, in ceea ce priveste nuda proprietate, aceasta este drept de proprietate asupra unui bun în privinţa căruia a fost constituit, în folosul altei persoane, un drept de uzufruct, uz sau abitaţie, golindu-i-se astfel conţinutul, de atributele posesiei şi folosinţei.
Cititi si :
M-am decis sa-mi cumpar o casa, cum aleg notarul ?
Notarul il puteti alege din proximitatea locului unde este imobilul pe care vreti sa-l cumparati.
Trebuie sa stiti ca dvs. puteti sa va deplasati la orice notar din tara insa notarul NU are dreptul sa se prezinte in circumscriptia , alta decat aceea in care este numit.
Puteti alege un notar aleatoriu si de pe portalul Uniunii nationale a Notarilor Publici insa de preferat ar fi ca avocatul de drept de proprietate care va asigura reprezentarea, sa va recomande un coleg notar.
Avand in vedere complexitatea cauzelor de real estate, este important sa aveti un avocat de drept de proprietate care sa va indrume spre semnarea oricaror acte ce necesita o verificare juridica.
La ce trebuie sa fiu atent din punct de vedere juridic cand achizitionez o casa sau un apartament?
Intotdeauna la cumpararea unei case sau apartament, primul lucru pe care il faceti este sa verificati actele. Nicio alta discutie nu poate sa avanseze in conditiile in care actele proprietatii nu sunt perfecte.
Plecand de la solicitarea unui extras de carte funciara si terminand cu verificarea istoricului unui proprietati, toate trebuie sa fie analizate si trecute prin filtrul juridic.
De asemenea, sunt si situatii in care sunt case fara acte ! In acest caz trebuie pusa in balanta oportunitatea cumpararii unui asemenea imobil.
Nu uitati si de garantiile pentru viciile ascunse, catre trebuie sa fie trecute in contract dar foarte important este si certificatul de atestare fiscala fiindca altfel vanzarea NU se poate face.
Cereti cel putin la blocurile noi si autorizatia de construire a intregului bloc si nu uitati sa verificati pe portalul instantelor de judecata daca nu cumva cu privire la acel imobil exista un proces pe rol.
Si daca tot a venit forma de proces –
Avocat Drept De Proprietate – Ce inseamna litigiu cu privire la dreptul de proprietate ?
Conflictele iscate intre proprietarii de imobile sau intre mai multe persoane cu privire la acelasi imobil sau oricum ar fi in legatura cu un imobil, toate poarta denumirea de litigii cu privire la proprietate.
Trebuie sa stiti ca daca va judecati in legtura cu un imobil, pentru a securiza si bloca o carte funciara, puteti nota litigiul in legatura cu dreptul de proprietate in cartea funciara si astfel acel imobil nu o sa mai poata sa fie vandut.
Av. Dr. Cuculis Adrian
Bună ziua! Astăzi am primit de la un Executor o somație în legătură cu un abonament Telekom pe care l-am reziliat în urma cu 2 ani prin call center și spun ca am o suma de 2000 de lei de achitat, pentru ca Telekom spune ca nu a fost încheiat acel contract.Va rog sa ma ajutați, pentru ca deja am 3 proprii din cauza fostului concubin iar venitul meu lunar net este de 1990 lei și 2 copii în întreținere. Va mulțumesc
Buna ziua, trebuie sa facem contestatie la executarea telekom. Cu bine. av. dr. Cuculis 0722298011
Am incheiat un contract cu o firmade constructii.Am achitat 2 transe din 3, stabilite egal.Apartamentul trebuia predat in 31.12.2022,.Trebuie sa apelez la instanta judecatoreasca inainte de a trece 6 luni de la scadenta contractului?
Daca nu apelez, vanzatorul-constructorul poate cere cheltuieli suplimentare fata de contract?
Multumesc anticipat!
nu, in niciun caz
Daca avem o moștenire și nu cădem la un consens în vedere împărțirii casei ce este de făcut? Cum putem ieși din indiviziune?
Sigur, se poate dezbate in instanta. Cu bine, av, dr Cuculis 0722298011
Parintii mei au cumparat in 1983 o casa cu terenul de 2427 mp cu mentiunea in contract ca terenul aferent acestei case intra in proprietatea statului conform art 30 si 32 din Legea 58/1974.
Intre 1983 si 1987 parintii mei exercita posesie activa cu plata taxelor si a impozitelor pe intreaga suprafata de 2427 mp.
In 1987 CAP-ul din localitate a luat tuturor celor din comuna terenurile lasand circa 1000mp cladiri si curti.
Intre 1990 si 1993 toti si-au luat inapoi suprafetele originale de 2427 mp , unii cu acte altii fara acte de proprietate.
Intre 1990 si 1993 parintii mei exercita din nou posesie activa cu taxe si impozite platite pe toata suprafata de 2427mp.
In 1993 primaria de la acea vreme impreuna cu vecinul de la nord printr-un pact ciudat au ocupat circa 1200 mp din cei 2427 prevazuti in contractul de vanzare cumparare original daramand gardul si distrugand cultura agricola.
Astfel vecinul de la nord contacteaza sotia vanzatorulului din contract si contacteaza comisia de improprietarire la primarie , influenteaza sotia vanzatorului spunand acesteia ca terenurile nu se vindeau in anii 80 si indemnand-o pe fosta vanzatoare sa isi ia terenul inapoi de la parintii mei desi il vanduse initial o data.(pe contract apare semnatura ei sotul fiind deja decedat)
Acelasi vecin de la nord face o intelegere scrisa de mana cu fosta vanzatoare pentru preluarea acestei suprafete fara nici un fel de act notarial si fara nici un fel de punere in posesie a fostului vanzator de catre primarie, ba mai mult face o conventie cu primaria si sub aspectul ca cedeaza o suprafata de teren in alta parte a comunei solicita de la primarie eliberare titlul de proprietate pentru suprafetele ocupate ilegal inclusiv cea de la parintii mei.
Vecinul de la nord primeste titlul de proprietate pe o suprafata de circa 9000 de metri patrati dar ocupa fizic si exercita posesie pe circa 12 877 mp platind insa impozite si taxe doar pe 9000mp din 1993 si pana in prezent.
In acesti 12877 mp se afla si diferenta de 1200mp sustrasi din posesia parintilor mei prin metoda expusa mai sus
In 2016 parintii mei modernizeaza gardul despartitor atat la sud cat si la nord cu mentiunea clara ca fundatia de beton a acestui gard a fost facuta in 1984.
in 2022 Mostenitorii vecinului de la nord dau in judecata pe parintii mei si mint spunand ca parintii mei prin modernizarea gardului au intrat peste terenul lor cu circa 15 mp si solicita printre altele inca 265 de mp de la parintii mei.
Ce pot face in acest caz ? Avand in vedere ca acesti vecini fac posesie pe 12877 mp iar in acte ei detin si platesc impozit doar pe 9000mp Am vreo posibilitate de a recupera diferenta de suprafata pana la 2427 mp cat era in contractul de vanzare cumparare initial din 1983?
Din punctul meu de vedere este de incercat un proces pe revendicare imobiliara. Cu bine. av. dr. Cuculis 0722298011
Am cumpărat în anul 1996 un hectar de pădure cu tot cu teren,prin convenție semnata cu martori.in urma cumpărării am dobândit titlul de proprietate în urma legii din 1992,după ce sa dat legea Lupu batrana avea 17 ha de padure,bătrână a decedați nepoții au împărțit cele 17 ha inclusiv hectarul care l am cumpărat de la bătrână.Intrebare am drept de cauza sa mi revendic hectarul de pădure cumparat?menționez ca am harta cadastrala trecuta pe numele mersi trecuta în registrul agricol din 1996la primarieachitand impozitul anual
Am cumpărat în anul 1996 un hectar de pădure cu tot cu teren,prin convenție semnata cu martori.in urma cumpărării am dobândit titlul de proprietate în urma legii din 1992,după ce sa dat legea Lupu batrana avea 17 ha de padure,bătrână a decedați nepoții au împărțit cele 17 ha inclusiv hectarul care l am cumpărat de la bătrână.Intrebare am drept de cauza sa mi revendic hectarul de pădure cumparat?menționez ca am harta cadastrala trecuta pe numele mersi trecuta în registrul agricol din 1996la primarieachitand impozitul anual
Bună ziua! Soțului meu ,în urma cu 15 ani i s-a eliberat un titlu de proprietate pe un teren.Acest teren îl mostenise tatăl soțului meu,însă printr-o declarație notariala,socrul meu a renunțat la dreptul asupra acelui teren și a cerut primăriei sa fie trecut la rol soțul meu.Dupa 15 ani socrul meu s-a răzgândit și a intentat proces pt anularea titlului de proprietate eliberat la cererea lui direct pe numele soțului meu,socrul nu a făcut cerere de reconstituire niciodată în tot acest timp.Sotul meu a plătit tot ce tine de acest teren timp de 15 ani.Judecatoria i-a dat câștig de cauza soțului,iar tribunalul a schimbat total soluția și i-a-anulat titlul soțului și a obligat primaria sa elibereze un nou titlu de proprietate socrului.Mentionez ca între timp terenul respectiv a intrat în circuitul civil,adică pe o parte a fost construita o casa care a fost vanduta cu tot cu curtea aferenta,iar suprafață rămasă mi-a fost donata mie de către soț.Toate contractele au fost încheiate înainte de a introduce procesul de anulare a titlului de proprietate pe numele soțului meu.Ce putem face pt a rămâne noi în posesia terenului respectiv.Mentionez ca socrul meu face aceste acțiuni în cârdășie cu sora soțului pt a vinde terenul respectiv.
Buna ziua. O sa fie necesar sa ne judecam in instanta. Cu bine. av. dr. Cuculis 0722298011
Buna ziua, Dupa decesul bunicilor, mama si fratele ei au mostenit o casa +500m2 teren (proprietate) plus 1500m2 teren (avut in posesie evidente agricole).Neavind cadastru/intabulare pe cei 1500m2,la succesine sa dezbatut numai cei 500m2+casa.La final printr-un contract de partaj voluntar, unchiul meu a vandut mamei mele partea lui.Avand in vedere ca pentru cei 1500m2,de 3 ani mama il ingrijeste si ii plateste impozitul as dori sa-mi spuneti daca si cum se poate ca mama fara implicarea fratelui ei sa intre in posesia/proprietatea acestui teren.
De la primarie ni sa spus ca poate dtransfera posesia pe ambii (mama +fratele ei), dar unchiul dupa partajul voluntar a luat banii si a cam disparut, nu la mai interesat . Este f greu de luat legatura cu el.
Va multumesc anticipat.
Bună ziua.Mama mea a decedat în urmă cu 15 ani și ea a rămas titulara apartamentului
in care a conviețuit cu sora mea
iar aceasta locuiește acolo.
Mentionez că mama nu a avut
pensie și sora mea s a ocupat
de cheltuielile inmormintării.
Ea a profitat foarte mult de acest lucru că nu am avut posibilitatea să deschid procesu spunindu mi că poate locuii in casă și fără succesiune refuzind să cădem la un consens la care i am propus să îmi de a jumătate din valoarea ap. Vă rog să îmi spuneți dacă am ciștig de cauză s au este posibil să pierd acest proces în care urmează să o chem. Vă mulțumesc.
In mod normal daca a contribuit mai mult are un drept de creanta insa in priviinta cotei, ea ramane 50-50