Ai Semnat Un Antecontract De Vanzare-Cumparare Imobil Cu Un Dezvoltator Iar Acesta Nu Si-a Respectat Termenele De Predare Sau Nu A Mai Construit Deloc? Vezi Ce Poti Face Pentru Recuperarea Avansului Si A Daunelor Aferente
Rezolutiunea Antecontractului De Vanzare Cumparare atunci cand dezvoltatorul nu-si respecta obligatiile. Fie ca discutam despre nepredarea apartamentelor sau caselor la termenele stabilite sau fie ca dezvoltatorul incaseaza avansul dupa care “dispare” prin faliment sau pur si simplu nu mai ridica nicio constructie, toate intra sub incidenta rezolutiunii antecontractelor de vanzare cumparare si bineinteles, obligarea dezvoltatorului imobiliar la plata de daune si cand este cazul chiar deschiderea unor dosare penale.
Astfel, faca dezvoltatorul nu a respectat termenul de predare, este in culpa. La fel se considera culpta si orice alta nerespectare a antecontractului de vanzare cumparare care are suficienta importanta pentru cumparator si care il poate face sa ceara astfel rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare.
Intarzierea receptiei apartamentului sau casei de catre dezvoltator este una dintre situatiile cele mai des intalnite insa va vom arata mai jos si cazuri ale S.C.A Cuculis&Asociatii prin care prin nerespectarea antecontractului si obligatiilor pe care le avea dezvoltatorul imobiliar, am rezolutionat contractul si am obtinut restituirea avansului de 80.000 de euro.
Daca sunteti intr-o asemenea situatie, cititi mai jos ce aveti de facut!
Sa incepem!
Ai probleme cu dezvoltatorul imobiliar? Nu ti-a predat casa sau apartamentul la termenele stabilite?Poate a disparut cu banii tai? Vezi ce poti face, completeaza urgent formularul de mai jos
Ce inseamna rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare pentru nerespectarea de catre dezvoltatorul imobiliar a conditiilor?
In esenta, rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare presupune repunerea in situatia anterioara a partilor. Practic, cumparatorul trebuie sa-si primeasca banii inapoi iar vanzatorul evident sa fie degrevat de un posibil antecontract notat in cartea funciara.
DAR, sa nu ne grabim fiindca situatia nu este chiar asa de simpla in conditiile in care Dezvoltatorul nu a respectat termenul de predare sau mai grav, nu a construit nimic.
Legea arata foarte clar ca exista doua posibilitati, fie sa ill obligi pe dezvoltator sa isi execute contractul, chiar si cu obligarea lui l-a plata de sume considerabile PE ZIUA de intarziere fie daca nu, rezolutiunea contractului si plata de daune aferente pagubei pricinuite de intarziere sau de neexecutare culpabila.
Haideti sa vedem ce spune Codul civil cand vine vorba despre neexecutarea obligatiilor de catre dezvoltatorul imobiliar si cum sa va feriti de escrocheriile imobiliare.
Art. 1549: Dreptul la rezoluţiune
(1)Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin.
(2)Rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părţi a obligaţiei nu atrage rezoluţiunea contractului faţă de celelalte părţi, cu excepţia cazului în care prestaţia neexecutată trebuia, după circumstanţe, să fie considerată esenţială.
(3)Dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii.
Pot Sa Anulez Contractul Cu Dezvoltatorul Imobiliar Doar In Instanta?
In principal rezolutiunea se dispune de catre instanta de judecata si asta doar daca nu cumva ati avut un avocat specializat in drept imobiliar care v-a inserat clauze si pacte comisorii prin care simpla neexecutare echivaleaza cu desfiintarea contractului.
Astfel, legea arata foarte clar ca in lipsa de mentiune clara, rezolutiunea se dispune de catre instanta.
Art. 1550: Modul de operare
(1)Rezoluţiunea poate fi dispusă de instanţă, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.
(2)De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părţile au convenit astfel, rezoluţiunea poate opera de plin drept.
Care este diferenta dintre rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare si rezilierea antecontractului de vanzare cumparare?
In principal cei care nu au notiuni avansate de drept folosesc expresia “rezilierea antecontractului de vanzare cumparare”.
Astfel, diferentele dintre cele doua institutii de drept se refera la contractele cu executare “uno ictu” sau “Succesiva”.
Un antecontract de vanzare cumparare este cu executare dintr-o data iar acesta poate fi doar REZOLUTIONAT iar un contract tip abonament telefon poate fi reziliat.
Astfel, formula corecta este rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare.
Nu s-a predat apartamentul la termenul stabilit de dezvoltator
Ce fac daca dezvoltatorul imobiliar a intarziat cu predarea apartamentului sau casei?
Daca nu s-a predat apartamentul la termenul stabilit de catre dezvoltatorul imobiliar, lucrurile devin deja clare! Trebuie sa actionezi.
In principal, daca dezvoltatorul imobiliar a intarziat cu livrarea imobilului catre tine, ar fi bine sa fie trecute in contract, fie clauze compromisorii fie clauze rezolutorii fie cauze penalizatorii.
Totusi, in momentul in care dezvoltatorul imobiliar “rateaza” sa va predea imobilul la termenele stabilite, aveti urmatoarele optiuni :
- Il notificati sa va plateasca daune de intarziere/zi, conform contract daca aveti aceste clauze notate in contract fie conform prejudiciului suferit(nu v-ati putut muta, sediu, etc.)
- Puteti cere rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare si ca atare restituirea avansului DUBLU plus daune;
- Obligarea acestuia la finalizarea lucrarii si predarii catre dvs.
Sfatul meu, av. dr. Cuculis Adrian – ASK THE LAWYER ALLWAS!
Cititi si :
Plangere penala dezvoltator imobiliar nepredare imobil
Stiu, pare complex insa te asigur de faptul ca un avocat specializat in drept imobiliar poate sa spuna cand se impune acest demers.
Daca ai fost victima unei inselaciuni si in speta, dezvoltatorul imobiliar fie el persoana fizica sau juridica, ti-a luat banii avans apoi nu a mai construit, cel mai sigur este sa depui prin avocat si o plangere penala.
Secundar, nu putem noi cuprinde toate tepele pe care unii le pot gandi, fapt pentru care in functie de situatia pe care o aveti fiecare, este bine sa va adresati avocatului.
Chestiunea garantiei in cazul acesta este un element ce NU mai tine de rezolutiunea antecontratului de vanzare cumparare si mai degraba de o justa reparatie a stracaciunilor si nu numai.
Oricum, pentru inselaciune, cel care v-a vandut insa NU a construit insa v-a vandut VISE, poate sa ajunga in spatele gratiilor.
De asemenea, granita dintre a nu putea si a insela este destul de fina, vedeti mai jos.
Vedeti si :
Vrei sa-ti cumperi un imobil care este doar pe hartie nu si construit?Ai semnat sau urmeaza sa semnezi un antecontract de vanzare-cumparare? Vezi povestea unui tepuit de dezvoltatorii imobiliari si care a recuperati banii in instanta
Am reusit in instanta obtinerea rezolutiunii antecontractului de vanzare cumparare – Vedeti cum vanzatorii nu si-au executat obligatia din antecontract si am reusit recuperarea a 80000 de euro cu titlu de avans cumparare imobil
Promisiunea transmiterii dreptului de proprietate asupra unui imobil
Antecontractul și efectele sale ridică multe semne de întrebare pentru oamenii care intenționează să achiziționeze cu bună-credință un imobil.
Promitenții vânzători profită de pe urma dispozițiilor Deciziei Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nr. 13/2017 din 03.07.2017, emisă de Completul competent să judece recursul în interesul legii, conform căreia: ,, nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act”.
Promitenții vânzători îi conving pe promitenții cumpărători să achite sume de bani, cu titlu de avans, în baza unor contracte sub semnătură privată, susținând că nu există riscul pierderii sumelor predate. Astfel, falșii vânzători obțin zeci sau chiar sute de mii de euro, fără ca vreodată să predea dreptul de proprietate asupra bunurilor promise.
Totuși, vă punem în vedere că decizia de mai sus nu instituie o obligație. Prin urmare, nu se exclude autentificarea antecontractului, aceasta continua să fie cea mai bună opțiune în vederea conservării drepturilor dobândite prin înscrisuri.
În drept, ÎCCJ stabilește că este valabil încheiat un antecontract, chiar și fără autentificarea acestuia, însă nu a exclus îndeplinirea condițiilor de opozabilitate ale antecontractului.
Așa cum opozabilitatea vânzării unui imobil nu poate fi opusă terților fără îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, la fel, nu se poate opune terților promisiunea privind vânzarea unui bun imobil, fără înscrierea dreptului în cartea funciară.
- Conform art. 906 din Codul civil, în susținerea celor de mai sus:
,,(1)Promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta se poate nota in cartea funciara, daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in antecontract pentru executarea sa, dar nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea lui.
(2) Promisiunea se va putea radia, daca cel indreptatit nu a cerut instantei pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, in termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru incheierea lui sau daca, intre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat in cadrul vanzarii silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului.’’
Notarea în cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare oferă protecție promitenților cumpărători, atât față de cei care pot afirma existența unui drept de preempțiune, cât și atunci când bunul promis face obiectul mai multor antecontracte încheiate cu diferiți promitenți-cumpărători.
În cazul în care antecontractul a fost încheiat fără respectarea dreptului de preempțiune al unei persoane, în privința bunului care face obiectul contractului, instanța va refuza să acorde o hotărâre care să țină loc de contract pentru promitenți. În consecință, promitentul vânzător va fi obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu preemptorul care își exercită dreptul.
- art. 1731 NCC „Vânzarea bunului cu privire la care exista un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensiva a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.”
Atunci când bunul promis face obiectul mai multor antecontracte încheiate cu diferiți promitenți-cumpărători, are prioritate promitentul-cumpărător care și-a înscris primul dreptul în cartea funciară a imobilului.
Numărul persoanelor care înșeală buna-credință a persoanelor care intenționează să achiziționeze bunuri imobile a crescut, iar din ce în ce mai multe cazuri ajung la urechiile cetățenilor, pe care sperăm să îi ajutăm să prevină astfel de situații sau chiar să îi sprijinim în recăpătarea sumelor pierdute.
FALȘII VÂNZĂTORI CARE VA PROMIT VANZAREA UNUI APARTAMENT
Referitor la situația falșilor vânzători, vă prezentăm cazul domnului Gabriel, care și-a propus să achiziționeze un imobil, iar în acest sens a decis să își asigure achiziția prin acordarea unui avans de 80.000 euro.
La data de 31.01.2023, a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect promisiunea transmiterii dreptului de proprietate asupra unui imobil, compus dintr-o construcție ce urma să aibă o suprafață de 136 mp și un teren de 220 mp, suprafață rezultată în urma dezmembrării unui lot inițial de 5.558 mp. Contractul a fost încheiat între Bogdan, în calitate de mandatar al promitenților-vânzători și Gabriel, în calitate de promitent-cumpărător.
Potrivit înțelegerii contractuale, contractul de vânzare urma să fie autentificat până la data de 30.06.2023. În fapt, acestă obligație nu au fost niciodată executată. Promitenții vânzători, doamnele Carmen și Anne-Marie, aveau obligația de a edifica imobilul, de a obține documentația necesară transmiterii dreptului de proprietate, de a racorda imobilul la utilitățile publice de apă, electricitate, canalizare, gaz și de a preda „la cheie” imobilul promitentului-cumpărător.
Anterior autentificării antecontractului, promitentul cumpărător a achitat un avans în cuantum de 10.000 EUR, iar cu ocazia încheierii antecontractului a completat avansul cu suma în cuantum de 342.210 lei, echivalentul a 70.000 EUR, în contul mandatarului. În total, a fost achitat un avans de 80.000 EUR, sumă pusă la dispoziția vânzătorilor.
Prețul final al imobilului era în cuantum de 110.000 EUR, iar diferența de 30.000 EUR urma să fie achitată la momentul autentificării actului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 30.06.2023.
Potrivit antecontractului, în cazul în care încheierea contractului nu s-ar fi realizat din culpa promitenților vânzători, aceștia aveau obligația de a restitui integral avansul și de a achita, cu titlu de daune interese, suma de 3.000 EUR.
În ipoteza în care culpa ar fi aparținut promitentului-cumpărător, acestuia i s-ar fi restituit suma achitată cu reținerea echivalentului de 3.000 EUR, tot cu titlu de daune-interese.
La data de 09.08.2024, a fost înregistrată pe rolul instanței competente cererea de chemare în judecată formulată în numele domnului Gabriel, împotriva promitenților vânzători și a mandatarului împuternicit de aceștia, având ca obiect principal rezoluțiunea promisiunii, iar în plan secundar, obligarea pârâților la restituirea avansului primit, la plata cuantumului stabilit cu titlu de daune-interese și la achitarea cheltuielilor de judecată.
| 13.05.2025 Ora estimata: 08:30 Complet: F 7 Tip solutie: Admite in parte cererea Solutia pe scurt: Admite în parte cererea formulată de reclamantul Barbu Gheorghe Gabriel, în contradictoriu cu pârâţii Răducan Bogdan Cristian, Răducan Carmen şi Schuster Anne-Marie. Dispune rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 52/31.01.2023 de Societatea Profesională Notarială Notargrup. Obligă pârâţii să restituie reclamantului suma de 80.000 euro primită cu titlu de avans, suma ce va fi plătită în lei la cursul BNR din data plăţii. Obligă pârâţii să plătească reclamantului suma de 3.000 euro cu titlu de clauză penală, suma ce va fi plătită în lei la cursul BNR din data plăţii. Respinge cererea de obligare a pârâţilor la restituirea, respectiv plata în solidar a acestor sume, ca neîntemeiată. Obligă pârâţii să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 15.881,12 lei, reprezentând onorariu de avocat şi taxă de timbru. Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea de apel se va depune la Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă. Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei, astăzi, 13.05.2025. Document: Hotarâre 571/2025 13.05.2025 |
În probatoriu, am solicitat și proba cu interogatoriul pârâților, însă aceștia au ales să se sustragă de la interogatoriu, fapt ce face să fie incidente prevederile art. 358 ale NCPC, conform cărora refuzul sau neprezentarea la interogatoriu pot determina instanța să constate aceste împrejurări ca fiind o mărturisire deplină ori un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul.
Instanța a dispus rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărar, restituirea avansului, împreună cu achitarea sumei de 3.000 euro, sumă stabilită prin clauză penală, și obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 15.881,12 lei. Astfel, clientul nostru a fost pe deplin satisfăcut.
Am cerut practic rezolutiunea antecontractului de vanzare cumparare
Conform prevederilor art. 1.549 alin. (1) Cod civil, creditorul care nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale are dreptul la rezoluțiunea, după caz, rezilierea contractului și la daune-interese, dacă i se cuvin.
Rezoluțiunea reprezintă sancțiunea aplicabilă contractelor cu executare uno ictu. Aceasta produce desființarea retroactivă a contractului sinalagmatic, din cauza neexecutării culpabile a obligațiilor perfectate.
Pentru a fi admisă cererea prin care se solicită constatarea rezoluțiunii trebuie îndeplinite următoarele condiții:
- Una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile asumate;
- Neexecutare să îi fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligațiile;
- Creditorul să îl pună în întârziere pe debitor;
Creditorul are dreptul atât la repararea integrală a prejudiciului suferit, cât și la daune-interese, deoarece prejudiciul cuprinde atât pierderea efectiv suferită, cât și beneficiul de care creditorul este lipsit. Neacordarea beneficiului reprezintă o încălcare a principiului reparării integrale a prejudiciului.
Astfel, pe lângă restituirea avansului achitat cu ocazia semnării antecontractului, se pot solicita daune-interese.
CONCLUZIE
Reținem că, indiferent dacă promisiunea de vânzare-cumpărare este consemnată printr-un înscris sub semnătură privată sau printr-un act autentic, aceasta este valabilă. În ipoteza în care promitentul-vânzător refuză să procedeze la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare la termenul convenit, promitentul-cumpărător dobândește dreptul de a solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În concluzie, promitentul-cumpărător are posibilitatea de a solicita instanței de judecată fie pronuntarea rezoluțiunii antecontractului, cu obligarea promitentului-vânzător la plata de daune-interese, fie emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Asemenea situații pot fi evitate prin cunoașterea legislației în vigoare. Totuși, dacă prevederile legale vă par inaccesibile sau neclare, serviciile juridice oferite de avocat rămân sigura soluție pentru a evita o posibilă pierdere sau pentru a recăpăta avansul.
Ati semnat un antecontract de vanzare cumparare cu un dezvoltator imobiliar PRIN MANDATAR, pentru achizitionarea unui imobil si vreti sa rezolutionati AMIABIL contractul? ATENTIE – Se poate rezilia doar cu procura speciala sau direct cu dezvoltatortul si nu prin mandatar.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că în situaţia în care promitentul-cumpărător nu îşi îndeplineşte obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi încheie, pe riscul lui, un act adiţional „mutuus dissensus”, de desfiinţare a antecontractului cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu o altă persoană decât cocontractantul, care primise procură, dimpotrivă, pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, în baza art. art. 948 pct. 2 C. civ. (art. 1179 NCC), actul adiţional încheiat în aceste condiţii este nul pentru lipsa consimţământului promitentului-vânzător. Înalta Curte a apreciat că, în speţă, chiar dacă actul adiţional este nul pentru lipsa consimţământului promitentului-vânzător, voinţa promitentului-cumpărător, valabil exprimată prin semnarea acestuia, exprimă un act juridic unilateral de voinţă cu efecte din perspectiva nerespectării de către acesta a obligaţiei asumate prin antecontract, aceea de a nu reveni asupra obligaţiei de cumpărare până la termenul stipulat şi de a achita diferenţa de preţ, sub sancţiunea pierderii avansului achitat, fiind neîntemeiată acţiunea în rezoluţiunea antecontractului formulată de acesta. (Decizia nr. 2945 din 1 octombrie 2013 pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare)
Av. Dr. Cuculis Adrian