Contestarea Actului De Adjudecare Imobiliara In Afara Contestatiei La Executare-Actul De Adjudecare Contract Vanzare Cumparare

Actul De Adjudecare Din Cadrul Dosarului De Executare Poate Fi Contestat Pe Calea Dreptului Comun Pentru Nulitate Absoluta

Update 2019-Chiar si dupa terminarea executarii silite si emiterea actului de adjudecare, daca aceste este NUL, el poate fi contestat si anulat.

Contestarea Actului De Adjudecare

 Executare silita. Nulitatea actului de adjudecare, ca urmare a relei-credinte a adjudecatarului.

Pe scurt, am invocat in cadrul contestatiei la executare ceea ce se numeste “ pretul neserios”.

Nu uitam ca executarea silita imobiliara, de esenta ramane o vanzare fortata ce are aplicabile regulile din teoria generala a obligatiilor si anume a contractelor de vanzare cumparare.

Plecand de la acest precedent”, cred ca vor putea fi atacate toate actele de adjudecare emise cu incalcarea normelor din cadrul contractului de v-c si chiar si executarile vechi deja incheiate indiferent in ce an vi s-a vandut imobilul.

Contestarea Actului De Adjudecare Nu Are Termen De Depunere daca se invoca nulitati absolute– pret derizoriu, acte ilicite in dobandirea proprietatii sau lipsa calitatii de reprezentant in adjudecarea imobilului ori alte aspecte ce pot conduce la nulitatea absoluta a actului respectiv de adjudecare.

Inalta Curte De Casatie Si Justitie a stabilit ca actul de adjudecare este un veritabil contract de vanzare cumparare, opinie cu care si noi SCA Cuculis&Asociatii suntem de acord.

Astfel, in conditiile in care un contract de vanzare cumparare poate fi atacat ORICAND invocandu-se nulitatea absoluta a acestuia, in aceleasi conditii si prin recurenta, stabilindu-se de esenta ca discutam despre actul de adjudecare ca fiind un veritabil contract de vanzare cumparare, rezida doua aspecte –

a) Actul de adjudecare nu trebuie sa fie asimilat in mod direct “ultimului act de executare” iar acest lucru inseamna ca nu este necesara formularea unei contestatii la executare in termenul de 15 zile;

b)Actul de adjudecare, poate fi contestat pe “cale separata”de drept comun si nu in cadrul contestatiei la executare putand fi invocate intr-o actiune de anulare act / constatare nulitate absoluta, toate elementele ce ar putea duce in mod rezonabil la anularea unui contract de vanzare cumparare.

Avand in vedere ca leguitorul vorbeste despre un sigur tip de vanzare atunci cand o clasifica din punct de vedere juridic, apreciem ca in cadrul procedurii de executare silita, asistam astfel la o vanzare efectiva insa una fortata, ea nefiind distincta fata de orice alta vanzare, fiind de asemenea necesare indeplinirea tuturor formalitatilor si conditiilor din cadrul unei vanzari elementare mai putin conditia consimtamantului care este redus la dorinta creditorului de a VINDE fortat.

Si ca tot vorbim despre preturi si vanzari imobiliare fictive verificati mai jos-

Contestarea Actului De Adjudecare si cum poate ataca un debitor executat silit, actul de adjudecare pe consideratii ce tin de natura acestuia respectiv natura de contract de vanzare cumpararea?

Prin Decizia nr. 2710, din 20 aprilie 2012, Inalta Curte de Casatie si Justitie (ICCJ) a retinut caactul de adjudecare, intocmit de catre executorul judecatoresc in procedura urmaririi silite imobiliare, este un act autentic prin care se confirma efectuarea unei vanzari-cumparari fortate.

Daca, la data intocmirii actului de adjudecare, era notata in cartea funciara si in curs de judecata o actiune civila avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situeaza in pozitia de subdobanditor de buna-credinta, chiar daca debitorul avea inscris dreptul de proprietate in cartea funciara, operatiune care are efecte de opozabilitate a dreptului respectiv fata de terti.

Decizia de mai sus, merita a fi citita integral fiindca ICCJ pronunta o hotarare de dezlegare a unor chestiuni extrem de importante in sensul ca –

Contestarea Actului De Adjudecare se poate face si daca intampinati una din urmatoarele situatii si fara a va limita la ele – 

A) Daca debitorul urmarit silit a deschis un dosar de exemplu de contestatie la executare si il noteaza si in cartea funciara si se plange cu privire chiar la titlul ce este pus in executare, in ipoteza in care actul de executare silita ar fi emis si actiunea de contestatie la executare ar fi si ea admisa, astfel acest aspect ar duce la anularea integrala a executarii si implicit la actul de adjudecare, fapt pentru care daca exista un litigiu pe rol cu privire la actul ce a tins catre emiterea titlul de proprietate adica a actului de adjudecare,  este evident ca acesta ar avea pana la o hotarare definitiva, o tenta de nulitate absoluta.

b) Un debitor executat silit se poate prevala de acest aspect si poate contesta de este un act de adjudecare in conditiile in care pretul pentru care a fost achizitionat imobilului prin vanzare fortata a fost unul derizoriu.

Condiţii ale preţului pentru Contestarea Actului De Adjudecare

(1) Preţul constă într-o sumă de bani.

(2) Acesta trebuie să fie serios şi determinat sau cel puţin determinabil.

Stim ca de cele mai multe ori pretul vanzarilor la licitatie publica este unul cu mult sub piata ceea ce ar putea intra in categoria de pret derizoriu.

c)Actul de adjudecare poate fi contestat si pentru o incorecta sau incompleta emitere subt aspectul formei si fondului– continutul obligatoriul al unui contract de vanzare cumparare cum ar fi pretul, partile calitatea lor etc.

d) De asemenea daca un recuperator de creante cumpara la licitatie publica prin intermediul altui recuperator de creanta, a se vedea decizia 19/2018 a iccj si decizia 9/2016 tot a ICCJ, este clar ca prin LIPSA calitatii lui de reprezentant nu ar fi putut perfecta de esenta actele de vanzare cumparare fortata si astfel intregul act de adjudecare ar fi NUL ABSOLUT.

Vizualizati si :

ATENTIE – A nu se confunda PROCESUL VERBAL DE LICITATIE care poate fi contestat in termen de o luna de zile, cu actul de ajudecare care nu are reglementat un termen de contestatie, tocmai pentru ca el poate fi contestat si pe calea dreptului comun in termen nelimitat daca sunt invocate nulitati absolute si in 3 ani de la emitere pentru nulitati relative.

Contestarea Actului De Adjudecare este un drept la care nu trebuie sa renuntati fiindca din pricina acestui ultim act emis de catre executor, va pierdeti dreptul de proprietate si imobilul dvs. este vandut catre recuperatorii de creante, alte firme interesate de specula imobiliara, banca, ifn-uri sau camatari cu acte in regula.

Fiti cu un pas inaintea celor care vor sa va execute silit ilegal si aflati totul despre cum va puteti proteja impotriva executarilor silite.

Anularea Actului de adjudecare in cadrul executarii silite

Actul de adjudecare reprezinta ultimul act emis intr-o executare silita imobiliara , insa este de precizat faptul ca acesta nu imbraca forma unui act de executare efectiv, avand de fapt caracterul al unui contract de vanzare cumparare fortata, motiv pentru care nu trebuie contestat  in termenul legal de 15 zile, ci nulitatea sa se poate cere oricand, cu atat mai mult daca aceasta nulitate este una absoluta si in consecinta, imprescriptibila.  

Asadar, atunci cand executarea silita ajunge la faza demersului reprezentat de catre vanzarea la licitatie publica atestat de procesul verbal de licitatie, urmatorul pas este emiterea actului de adjudecare, in masura in care a fost achitat integral pretul de vanzare stabilit.

Astfel, dispozitiile  legale, respectiv  art. 850, alin. 1  NCPC prevad faptul ca actul de adjudecare se elibereaza daca  adjudecatarul imobilului depune prețul la dispoziția executorului judecătoresc, în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării.

De asemenea, dispozitiile legale mai statueaza si faptul ca daca adjudecatarul nu depune pretul in termenul prevazut la art. 850 alin. (1), imobilul se va scoate din nou in vanzare in contul acestuia, la pretul de incepere a licitatiei la care bunul a fost adjudecat, el fiind obligat sa plateasca cheltuielile prilejuite de noua licitatie si eventuala diferenta de pret.

In atare situatie, actul de adjudecare se poate emite doar dupa depunerea pretului vanzarii in termenul imperativ prevazut de lege, insa practica a aratat faptul ca  acest act se emite de catre executorii judecatoresti fara a fi respectate aceste 30 de zile.

De asemenea, creditorii pot dispune achitarea  pretului vanzarii la date ulterior celor 30 de zile, insa actul de adjudecare nu poate fi emis pana  in momentul achitarii effective a pretului esalonat, ceea ce nu se intampla mereu in parctica, dispozitiile legale fiind inculcate, motiv pentru care actul de adjudecare poate fi anulat in instanta, printr-o actiune in nulitatea actului.

Astfel, avand in vedere faptul ca legea statueaza expres  faptul ca in masura in care adjudecatarul nu consemneaza la dispozitia executorului judecatoresc diferenta de prêt peste cautiunea depusa  in termenul legal de 30 de zile de la emiterea procesului verbal de licitatie ce consemneaza vanzarea la licitatie a imobilului supus executarii, nu se poate emite  Actul de adjudecare care reprezinta titlu de proprietate al adjudecatarului, intrucat in atare situatie sunt eludate dispozitiile legale, precum si interesele creditorului si ale debitorului.

Actul de adjudecare reprezinta, sub aspectul naturii si consecintelor juridice, un veritabil contract de vanzare-cumparare prin care se transmite din patrimoniul debitorului urmarit in cel al adjudecatarului dreptul de proprietate asupra bunului.

Asa fiind, si acestui act juridic ii sunt aplicabile dispozitiile Codului civil, care impun achitarea pretului, ceea ce presupune imposibilitatea emiterii sale fara indeplinirea acesteia conditii, acesta reprezentand un motiv clar de nulitate absoluta.

De asemenea, de retinut este faptul ca un act de adjudecare poate fi atacat si in masura in care pretul stabilit si retinut prin acesta nu contine TVA, in atare situatie pretul nefiind achitat in integralitate,

Avand in vedere faptul ca actul de adjudecare reprezinta un veritabil act de vanzare cumparare, astfel  cum a statuat si  Inalta Curte De Casatie Si Justitie, contractul de vanzare cumparare poate fi atacat oricand, invocandu-se nulitatea absoluta a acestuia, stabilindu-se de esenta ca discutam despre actul de adjudecare ca fiind un asemenea act, rezida doua aspecte  si anume faptul ca :

a) Actul de adjudecare nu trebuie sa fie asimilat in mod direct “ultimului act de executare” iar acest lucru inseamna ca nu este necesara formularea unei contestatii la executare in termenul de 15 zile;

b)Actul de adjudecare poate fi contestat pe “cale separata” de drept comun, putand fi invocate intr-o actiune de anulare act / constatare nulitate absoluta, toate elementele ce ar putea duce in mod rezonabil la anularea unui contract de vanzare cumparare, astfel cum se arata in prezenta cauza.

Av.Drd. Cuculis

avocat@indrumari-juridice.eu

Puteti stabili o consultanta cu un avocat specializat in litigii bancare si executari silite – AICI

De asemenea puteti trimite direct o solicitare catre un avocat specializat in executari silite prin completarea formularului de mai jos-

Cum Putem Bloca Emiterea Actului De Adjudecare – Notificarea De Dare In Plata Si Imposibilitatea Emiterii Actului De Adjudecare In Procedura De Executare Silita – Avocat Cuculis

Vanzarea Imobilului Blocata – A Vrut Sa Cumpere Un Imobil La Executare Silita Si S-a Ales Cu Banii Dati Si Fara Imobil – Executarea Suspendata De Drept – Care Sunt Efectele Depunerii Notificarii De Dare In Plata In Procedura Executarii Silite – Avocat Cuculis

Adjudecarul a ramas cu banii blocati, executorului ii este INTERZIS orice fel de act de executare sau de procedura, inclusiv acte prin care ar putea sa DEBLOCHEZE SUMA. Licitatorul a ramas cu banii blocati si fara imobilul pe care l-a licitat!

Cum s-a pus ajunge la blocarea actului de adjudecare, vedeti mai jos, iar in cazul in care treceti printr-o executare silita aproape de termenul de licitatie, vedeti ce aveti de facut!

Am spus-o de nenumarate ori si le-am spus si celor care se bucura de necazul altora, ” peretii care plang” nu uita.

Ceea ce a patit cel care  a dat si avansul pentru casa si care a ramas cu banii blocati la executor si fara imobil, pentru o lunga perioada de acum inainte sau poate chiar de tot a ajuns in situatia aceasta datorita unei notificari de dare in plata, facuta cu celeritate si atacata din toate punctele de catre noi impreuna cu debitorul pe care l-am ajutat.

Astfel, in ziua in care 13.05.2016 prima zi de DARE in plata, cand am depus documentul la banca, acesta a produs efecte. Desi in data de 04.05.2016 cel interesat de achizitionarea imobilului, a depus pretul, pana la expirarea termenului de 30 de zile pentru emiterea actului de adjudecare, acesta a fost blocat prin depunerea notificarii, fapt pentru care banii vor ramane blocati, iar daca cel care a adjudecat, are ceva de cotestat, se va judeca cu banca si nu cu debitorul ce a depus notificarea de dare in plata.

act de adjudecare blocat
act de adjudecare blocat 1Astfel, analizand piesele dosarului de executare, in coroborare cu dispozitiile art. 6 alin. 1 din legea 77/2016 privind darea in plata a unor buniri imobile in vederea stingerii obligatiilor asumate prin credite – 1) De la data primirii notificarii prevazute la art. 5 se suspenda dreptul creditorului de a se indrepta impotriva codebitorilir, precum si impotriva garantilor personali sau ipotecari. Astfel se constata – suspendata de drept executarea silita fiind in imposibilitatea emiterii actului de adjudecare.

ATENTIE – De precizat este ca ultimul act al executarii silite este tocmai ACTUL DE ADJUDECARE fara de care executarea silita imobiliara nu este finalizata, ori atata vreme cat acest act nu a putut fi emis, executarea silita ramane suspendata.

Ce fac daca nu vreau sa dau in plata casa pe care o am, dar totusi vreau sa blochez executarea silita sau procedura de vanzare?

Desigur, pentru cei care vor sa lupte pentru imobilul lor, pot solicita ca intrevederea la notar sa fie facuta peste un interval mai mare de timp, spre exemplu 12 luni, timp in care  executare silita este blocat complet.

De asemenea, se poate merge si pe procedura de suspendare a executarii silite!

Trebuie sa stiti, chiar daca veti face notificarea de dare in plata, termen in care se va bloca orice executare silita, cand veti cere bancii sa se prezinte pentru predarea casei, puteti sa va razganditi, iar termenul de la 30 de zile la 12 luni, (termenul notificat bancii) este un termen in care nu veti putea fi executat sau evacuat, dobanzile si penalitatile nu curg practic puteti discuta despre o SUSPENDARE PROVIZORIE A EXECUTARII SILITE!

avocat Cuculis

 

Vedeti si –

Cum Contestam Procesul Verbal De Licitatie Sau Un Act De Adjudecare Al Imobilului Vandut Si Cum Putem Bloca In Cartea Funciara, Intabularea Definitiva A Celui Care A Adjudecat Imobilul La Licitatie – Procedura – Avocat Cuculis

Cum Contestam Procesul Verbal De Licitatie Sau Un Act De Adjudecare Al Imobilului Vandut Si Cum Putem Bloca In Cartea Funciara, Intabularea Definitiva A Celui Care A Adjudecat Imobilul La Licitatie – Procedura – Avocat Cuculis

Ce este Procesul Verbal de Licitatie si Actul de Adjudecare? Contestatia la cele doua ultime acte de executare ce inchid procedura executionala.

Executari silite in 2018 si metode de anulare a lor!

Dupa emiterea publicatiilor de vanzare si la termenul stabilit de catre executor in raport de dispozitiile legale si anume nu mai putin de 20 de zile si nu mai mult de 40,  executorul la cererea creditorului stabileste ziua locul si ora pentru vanzarea imobilului.

Daca la acel termen, exista persoane care liciteaza pentru imobil, executorul are obligatia sa emita un proces verbal de licitatie, in care se consemneaza, ofertele si adjudecatarul licitatiei.

In practica executionala, ultimul act de executare este actul de Adjudecare, ce este in esenta, un veritabil titlu de proprietate.  Actul de adjudecare, este emis de catre executorul judecatoresc, care in raport de art 854 Cod Procedura Civila dupa plata integrala a pretului sau a avansului prevazut la art. 853, executorul, pe baza procesului-verbal de licitatie, va intocmi actul de adjudecare.

Cum pot contesta o licitatie publica si procesul verbal de licitatie?

Articolul 849 din codul de procedura civila pune la dispozitia celui care a pierdut un imobil la licitatie o contestatia impotriva procesului-verbal de licitatie
(1) Procesul-verbal de licitatie care consemneaza adjudecarea va fi notat in cartea funciara, la cererea de indata a executorului, pe cheltuiala adjudecatarului – acest prim pas se numeste notare provizorie.

Ceea ce este de retinut din aceasta contestatie la procesul verbal, se refera la faptul ca cerere de chemare in judecata, adica , contestatia, se noteaza in cartea funciara la cererea contestatorului, iar in lipsa, la cererea instantei de executare, prin urmare, leguitorul a prevazut o atentionare a tuturor, prin opozabilitate in cartea funciara, a unui imobil adjudecat, insa in litigiu.

De asemenea, distribuirea sumelor de bani pe care adjudecatarul i-a depus in contul imobilului adjudecat, POATE FI SUSPENDATA.

De aici rezulta faptul, ca prin contestatia la procesul verbal de licitatie, adjudecatarul NU poate sa-si intabuleze “definitiv” in cartea funciara dreptul de proprietate, pana cand nu se judeca contestatia la procesul verbal sau actul de adjudecare iar acest pas inseamna blocarea Adjudecatarului in scopul sau de a-si valorifica dreptul de notare in cartea funciara, in mod definitiv pana la judecarea contestatiei la procesul verbal.

Avocat Cuculis Adrian executare
(4) Instanta de executare poate suspenda eliberarea sau, dupa caz, distribuirea sumelor rezultate din urmarirea silita a imobilului adjudecat.

Alin. 5 ne arata ca-
(5) Daca instanta admite contestatia, executorul judecatoresc va continua urmarirea de la actul desfiintat si va solicita din oficiu ca notarea prevazuta la alin. (1) sa fie radiata.

Motivele contestatiei pot fi legale de insusi titlul executoriu, clauzele abuzive din cadrul unui contract de credit, sau inceperea urmarii penale ce are legatura cu titlul executoriu executat sau necertitudinea sumelor de bani executate, sau interpunerea de persoane, incompatibilitatea executorului, conflictul de interese, nulitatea actelor de executare silita, lipsa cautiunii la participarea la licitatie,oferirea unui pret sub pretul de licitatie legal,consemnarea de fapte in procesul verbal ce nu sunt adevarate, lipsa incunostintarii debitorilor si orice alt aspect ce este de natura sa aduca o urma de suspiciune asupra executarii silite.

Trebuie precizat ca forma contestatiei la procesul verbal sau la actul de adjudecare, este aceeasi ca forma unei contestatii la executare si trebuie sa imbrace forma de la art. 194-198 din codul de procedura civila.

Blocheaza evacuarea din imobil contestatia la procesul verbal de licitatie sau la actul de adjudecare?

In mod categoric, atata vreme cat leguitorul arata ca prin atacarea procesului verbal de licitatie se poate cere si suspendarea distribuirii pretului, aceasta avand valenta unei veritabile suspendari a executarii silite, chiar daca discutam despre un imobil deja adjudecat, cel in cauza, nefiind proprietar, pana la intabularea definitiva, el nu poate opera evacuarea fostului debitor, pana cand instanta de judecata nu decide asupra actului de adjudecare sau a procesului verbal de licitatie.

In ce termen pot contesta procesul verbal de licitatie?

In termen de o luna de la data inscrierii adjudecarii in cartea funciara, debitorul sau tertul dobanditor, creditorii urmaritori si oricare alta persoana interesata potrivit mentiunilor din cartea funciara vor putea ataca procesul-verbal de licitatie pe cale de contestatie la executare.

Riscul adjudecatarului de a-si pierde imobilul dobandit la licitatie.

Nu de putine ori, in urma unei contestatii la procesul verbal de licitatie sau la actul de adjudecare, instanta a constatat ca executarea silita este nula din varii motive si astfel chiar daca adjudecatarul a platit pretul iar instanta desfiinteaza intreaga executare silita, rezulta ca si imobilul pe care acesta l-a adjudecat nu mai poate face subiectul si obiectul executarii silite si astfel, executorul trebuie sa repuna partile in situatia anterioara.

Legiuitorul a reglementat în cuprinsul art. 712 din NCPC două condiţii ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru protejarea dreptului de proprietate al adjudecatarului unui imobil: buna-credinţă a adjudecatarului și dobândirea definitivă a dreptului de proprietate.

Buna credinta a adjudecatarului nu poate incapea in discutie, daca dvs. promovati o actiune in instanta pe calea contestatiei la executare mai ales ca marea majoritate a contractelor sunt tixite de clauze abuzive ce pot face obiectul unei contestatii in instanta.

Exemplu practic prin care se invoca, o lipta de procedura si de comunicare a actelor de executare :

CONTESTATIE LA EXECUTARE

Privind dosarul executional numarul 313/2014 aflat pe rolul Biroului Executorului Judecatoresc Tarean Calin, cu sediul in Mun. Ploiesti, str. Emile Zola, nr. 4, bl. I, sc. A, et. 4, ap. 10, Jud. Prahova, intelegand sa contestam:

 

  1. Actul de adjudecare emis in data de 03.07.2015 de catre Biroul Executorului Judecatoresc Tarean Calin.

 

Astfel, precizez faptul ca in perioada desfasurarii procedurii de executare silita, subsemnata contestatoare nu am primit/ nu mi-a fost comunicat de catre reprezentantii Biroului Executorului Judecatoresc Tarean Calin niciun act referitor la procedura de executare silita.[……]

 

Avocat Cuculis Adrian

avocat@indrumari-juridice.eu