Contestarea Actului De Adjudecare Imobiliara In Afara Contestatiei La Executare-Actul De Adjudecare Contract Vanzare Cumparare

Actul De Adjudecare Din Cadrul Dosarului De Executare Poate Fi Contestat Pe Calea Dreptului Comun Pentru Nulitate Absoluta

Update 2019-Chiar si dupa terminarea executarii silite si emiterea actului de adjudecare, daca aceste este NUL, el poate fi contestat si anulat.

 Executare silita. Nulitatea actului de adjudecare, ca urmare a relei-credinte a adjudecatarului.

Pe scurt, am invocat in cadrul contestatiei la executare ceea ce se numeste “ pretul neserios”.

Nu uitam ca executarea silita imobiliara, de esenta ramane o vanzare fortata ce are aplicabile regulile din teoria generala a obligatiilor si anume a contractelor de vanzare cumparare.

Plecand de la acest precedent”, cred ca vor putea fi atacate toate actele de adjudecare emise cu incalcarea normelor din cadrul contractului de v-c si chiar si executarile vechi deja incheiate indiferent in ce an vi s-a vandut imobilul.

Contestarea Actului De Adjudecare Nu Are Termen De Depunere daca se invoca nulitati absolute– pret derizoriu, acte ilicite in dobandirea proprietatii sau lipsa calitatii de reprezentant in adjudecarea imobilului ori alte aspecte ce pot conduce la nulitatea absoluta a actului respectiv de adjudecare.

Inalta Curte De Casatie Si Justitie a stabilit ca actul de adjudecare este un veritabil contract de vanzare cumparare, opinie cu care si noi SCA Cuculis&Asociatii suntem de acord.

Astfel, in conditiile in care un contract de vanzare cumparare poate fi atacat ORICAND invocandu-se nulitatea absoluta a acestuia, in aceleasi conditii si prin recurenta, stabilindu-se de esenta ca discutam despre actul de adjudecare ca fiind un veritabil contract de vanzare cumparare, rezida doua aspecte –

a) Actul de adjudecare nu trebuie sa fie asimilat in mod direct “ultimului act de executare” iar acest lucru inseamna ca nu este necesara formularea unei contestatii la executare in termenul de 15 zile;

b)Actul de adjudecare, poate fi contestat pe “cale separata”de drept comun si nu in cadrul contestatiei la executare putand fi invocate intr-o actiune de anulare act / constatare nulitate absoluta, toate elementele ce ar putea duce in mod rezonabil la anularea unui contract de vanzare cumparare.

Avand in vedere ca leguitorul vorbeste despre un sigur tip de vanzare atunci cand o clasifica din punct de vedere juridic, apreciem ca in cadrul procedurii de executare silita, asistam astfel la o vanzare efectiva insa una fortata, ea nefiind distincta fata de orice alta vanzare, fiind de asemenea necesare indeplinirea tuturor formalitatilor si conditiilor din cadrul unei vanzari elementare mai putin conditia consimtamantului care este redus la dorinta creditorului de a VINDE fortat.

Si ca tot vorbim despre preturi si vanzari imobiliare fictive verificati mai jos-

Contestarea Actului De Adjudecare si cum poate ataca un debitor executat silit, actul de adjudecare pe consideratii ce tin de natura acestuia respectiv natura de contract de vanzare cumpararea?

Prin Decizia nr. 2710, din 20 aprilie 2012, Inalta Curte de Casatie si Justitie (ICCJ) a retinut caactul de adjudecare, intocmit de catre executorul judecatoresc in procedura urmaririi silite imobiliare, este un act autentic prin care se confirma efectuarea unei vanzari-cumparari fortate.

Daca, la data intocmirii actului de adjudecare, era notata in cartea funciara si in curs de judecata o actiune civila avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a doua contracte de vanzare-cumparare succesive privind imobilul litigios, adjudecatarul nu se situeaza in pozitia de subdobanditor de buna-credinta, chiar daca debitorul avea inscris dreptul de proprietate in cartea funciara, operatiune care are efecte de opozabilitate a dreptului respectiv fata de terti.

Decizia de mai sus, merita a fi citita integral fiindca ICCJ pronunta o hotarare de dezlegare a unor chestiuni extrem de importante in sensul ca –

Contestarea Actului De Adjudecare se poate face si daca intampinati una din urmatoarele situatii si fara a va limita la ele – 

A) Daca debitorul urmarit silit a deschis un dosar de exemplu de contestatie la executare si il noteaza si in cartea funciara si se plange cu privire chiar la titlul ce este pus in executare, in ipoteza in care actul de executare silita ar fi emis si actiunea de contestatie la executare ar fi si ea admisa, astfel acest aspect ar duce la anularea integrala a executarii si implicit la actul de adjudecare, fapt pentru care daca exista un litigiu pe rol cu privire la actul ce a tins catre emiterea titlul de proprietate adica a actului de adjudecare,  este evident ca acesta ar avea pana la o hotarare definitiva, o tenta de nulitate absoluta.

b) Un debitor executat silit se poate prevala de acest aspect si poate contesta de este un act de adjudecare in conditiile in care pretul pentru care a fost achizitionat imobilului prin vanzare fortata a fost unul derizoriu.

Condiţii ale preţului pentru Contestarea Actului De Adjudecare

(1) Preţul constă într-o sumă de bani.

(2) Acesta trebuie să fie serios şi determinat sau cel puţin determinabil.

Stim ca de cele mai multe ori pretul vanzarilor la licitatie publica este unul cu mult sub piata ceea ce ar putea intra in categoria de pret derizoriu.

c)Actul de adjudecare poate fi contestat si pentru o incorecta sau incompleta emitere subt aspectul formei si fondului– continutul obligatoriul al unui contract de vanzare cumparare cum ar fi pretul, partile calitatea lor etc.

d) De asemenea daca un recuperator de creante cumpara la licitatie publica prin intermediul altui recuperator de creanta, a se vedea decizia 19/2018 a iccj si decizia 9/2016 tot a ICCJ, este clar ca prin LIPSA calitatii lui de reprezentant nu ar fi putut perfecta de esenta actele de vanzare cumparare fortata si astfel intregul act de adjudecare ar fi NUL ABSOLUT.

Vizualizati si :

ATENTIE – A nu se confunda PROCESUL VERBAL DE LICITATIE care poate fi contestat in termen de o luna de zile, cu actul de ajudecare care nu are reglementat un termen de contestatie, tocmai pentru ca el poate fi contestat si pe calea dreptului comun in termen nelimitat daca sunt invocate nulitati absolute si in 3 ani de la emitere pentru nulitati relative.

Contestarea Actului De Adjudecare este un drept la care nu trebuie sa renuntati fiindca din pricina acestui ultim act emis de catre executor, va pierdeti dreptul de proprietate si imobilul dvs. este vandut catre recuperatorii de creante, alte firme interesate de specula imobiliara, banca, ifn-uri sau camatari cu acte in regula.

Fiti cu un pas inaintea celor care vor sa va execute silit ilegal si aflati totul despre cum va puteti proteja impotriva executarilor silite.

Anularea Actului de adjudecare in cadrul executarii silite

Actul de adjudecare reprezinta ultimul act emis intr-o executare silita imobiliara , insa este de precizat faptul ca acesta nu imbraca forma unui act de executare efectiv, avand de fapt caracterul al unui contract de vanzare cumparare fortata, motiv pentru care nu trebuie contestat  in termenul legal de 15 zile, ci nulitatea sa se poate cere oricand, cu atat mai mult daca aceasta nulitate este una absoluta si in consecinta, imprescriptibila.  

Asadar, atunci cand executarea silita ajunge la faza demersului reprezentat de catre vanzarea la licitatie publica atestat de procesul verbal de licitatie, urmatorul pas este emiterea actului de adjudecare, in masura in care a fost achitat integral pretul de vanzare stabilit.

Astfel, dispozitiile  legale, respectiv  art. 850, alin. 1  NCPC prevad faptul ca actul de adjudecare se elibereaza daca  adjudecatarul imobilului depune prețul la dispoziția executorului judecătoresc, în termen de cel mult 30 de zile de la data vânzării.

De asemenea, dispozitiile legale mai statueaza si faptul ca daca adjudecatarul nu depune pretul in termenul prevazut la art. 850 alin. (1), imobilul se va scoate din nou in vanzare in contul acestuia, la pretul de incepere a licitatiei la care bunul a fost adjudecat, el fiind obligat sa plateasca cheltuielile prilejuite de noua licitatie si eventuala diferenta de pret.

In atare situatie, actul de adjudecare se poate emite doar dupa depunerea pretului vanzarii in termenul imperativ prevazut de lege, insa practica a aratat faptul ca  acest act se emite de catre executorii judecatoresti fara a fi respectate aceste 30 de zile.

De asemenea, creditorii pot dispune achitarea  pretului vanzarii la date ulterior celor 30 de zile, insa actul de adjudecare nu poate fi emis pana  in momentul achitarii effective a pretului esalonat, ceea ce nu se intampla mereu in parctica, dispozitiile legale fiind inculcate, motiv pentru care actul de adjudecare poate fi anulat in instanta, printr-o actiune in nulitatea actului.

Astfel, avand in vedere faptul ca legea statueaza expres  faptul ca in masura in care adjudecatarul nu consemneaza la dispozitia executorului judecatoresc diferenta de prêt peste cautiunea depusa  in termenul legal de 30 de zile de la emiterea procesului verbal de licitatie ce consemneaza vanzarea la licitatie a imobilului supus executarii, nu se poate emite  Actul de adjudecare care reprezinta titlu de proprietate al adjudecatarului, intrucat in atare situatie sunt eludate dispozitiile legale, precum si interesele creditorului si ale debitorului.

Actul de adjudecare reprezinta, sub aspectul naturii si consecintelor juridice, un veritabil contract de vanzare-cumparare prin care se transmite din patrimoniul debitorului urmarit in cel al adjudecatarului dreptul de proprietate asupra bunului.

Asa fiind, si acestui act juridic ii sunt aplicabile dispozitiile Codului civil, care impun achitarea pretului, ceea ce presupune imposibilitatea emiterii sale fara indeplinirea acesteia conditii, acesta reprezentand un motiv clar de nulitate absoluta.

De asemenea, de retinut este faptul ca un act de adjudecare poate fi atacat si in masura in care pretul stabilit si retinut prin acesta nu contine TVA, in atare situatie pretul nefiind achitat in integralitate,

Avand in vedere faptul ca actul de adjudecare reprezinta un veritabil act de vanzare cumparare, astfel  cum a statuat si  Inalta Curte De Casatie Si Justitie, contractul de vanzare cumparare poate fi atacat oricand, invocandu-se nulitatea absoluta a acestuia, stabilindu-se de esenta ca discutam despre actul de adjudecare ca fiind un asemenea act, rezida doua aspecte  si anume faptul ca :

a) Actul de adjudecare nu trebuie sa fie asimilat in mod direct “ultimului act de executare” iar acest lucru inseamna ca nu este necesara formularea unei contestatii la executare in termenul de 15 zile;

b)Actul de adjudecare poate fi contestat pe “cale separata” de drept comun, putand fi invocate intr-o actiune de anulare act / constatare nulitate absoluta, toate elementele ce ar putea duce in mod rezonabil la anularea unui contract de vanzare cumparare, astfel cum se arata in prezenta cauza.

Av.Drd. Cuculis

avocat@indrumari-juridice.eu

Puteti stabili o consultanta cu un avocat specializat in litigii bancare si executari silite – AICI

De asemenea puteti trimite direct o solicitare catre un avocat specializat in executari silite prin completarea formularului de mai jos-